# Lëtzebuergeschen Immobiliemaart mat zwou Vitessen: Nei Locataire bezuelen ongeféier 75% méi wéi al Locataire

Den neien offiziellen Loyer-Kadaster weist, wat Locataire tatsächlech bezuelen – a läit wäit ënner deem, wat nei Locataire haut gefrot gëtt. Kontrakter, déi 2024–25 ënnerschriwwe goufen, leien ongeféier 75% méi héich wéi Kontrakter virun 2010, während d'Kafpräisser kaum beweegen.

Kanonesch Säit: [https://chathome.lu/lu/insights/luxembourg-two-speed-rental-market-sitting-vs-new-tenants](https://chathome.lu/lu/insights/luxembourg-two-speed-rental-market-sitting-vs-new-tenants)
Publizéiert: 2026-08-14T20:56:27.454Z
Aktualiséiert: 2026-08-14T20:56:27.454Z

Lëtzebuergesche Loyer-Maart ass zwéi Mäert an engem. Den neie Loyer-Kadaster (Observatoire de l'Habitat, Juni 2026) weist, datt den nationale Median fir bezuelt Appartementsloyerën 2025 bei 20,54 €/m²/Mount louch, an datt Kontrakter, déi 2024–25 ënnerschriwwe goufen, ongeféier 75% méi héich leien wéi Kontrakter virun 2010 (24,44 vs. 14,01 €/m²/Mount). Annoncéiert Loyerën klammen weider – +4,4% Joer-op-Joer fir Appartementer am Q1 2026 (Observatoire), +6,6% fir Haiser an +4,2% fir Appartementer am Q2 (atHome) – während d'Kafpräisser stagnéieren bei +1,7%. Op chathome.lu leien d'Median-Ufropräisser aus aktiven Annoncen (berechent den 12. Aug 2026) 31–62% iwwer de bezuelte Loyerën vum Kadaster: 35 €/m²/Mount an der Stad Lëtzebuerg (n=550) vs. 25,56 €/m² vum Kadaster do. Wann Dir am Begrëff sidd ze plënneren, budgetéiert fir den Niveau vun neien Locataire, net fir d'Moyennen aus eelere Statistiken.

## Dat Wichtegst

- Lëtzebuergesche Loyer-Maart ass zwéi Mäert: bezuelt Loyerën (Kadaster-Median 20,54 €/m² national, 25,56 €/m² an der Stad Lëtzebuerg, 2025) an Ufropräisser (35 €/m² an der Stad Lëtzebuerg haut).
- Kontrakter, déi 2024–25 ënnerschriwwe goufen, leien ongeféier 75% méi héich wéi Kontrakter virun 2010 – dem Kadaster säi kloerst Signal.
- Annoncéiert Loyerën sinn +4,4% Joer-op-Joer geklomm (Q1 2026), während Loyerën am Kontrakt +1,4% an Kafpräisser +1,7% geklomm sinn.
- Budgetéiert fir den Niveau vun neien Locataire an Ärer Gemeng, net fir den nationale Moyenne.

## De Loyer-Kadaster: wat Lëtzebuerger Locataire tatsächlech bezuelen

Bis 2026 hat Lëtzebuerg kee zouverléissegt Bild dovun, wat Locataire tatsächlech bezuelen. D'Loyer-Indiceën hunn **annoncéiert** Loyerën gemooss – de Präis, deen de Proprietär freet, wann eng Wunneng erëm um Maart kënnt. Dat ass eng Prouf vun neie Locatiounen, net de ganze Loyer-Bestand. De [cadastre des loyers](https://logement.public.lu/fr/actualites/2026/06/05-obs-ra-24.html) (Observatoire de l'Habitat, Rapport d'analyse n°24, 5. Juni 2026) schléisst dës Lück: en huet 27.889 Multi-Besëtzer-Landhären am Oktober–November 2025 befrot, an 5.799 hunn geäntwert (eng Äntwertquote vun 20,8%).

Haaptresultater, all fir 2025, ouni Chargen:

- Nationale Median fir Appartementsloyerën: **20,54 €/m² pro Mount**.
- Stad Lëtzebuerg: **25,56 €/m²** – ongeféier 25% iwwer dem nationale Median.
- Südzon (Kanton Esch-Uelzecht): 19,12 €/m² · Osten: 16,11 · Norden: 15,56 · Lëtzebuerg-Campagne: 22,22.
- Kleng Appartementer ënner 50 m²: 30,0 €/m² national, ongeféier 35 €/m² an der Haaptstad.
- Energieklass A: 25,86 €/m² vs. Klassen F–H: ongeféier 18,6–18,7 €/m² (eng Lück vun 35–40%).

Dat wichtegst Resultat ass iwwer Zäit, net iwwer Plaz. Locataire, déi virun 2010 agelunn sinn, bezuelen e Median vun 14,01 €/m². Locataire, déi 2020–2023 ënnerschriwwe hunn, bezuelen 21,23 €/m². Locataire, déi 2024 oder 2025 ënnerschriwwe hunn, bezuelen **24,44 €/m²** – ongeféier **+75%** méi wéi d'Kohort virun 2010. Dat ass dem Kadaster seng eegen Haaptzuel, an et ass de kloerste Beweis, datt Lëtzebuergesche Loyer-Maart zwéi Mäert ass.

