# Comprar una propiedad VEFA en Luxemburgo: lista de verificación para el comprador Etapas de pago, anexos de la escritura, garantías de finalización, entrega y defectos Canonical: [https://chathome.lu/en/insights/guide-vefa-buying-luxembourg](https://chathome.lu/en/insights/guide-vefa-buying-luxembourg) Published: 2026-08-09T16:54:26.592Z Updated: 2026-08-13T10:10:21.490Z Respuesta directa: antes de firmar una VEFA en Luxemburgo, verifique la escritura notarial, los planos y especificaciones, el plazo de entrega, el calendario de pagos y la garantía exacta de finalización o reembolso. Los límites legales de pago por construcción alcanzan el 15% después de los cimientos, el 50% después de la losa superior y el 95% al finalizar; el 5% final se debe en la entrega y puede depositarse si se disputa la conformidad. ## Key takeaways - Trate los porcentajes legales como límites de pago por construcción, no como un modelo universal de depósito o impuesto sobre el precio total. - Lea la garantía exacta e identifique si el terreno se vende por separado. - Haga que los planos, especificaciones, entrega y revisiones formen parte de la documentación firmada. - Registre todas las reservas de entrega por escrito. ## Respuesta directa En una VEFA, el comprador adquiere derechos sobre el terreno y el trabajo completado progresivamente y paga a medida que avanza la construcción. Antes de firmar, haga que el notario o un abogado luxemburgués revise la escritura, el calendario de pagos, la fecha de entrega, los anexos técnicos y la garantía exacta de finalización. No aplique los derechos de adquisición ordinarios del 7% al precio total anunciado de la VEFA sin una división verificada de terreno/construcción y el tratamiento del IVA. ## Cómo las etapas de pago protegen al comprador La [ley VEFA de Luxemburgo](https://legilux.public.lu/eli/etat/leg/loi/1976/12/28/n1/jo) limita los pagos por construcción al 15% después de los cimientos, proporcionalmente hasta el 50% después de la losa superior, y al 95% al finalizar. El 5% final se debe en la entrega y puede depositarse cuando se disputa la conformidad. Estos límites por etapa conectan el pago con el progreso visible de la construcción, por lo que el comprador debe hacer coincidir cada solicitud de fondos con la etapa documentada. Los porcentajes se refieren al precio de construcción; no son una regla universal de depósito en efectivo y no calculan por sí mismos el tratamiento fiscal del paquete de terreno más edificio. Un depósito de reserva opcional no puede exceder el 2% del precio provisional. [Guichet](https://guichet.public.lu/en/citoyens/logement/acquisition/aspects-contractuels/acquerir-bien-a-construire.html) enumera las circunstancias en las que debe reembolsarse, incluida la no conclusión por causa del vendedor y diferencias materiales especificadas entre el proyecto reservado y el contrato final. ## Ejemplo práctico: verificar una solicitud de pago Por ejemplo, si una solicitud de fondos dice que los cimientos están completos, verifique esa etapa de construcción antes de pagar la cuota vinculada al límite del 15%. Las solicitudes posteriores deben mantenerse dentro de los límites acumulativos para la losa superior y la finalización. Este es un ejemplo de control por etapas, no un calendario universal para el precio del terreno, el IVA o un vendedor separado. ## Qué debe contener la escritura notarial y los anexos Guichet enumera el propietario del terreno/construcción, la fecha y condiciones del permiso, la descripción y el estado de finalización acordado, el precio y los términos de pago, el plazo de entrega y la garantía de finalización. Los anexos incluyen planos de fachada, planta y sección, una especificación técnica/material detallada y reglas de copropiedad cuando corresponda. Compare cada promesa de marketing con esos documentos firmados. Registre quién puede aprobar sustituciones, cómo se valora un cambio, cómo se notifica el retraso y qué documento controla si el folleto contradice la especificación. ## Garantías de finalización y reembolso Sujeto a la excepción legal para un constructor del sector público calificado, la escritura debe proporcionar una garantía de finalización completa o reembolso si el contrato se resuelve por no finalización, y un contrato puede permitir la conversión entre esas formas. La [respuesta ministerial oficial](https://wdocs-pub.chd.lu/docs/exped/0139/156/279560.pdf) muestra por qué la redacción precisa y el estatus legal del vendedor importan. No describa la garantía como una protección general para cada pérdida, retraso, defecto o cantidad pagada. Una [respuesta separada del Ministerio de Justicia](https://wdocs-pub.chd.lu/docs/exped/0140/122/281227.pdf) explica que una entidad separada que vende la parte del terreno no está automáticamente obligada a proporcionar la misma garantía de reembolso específica. Identifique al vendedor de cada componente y qué cubre realmente cada garantía. ## Revisión de precios y cambios en el proyecto Guichet discute una posible aplicación del 2.5% a las cuotas después de un aumento del índice, pero la escritura debe indicar si el precio es revisable y cómo. No es un aumento automático universal. Solicite la fórmula, el índice de referencia, el evento desencadenante y la exposición máxima por escrito. ## Entrega, aceptación y defectos La finalización, la entrega de llaves y la aceptación del comprador son pasos distintos. Inspeccione la propiedad, compárela con los planos/especificación y coloque cada reserva en un informe de aceptación por escrito. La [guía de defectos de Guichet](https://guichet.public.lu/en/citoyens/logement/construction-renovation-transformation/travaux/vice-construction.html) describe la responsabilidad del vendedor-constructor por obras mayores y de acabado; estos regímenes son separados de la garantía de finalización y dependen del trabajo y la fecha de aceptación. Use la [herramienta de preparación de hipotecas de ChatHome](/es/financial-tools/mortgage/prepare) para listar los costos conocidos, pero obtenga un cálculo específico de VEFA del notario y del prestamista. Explore [nuevas viviendas en venta](/es/buy) solo con la división de terreno/construcción y el tratamiento del IVA visibles. ## Lista de verificación para firmar 1. Permiso, planos, especificación y documentos de copropiedad. 2. Vendedor del terreno, vendedor de la construcción y etapas de transferencia de propiedad. 3. Cuotas que coinciden con los hitos legales. 4. Garantía exacta de finalización/reembolso y exclusiones. 5. Fecha de entrega, proceso de retraso y fórmula de revisión de precios. 6. Procedimiento de inspección y aceptación por escrito. Información legal verificada el 9 de agosto de 2026. La guía central de VEFA de Guichet es más antigua, así que vuelva a verificar la escritura contra la ley actual antes de firmar. ## Methodology La lista de verificación separa las etapas legales de pago por construcción, el contenido de la escritura, la redacción de la garantía y los regímenes de defectos posteriores a la finalización. Excluye deliberadamente supuestos no respaldados sobre impuestos y depósitos sobre el precio total. ## Limitations El tratamiento fiscal de la VEFA y la protección dependen de la estructura de terreno/construcción, el IVA, los vendedores, la escritura y la garantía. Obtenga asesoramiento específico del proyecto del notario o de un abogado luxemburgués. ## Sources - Guichet, VEFA acquisition guidance, checked 9 August 2026 — https://guichet.public.lu/en/citoyens/logement/acquisition/aspects-contractuels/acquerir-bien-a-construire.html - Legilux, VEFA payment law — https://legilux.public.lu/eli/etat/leg/loi/1976/12/28/n1/jo - Luxembourg Parliament, ministerial response 7963 — https://wdocs-pub.chd.lu/docs/exped/0139/156/279560.pdf - Luxembourg Parliament, Justice Ministry response 8070 — https://wdocs-pub.chd.lu/docs/exped/0140/122/281227.pdf - Guichet, construction-defect guidance — https://guichet.public.lu/en/citoyens/logement/construction-renovation-transformation/travaux/vice-construction.html ## Frequently asked questions ### ¿Puede una escritura VEFA cambiar los límites de pago legales? La guía no trata los límites como opcionales. Haga que el notario verifique que cada cuota de construcción solicitada coincida con la etapa legal. ### ¿Es el 5% final siempre una retención general? No. Está vinculado a la entrega y puede depositarse cuando se disputa la conformidad; no es una palanca general para problemas no relacionados. ### ¿La garantía de finalización lo cubre todo? No. La cobertura depende de su redacción y puede no cubrir automáticamente una parte del terreno vendida por separado, pérdidas por retraso o defectos.