# El tope legal de alquiler en Luxemburgo: 5% del capital del propietario, no del mercado

Cómo funciona la regla del capital invertido, qué cambió con la reforma de 2024 y por qué el recorte del 3,5% que quizás haya leído no es ley

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Published: 2026-07-30T15:41:23.157Z
Updated: 2026-08-13T10:09:08.911Z

El alquiler base anual de una vivienda sin amueblar no puede superar el 5% del capital invertido, revalorizado y depreciado, del propietario (ley de 21 de septiembre de 2006). La revalorización utiliza los coeficientes del artículo 102(6) LIR; la depreciación es del 2% por cada período adicional de dos años una vez que la vivienda tiene 15 años, sobre edificios y obras, pero nunca sobre el terreno. Leyéndolo al revés, 2.000 € al mes requieren 480.000 € de capital revalorizado. La reforma de 2024 (adoptada el 10 de julio de 2024) cambió los honorarios de agencia, la cotitularidad y las reglas del contrato escrito, pero mantuvo la tasa en el 5%: el recorte propuesto al 3,5% no se adoptó. El 17 de abril de 2026, el Observatoire de l'Habitat publicó tres estudios que reabren la cuestión; hoy no existe ningún proyecto de ley, tasa ni calendario.

## Key takeaways

- Una propiedad barata y de larga tenencia tiene un tope legal bajo, por muy alto que suba el mercado.
- 2.000 € al mes implican al menos 480.000 € de capital revalorizado y depreciado.
- Su contrato escrito debe indicar que el alquiler respeta el tope legal, por lo que pedir el cálculo es rutinario.
- Las disputas van a la commission des loyers de su comuna, de forma gratuita.

## Luxemburgo limita el alquiler según el capital del propietario, no según el mercado

En la mayoría de los países, un alquiler es "demasiado alto" solo si el mercado lo dice. Luxemburgo es diferente. Según la [ley de 21 de septiembre de 2006 sobre arrendamientos residenciales](https://legilux.public.lu/eli/etat/leg/loi/2006/09/21/n1/consolide), el alquiler base anual de una vivienda sin amueblar no puede superar el **5% del capital invertido, revalorizado y depreciado, del propietario**. El piso comparable al final de la calle es legalmente irrelevante. Lo que importa es lo que el propietario realmente invirtió, y cuándo.

Esa única frase tiene dos consecuencias que la mayoría de los inquilinos nunca escuchan. Un propietario que compró barato hace décadas tiene un tope legal bajo, sin importar lo que el mercado pague ahora. Y un propietario que compró recientemente a los precios actuales tiene un tope alto. Dos pisos idénticos en el mismo rellano pueden tener máximos legales muy diferentes.

## Qué cuenta como "capital invertido"

El capital es el precio de compra más los costes de adquisición más las obras de mejora fechadas, evidenciadas por la escritura notarial y las facturas, no estimadas a partir del valor de mercado. Luego se aplican dos ajustes.

**Revalorización.** Cada elemento se multiplica por el coeficiente del año en que se gastó, según el artículo 102, apartado 6, LIR. Un franco gastado en 1970 y un euro gastado en 2015 no son el mismo dinero; la tabla de coeficientes, que va de 1918 hasta la actualidad, es lo que los hace comparables.

**Depreciación por antigüedad (*vétusté*).** Una vez que la vivienda tiene 15 años, se deduce un 2% **por cada período adicional de dos años**, no un 2% anual, que es el error más común en los resúmenes secundarios. Se aplica a los costes de construcción y mejora, nunca al terreno.

El ejemplo práctico del ministerio fija lo que la prosa deja abierto. Para una casa construida en 1970 y valorada en 2020, el edificio tiene 50 años, por lo que el número de períodos es ⌊(50 − 15) ÷ 2⌋ = **17**, lo que da una depreciación del **34%**, aplicada a todo el capital no territorial revalorizado, incluidas las obras recientes.

## Leyendo la fórmula al revés

Como la regla es aritmética, se invierte. Si conoce el alquiler, conoce el capital mínimo que el propietario tendría que poder documentar:

> alquiler anual ÷ 5% = capital invertido mínimo revalorizado y depreciado

Un piso anunciado a **2.000 € al mes** significa 24.000 € al año, lo que requiere **480.000 €** de capital revalorizado y depreciado para que ese alquiler esté dentro del tope. A **3.000 € al mes**, el requisito es de **720.000 €**.

**Esta aritmética no es una prueba legal y no puede demostrar que un alquiler sea ilegal.** Es la fórmula invertida, nada más. Solo el propietario tiene la escritura, los honorarios de adquisición y las facturas de mejora fechadas que componen el capital invertido, por lo que ninguna cifra derivada solo del alquiler establece el tope legal de una propiedad en particular. Trátelo como una pregunta que vale la pena hacer, no como una conclusión. Para una propiedad antigua y de larga tenencia, la revalorización y la depreciación del 34% a menudo quedan muy por debajo del número anterior.

Puede calcular su propia cifra con el [comprobador de alquiler de ChatHome](/es/descubrir/comprobador-alquiler).

Para contextualizar, los datos de chathome.lu muestran que [Luxemburgo Ciudad](/es/comuna/luxemburgo) tiene una mediana de alquiler de 34 €/m² al mes en **528 anuncios activos**, calculada el 30 de julio de 2026 a partir de 1.219 anuncios activos publicados [en alquiler](/es/alquiler) en todo el país. Un piso de 75 m² a esa mediana es aproximadamente 2.550 € al mes. Leído al revés, implicaría aproximadamente **612.000 €** de capital revalorizado y depreciado, una ilustración de la aritmética solamente, no una afirmación sobre ninguna propiedad real: estos son alquileres de anuncios de agencias, no contratos firmados, y nada en ellos revela lo que realmente se invirtió en esas viviendas específicas. Consulte nuestra [metodología de precios](/es/precios/metodologia).

## Qué hizo realmente la reforma de 2024, y qué no hizo

El proyecto de ley 7642, presentado en julio de 2020, se adoptó el **10 de julio de 2024** y se publicó en el Mémorial A n°311 el **25 de julio de 2024**. Reformó sustancialmente el régimen de arrendamiento: la comisión de agencia ahora se divide al 50/50 entre propietario e inquilino, se regula la cotitularidad, los contratos deben ser por escrito con menciones obligatorias, incluida una declaración de que el alquiler respeta el tope legal, y los ajustes de alquiler están limitados al 10% por período de dos años.

Lo que **no** hizo fue cambiar la tasa. La [nota explicativa](https://logement.public.lu/dam-assets/documents/politique/bail-loyer/note-explicative.pdf) del propio ministerio sobre la reforma proponía reducir el tope al **3,5%**, y al **3%** para viviendas en clases energéticas F a I, junto con un límite alternativo de 8 € por m² cuando el propietario no determina el capital invertido. Nada de eso sobrevivió en el texto adoptado. **El 5% sigue siendo la ley hoy.**

Esto importa porque la cifra del 3,5% todavía circula como si fuera inminente. No está pendiente: el proyecto de ley que la contenía ha completado su tramitación.

## Qué se reabrió en abril de 2026

El **17 de abril de 2026**, el Observatoire de l'Habitat publicó tres estudios sobre la regulación de alquileres en Luxemburgo, incluidas propuestas sobre cómo debería calcularse el capital invertido. Ese es el desarrollo vivo: análisis que alimentan un posible proyecto de ley futuro, no un proyecto de ley en sí.

A fecha de publicación de este artículo, **no hay ningún proyecto de ley presentado, ninguna tasa acordada ni ningún calendario**. Quien le diga que el tope está a punto de caer al 3,5% está describiendo una propuesta de 2024 que no se adoptó, o anticipando un proceso de 2026 que no ha producido legislación.

## Qué significa esto si está alquilando ahora

Pida el cálculo del capital invertido. Desde la reforma de 2024, su contrato escrito debe indicar que el alquiler respeta el tope legal, lo que convierte la pregunta en algo rutinario, no confrontacional. Si las cifras no cuadran, las disputas de alquiler las decide la *commission des loyers* de su comuna, de forma gratuita.

Los depósitos siguen reglas separadas que vale la pena conocer junto con esta: consulte [cómo recuperar su depósito de alquiler en Luxemburgo](/es/ideas/deposito-alquiler-no-devuelto-luxemburgo).

*Este artículo es contexto informativo, no asesoramiento financiero ni legal. Que un alquiler particular respete el tope legal depende de documentos que solo el propietario posee. Consulte a un profesional cualificado, o a la commission des loyers de su comuna, antes de actuar sobre cualquier cosa aquí.*

## Methodology

La tasa del 5%, los coeficientes de revalorización del artículo 102(6) LIR y la regla de vétusté (2% por período de dos años a partir de los 15 años, sobre edificios y obras, excluyendo el terreno) se toman de la ley y del folleto del Ministère du Logement, y se reproducen en el motor de tope de alquiler de ChatHome, verificado por última vez contra el ejemplo práctico del folleto el 28 de julio de 2026. El cálculo inverso es la fórmula estatutaria invertida: el alquiler base anual dividido por la tasa estatutaria produce el capital mínimo revalorizado y depreciado consistente con ese alquiler. El estado parlamentario se leyó directamente del expediente de la Chambre des Députés para el proyecto de ley 7642 el 30 de julio de 2026. Los recuentos de anuncios de ChatHome son solo anuncios activos, calculados a partir de datos de producción el 30 de julio de 2026; los anuncios deshabilitados se excluyen.

## Limitations

El cálculo inverso es aritmética sobre un alquiler anunciado, no una estimación del tope legal de una propiedad específica: solo el propietario tiene la escritura, los honorarios y las facturas de mejora fechadas que constituyen el capital invertido, por lo que el tope real de cualquier vivienda no puede derivarse solo del alquiler. Las cifras de alquiler son alquileres de anuncios de agencias, no alquileres de contratos firmados, y por lo tanto sobreestiman lo que los inquilinos realmente pagan. Los arrendamientos amueblados, los cargos de servicio y los acuerdos a corto plazo siguen reglas diferentes y están fuera del alcance. Esta página es información, no asesoramiento legal; las disputas de alquiler las decide la commission des loyers de la comuna. El estado de la reforma es preciso a 30 de julio de 2026 y debe verificarse nuevamente antes de su reutilización.

## Sources

- Loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation, texte consolidé — legilux.public.lu, accessed 2026-07-30
- Ministère du Logement, « Le capital investi — calcul du plafond légal du loyer » (brochure with worked examples) — logement.public.lu, accessed 2026-07-30
- Ministère du Logement, note explicative « La réforme du plafond légal du loyer (Projet de Loi 7642) » — logement.public.lu, accessed 2026-07-30
- Chambre des Députés, dossier parlementaire 7642: adopted 2024-07-10, published Mémorial A n°311 on 2024-07-25 — chd.lu, accessed 2026-07-30
- Observatoire de l'Habitat, three studies on rent regulation published 2026-04-17, incl. « Propositions pour le mode de calcul du capital investi » — logement.public.lu, accessed 2026-07-30
- Article 102, alinéa 6 LIR revaluation coefficients (table spanning 1918 onwards), Administration des contributions directes — verified 2026-07-28
- chathome.lu data: Luxembourg City rent median of 34 €/m²·month across 528 active listings, drawn from 1,219 active listings advertised for rent nationwide — computed 2026-07-30

## Frequently asked questions

### ¿Cuál es el tope legal de alquiler en Luxemburgo en 2026?

Para una vivienda sin amueblar utilizada como residencia principal, el alquiler base anual no puede superar el 5% del capital invertido, revalorizado y depreciado, del propietario. Esta tasa se mantuvo en la ley de 23 de julio de 2024 y sigue en vigor a 30 de julio de 2026.

### ¿Va a bajar el tope de alquiler al 3,5%?

No. Una reducción al 3,5% (y al 3% para clases energéticas F a I) se propuso en la nota explicativa del ministerio que acompañaba al proyecto de ley 7642, pero no se adoptó. El proyecto de ley se aprobó el 10 de julio de 2024 manteniendo el 5%. No se ha presentado ningún proyecto de ley de sustitución.

### ¿Cómo calculo el capital necesario para mi alquiler?

Multiplique su alquiler base mensual por 12 y luego divídalo por el 5%. Un alquiler de 2.000 € al mes da 24.000 € al año, lo que requiere 480.000 € de capital invertido revalorizado y depreciado. El comprobador de alquiler de ChatHome hace esto por usted.

### ¿Cómo se calcula la depreciación por antigüedad?

Una vez que la vivienda alcanza los 15 años, se deduce un 2% por cada período adicional de dos años, aplicado a los costes de construcción y mejora, pero no al terreno. Una casa construida en 1970 y valorada en 2020 tiene 50 años, lo que da 17 períodos y una depreciación del 34%.

### ¿Qué puedo hacer si creo que mi alquiler supera el tope?

Pida al propietario o agente el cálculo del capital invertido: desde la reforma de 2024, su contrato escrito debe indicar que el alquiler respeta el tope legal. Si no cuadra, la commission des loyers de su comuna decide las disputas de alquiler de forma gratuita.