## Firwat Lëtzebuergesche Loyer-Maart wierklech zwéi Mäert ass

De Mechanismus ass einfach: Lëtzebuerger Loyerën si reguléiert, an dofir beweege sech Loyerën am Kontrakt lues – d'Reguléierung hält d'Loyerën meeschtens **erof fir Leit, déi schonn iergendwou wunnen**, net fir Leit, déi ukommen.

- Loyerën am Kontrakt klammen lues: si sinn un d'Indexéierung vun de Liewenskäschte gebonnen, an d'Gesetz limitéiert de Loyer selwer op 5% vum revaluéierte Kapital vum Proprietär (kuckt [eis Erklärung zum Loyer-Cap](https://chathome.lu/lu/insights/luxembourg-legal-rent-ceiling-capital-invested)). Tëscht Q1 2025 an Q1 2026 sinn d'Loyerën am Kontrakt just **+1,4%** geklomm (STATEC Loyer-Index, am Rapport n°25 vum Observatoire publizéiert) während annoncéiert Loyerën **+4,4%** geklomm sinn (dem Observatoire säin eegenen Index fir annoncéiert Loyerën, am selwechte Rapport).
- Wann e Kontrakt ophält an d'Wunneng erëm verlount gëtt, setzt de Proprietär de Loyer op den aktuellen Maartniveau zréck. Dofir erschéngt d'Lück genau am Moment vun der Neiverlounung. De Kadaster weist et direkt: seng eegen Verglach vun annoncéierten Loyerën mat Loyerën am Kontrakt fënnt eng national Moyenne-Lück vun ongeféier **84%** (39,66 €/m² annoncéiert vs. 21,59 €/m² am Kontrakt am Joer 2025; 45,42 vs. 26,47 an der Stad Lëtzebuerg).
- Proprietären hunn och Grënn, fir d'Loyerën op bestoend Locataire net ze erhéijen, wéinst Ëmsatzkäschten (Renovatioun, Eidelrisiko, ongewëss Solvabilitéit) an dem Wonsch, gutt Locataire stabil ze halen.

Als Resultat stratifizéiert de Maart: e Bestand vun alen, bëllegen Loyerën läit niewent engem Flux vun neien, deieren. Op wéi enger Säit vun dëser Trennung Dir landt, gëtt um Dag decidéiert, wou Dir ënnerschreift.

## Eis Ufropräisser vs. dem Kadaster seng bezuelt Loyerën

chathome.lu verfollegt Ufropräisser op Live-Annoncen. Mir hunn eis Median-Ufropräisser (aktiv Appartementslocatiounen, berechent den 12. August 2026) mat de bezuelte Loyerën vum Kadaster verglach. De Verglach ass eng Schicht méi déif – Ufropräisser sinn net wat jidderee bezilt – awer et weist, wat en neien Locataire haut soll erwaarden, datt him gefrot gëtt:

| Gemeng | Eise Median-Ufropräis (€/m²/Mount) | n | Kadaster bezuelt Median (€/m²/Mount) | Oplag fir nei Locataire |
|---|---|---|---|---|
| Stad Lëtzebuerg | 35 | 550 | 25,56 | +37% |
| Stroossen | 35 | 41 | 22,22 (Kanton Lëtzebuerg-Campagne) | +58% |
| Hesper | 31 | 36 | 22,22 (Kanton Lëtzebuerg-Campagne) | +40% |
| Suessem | 31 | 15 | 19,12 (Südzon) | +62% |
| Déifferdeng | 30 | 27 | 19,12 (Südzon) | +57% |
| Esch-Uelzecht | 25 | 51 | 19,12 (Südzon) | +31% |

D'Kadaster-Mediane fir bezuelt Loyerën sinn op Kanton- oder Zonenniveau, wou kee Gemengenniveau existéiert, also ass den Oplag indikativ, net exakt. D'Richtung ass iwwerall konsequent: Ufropräisser leien wäit iwwer deem, wat bestoend Locataire bezuelen. Am Verglach mam Observatoire sengem eegenen Index fir annoncéiert Loyerën pro Gemeng fir déi 12 Méint bis Q1 2026 (eng Moyenne, net e Median), verfollegen eis Mediane en enk an de gréissere Gemengen – Stad Lëtzebuerg 35 vs. 35,3, Esch-Uelzecht 25 vs. 24,3, Hesper 31 vs. 31,2, Stroossen 35 vs. 33 – awer leien wäit doriwwer an den zwou südleche Gemengen, wou eis Prouf am dënnsten ass: Déifferdeng 30 vs. 22,7 (n=27) an Suessem 31 vs. 24,7 (n=15). Behandelt déi zwou Zeile just als indikativ. Béid Serien leien iwwer dem bezuelt-Loyer-Kadaster.

## Loyerën klammen weider, während Kafpräisser stoe bleiwen

D'Geschicht vun zwou Vitessen ass kee Schnappschoss; d'Lück gëtt méi grouss.

- **Loyerën:** annoncéiert Appartementsloyerën +4,4% Joer-op-Joer am Q1 2026 (Observatoire, Rapport n°25, 29. