# Großzügig wohnen in Wadgassen - bezugsfrei mit Stellplatz & Garten apartment · for sale · 149,000 EUR · in Wadgassen ## Details - Price: 149,000 EUR - Transaction: for sale - Property type: apartment - Bedrooms: 2 - Bathrooms: 1 - Surface: 87.09 m² - Floor: 2 - Availability: available - Location: Wadgassen, Luxembourg - Agency: Eder & Strauß Immobilien ## Description (as written by the agency) Diese bezugsfreie 3-Zimmer-Wohnung mit ca. 87 m² Wohnfläche in Wadgassen-Differten bietet dafür eine überraschend großzügige Basis. Schon beim Betreten zeigt sich eine ihrer größten Stärken: Die Wohnung bietet Raum. Nicht nur auf dem Papier, sondern dort, wo er im Alltag tatsächlich gebraucht wird. Das Herzstück bildet der rund 26 m² große Wohn- und Essbereich. Hier ist ausreichend Platz für eine großzügige Sofalandschaft und einen richtigen Essbereich – für den ruhigen Abend zu zweit ebenso wie für Freunde und Familie am Wochenende. Die zahlreichen Fenster sorgen dabei für viel Tageslicht und ein angenehmes Wohngefühl. Auch die beiden weiteren Zimmer sind mit jeweils rund 16 m² bemerkenswert großzügig dimensioniert. Neben dem Schlafzimmer bleibt damit ein vollwertiger zusätzlicher Raum, der heute als Homeoffice oder Gästezimmer dienen und sich später ebenso gut als Kinderzimmer nutzen lässt. Die separate Küche ist bereits mit einer Einbauküche ausgestattet und kann unmittelbar genutzt werden. Das Tageslichtbad verfügt über Badewanne und separate Dusche. Ein Abstellraum innerhalb der Wohnung ergänzt das Raumangebot und schafft praktischen Stauraum im Alltag. Für zusätzlichen Wohnkomfort sorgt die Fußbodenheizung. Jede der lediglich drei Wohneinheiten verfügt über eine eigene Heizungsanlage; auch Wasser und Strom werden direkt vom jeweiligen Bewohner angemeldet und verbrauchsabhängig abgerechnet. Zur Wohnung gehören außerdem ein eigener Kellerraum und ein PKW-Stellplatz. Einen eigenen Balkon besitzt die Wohnung nicht. Dafür steht der Garten den Bewohnern zur gemeinschaftlichen Nutzung zur Verfügung und bietet eine schöne Möglichkeit, die warmen Monate auch draußen zu genießen. Die Wohnung ist bereits freigestellt, wurde teilweise frisch gestrichen und kann kurzfristig übernommen werden. Küche und Badezimmer entsprechen nicht mehr in allen Bereichen dem heutigen Zeitgeschmack, befinden sich jedoch in einem nutzbaren Zustand. So besteht kein Zwang, vor dem Einzug umfassend zu renovieren. Veränderungen können nach und nach und ganz nach den eigenen Vorstellungen erfolgen. Das Wohnhaus bildet eine kleine und überschaubare Wohnungseigentümergemeinschaft mit lediglich drei Wohneinheiten. Gerade für Käufer, die keine große Wohnanlage mit zahlreichen Parteien suchen, ist dies ein angenehmer Rahmen. Auch die laufenden Gemeinschaftskosten sind überschaubar: Laut Wirtschaftsplan 2025 beträgt das monatliche Wohngeld für die Dachgeschosswohnung 68 €. Darin enthalten ist unter anderem bereits die anteilige Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Für die Wohnung sind hierfür 139,50 € jährlich bzw. 11,63 € monatlich vorgesehen. Ein wesentlicher Grund für das vergleichsweise niedrige Wohngeld ist die weitgehend eigenständige Versorgung der Wohnung: Strom, Gas und Wasser werden über separate Zähler erfasst und direkt mit den jeweiligen Versorgern abgerechnet. Auch die Wohnung verfügt über eine eigene Heizungsanlage und eine Fußbodenheizung. Die individuellen Verbrauchskosten für Strom, Gas und Wasser sind daher nicht im Wohngeld enthalten. So verbindet die Wohnung die Vorteile einer kleinen Eigentümergemeinschaft mit einem hohen Maß an Eigenständigkeit bei den laufenden Verbrauchskosten.. Ein Zuhause, das nicht nur für heute passt. Mit rund 87 m² Wohnfläche, großzügigen Zimmern und einem flexibel nutzbaren dritten Raum eignet sich die Wohnung besonders für Singles und Paare, die heute komfortabel wohnen und sich für morgen noch Möglichkeiten offenhalten möchten. Ob Homeoffice, Gästezimmer oder später vielleicht Platz für ein weiteres Familienmitglied – hier muss die nächste Veränderung im Leben nicht automatisch die nächste Wohnungssuche bedeuten. Eine Wohnung zum Ankommen, Einrichten und Weiterdenken. Ausstattung - ca. 87 m² Wohnfläche - 3 großzügig geschnittene Zimmer - Fußbodenheizung - eigene Heizungsanlage für die Wohneinheit - separate Zähler für Strom, Gas und Wasser - eigener Kellerraum - eigener PKW-Stellplatz gemeinschaftliche Gartennutzung - kleine Eigentümergemeinschaft mit nur 3 Wohneinheiten Lage Die Wohnung befindet sich im Wadgasser Ortsteil Differten, einem gewachsenen Wohnort mit einer besonders alltagstauglichen Infrastruktur. Gerade für Singles, Paare und junge Familien bietet die Lage den Vorteil, dass viele Dinge des täglichen Lebens ohne lange Wege erreichbar sind. Ein EDEKA-Markt liegt nur rund 420 Meter entfernt. Weitere Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleister finden sich in Wadgassen und den umliegenden Ortsteilen und sind in wenigen Fahrminuten erreichbar. Auch die medizinische Versorgung ist angenehm nah: Apotheke und Ärzte befinden sich in etwa 550 bis 600 Metern Entfernung. Für Familien ist die Lage besonders interessant. Die Grundschule im Bisttal ist nur rund 200 Meter entfernt, die Kita Regenbogen etwa 500 Meter. Weitere Betreuungs- und Bildungseinrichtungen befinden sich innerhalb der Gemeinde. Damit bleiben die täglichen Wege auch dann überschaubar, wenn aus dem Arbeits- oder Gästezimmer irgendwann ein Kinderzimmer wird. Auch ohne Auto ist man gut angebunden. Die nächste Bushaltestelle befindet sich in rund 290 Metern Entfernung. Der Bahnhof Bous liegt etwa 4,2 Kilometer entfernt und erweitert die Anbindung an den regionalen Bahnverkehr. Für Berufspendler ist insbesondere die schnelle Erreichbarkeit des überregionalen Straßennetzes interessant. Die nächste Autobahnauffahrt liegt rund 3,4 Kilometer entfernt. Von dort bestehen gute Verbindungen unter anderem in Richtung Saarlouis, Saarbrücken und zu den weiteren Wirtschaftsstandorten der Region. Freizeit direkt vor der Haustür Differten und die Gemeinde Wadgassen bieten darüber hinaus zahlreiche Möglichkeiten für Sport und Freizeit. Sportanlagen, Spielplatz und Vereinsangebote befinden sich bereits im direkten Umfeld der Wohnung; die Bewertungsunterlagen weisen beispielsweise Sportmöglichkeiten in rund 270 Metern sowie einen Spielplatz in etwa 400 Metern Entfernung aus. Zum Freizeitangebot der Gemeinde gehören außerdem Schwimm- und Bademöglichkeiten mit Hallenbad und Saunalandschaft sowie zahlreiche Vereine und Sportangebote. Die Gemeinde Wadgassen zeichnet sich darüber hinaus durch ihren weitläufigen Natur- und Kulturlandschaftsraum mit vielfältigen Möglichkeiten zur Naherholung aus. Ebenso fußläufig zu erreichen ist der Wildpark der Gemeinde Wadgassen. Damit verbindet die Lage kurze Wege im Alltag mit einer guten Verkehrsanbindung und einem vielseitigen Freizeitangebot – eine Kombination, die sowohl für den ersten eigenen Haushalt als auch mit Blick auf eine spätere Familienplanung interessant ist. ## Description (machine translation, English) This vacant 3-room apartment with approx. 87 m² of living area in Wadgassen-Differten offers a surprisingly generous base for that. From the moment you enter, one of its greatest strengths becomes apparent: the apartment offers space. Not just on paper, but where it is actually needed in everyday life. The centerpiece is the living and dining area measuring around 26 m². Here there is ample space for a generous sofa arrangement and a proper dining area – for a quiet evening for 2 as well as for friends and family at the weekend. The numerous windows ensure plenty of natural light and a pleasant living atmosphere. The other 2 rooms are also remarkably spacious, each measuring around 16 m². Alongside the bedroom, there remains a fully fledged additional room that can serve today as a home office or guest room and could later just as easily be used as a children's bedroom. The separate kitchen is already fitted with a fitted kitchen and can be used immediately. The daylight bathroom features a bathtub and a separate shower. A storage room within the apartment complements the accommodation and creates practical storage space for everyday life. Underfloor heating provides additional living comfort. Each of the only 3 residential units has its own heating system; water and electricity are also registered directly by the respective resident and billed according to consumption. The apartment also includes its own cellar room and a car parking space. The apartment does not have its own balcony. However, the garden is available for the communal use of the residents and offers a wonderful opportunity to enjoy the warmer months outdoors. The apartment is already vacant, has been partially freshly painted, and can be taken over at short notice. The kitchen and bathroom no longer meet today's contemporary tastes in every detail, but are in usable condition. There is therefore no obligation to renovate extensively before moving in. Changes can be made gradually and entirely according to your own ideas. The residential building forms a small and manageable co-ownership community of only 3 residential units. Especially for buyers who are not looking for a large residential complex with numerous parties, this is a pleasant setting. The running communal charges are also manageable: according to the 2025 business plan, the monthly advance charges (Wohngeld) for the top-floor apartment amount to 68 €. This already includes, among other things, the proportional contribution to the maintenance reserve. For the apartment, 139,50 € annually or 11,63 € monthly is earmarked for this. A key reason for the comparatively low service charges is the largely autonomous utility supply of the apartment: electricity, gas, and water are recorded via separate meters and billed directly with the respective suppliers. The apartment also has its own heating system and underfloor heating. Individual consumption costs for electricity, gas, and water are therefore not included in the service charges. Thus, the apartment combines the advantages of a small owners' association with a high degree of independence in ongoing consumption costs. A home that does not just suit today. With around 87 m² of living area, spacious rooms, and a flexibly usable 3rd room, the apartment is particularly suitable for singles and couples who wish to live comfortably today and keep options open for tomorrow. Whether a home office, guest room, or perhaps space for another family member later on – here, the next change in life does not automatically have to mean the next apartment search. An apartment to arrive, furnish, and plan ahead. Features - approx. 87 m² of living area - 3 generously proportioned rooms - underfloor heating - dedicated heating system for the residential unit - separate meters for electricity, gas, and water - private cellar room - private car parking space communal garden use - small owners' association with only 3 residential units Location The apartment is located in the Differten district of Wadgassen, an established residential area with infrastructure particularly well-suited to daily life. For singles, couples, and young families especially, the location offers the advantage that many everyday essentials can be reached without long journeys. An EDEKA supermarket is only about 420 meters away. Further shopping facilities and service providers can be found in Wadgassen and the surrounding districts and can be reached in a few minutes by car. Medical care is also comfortably close: pharmacy and doctors are located around 550 to 600 meters away. For families, the location is particularly attractive. The primary school in Bisttal is only about 200 meters away, and the Kita Regenbogen daycare center is about 500 meters away. Additional childcare and educational facilities are located within the municipality. Daily journeys thus remain manageable even if the study or guest room eventually becomes a children's bedroom. You are also well connected without a car. The nearest bus stop is located around 290 meters away. Bous railway station is about 4,2 kilometers away, expanding connections to regional rail services. For commuters, the quick access to the supra-regional road network is especially appealing. The nearest motorway access is around 3,4 kilometers away. From there, there are good connections towards Saarlouis, Saarbrücken, and other economic centers of the region. Leisure right at your doorstep Differten and the municipality of Wadgassen also offer numerous opportunities for sports and leisure. Sports facilities, a playground, and club activities are already located in the immediate vicinity of the apartment; evaluation documents indicate, for example, sports facilities around 270 meters away and a playground around 400 meters away. The municipality's leisure offerings also include swimming and bathing facilities with an indoor pool and sauna complex, as well as numerous clubs and sports activities. The municipality of Wadgassen is furthermore characterized by its extensive natural and cultural landscape with diverse opportunities for local recreation. The Wadgassen wildlife park is likewise within walking distance. The location thus combines short everyday routes with good transport links and varied leisure activities – a combination that is appealing both for a 1st home and with a view to future family planning. ## Photos ![Photo 1](https://storage.googleapis.com/project-0f486126-fe10-4bda-ba7-editorial-images/property-media/v2/7cdc3d2778734583a1ebb9d503cee27c/c268e32f6a955c7ab309788c7a74af747e28e13e40b6f2ce2eb4315c4f724945) --- Source: chathome.lu — Structured data: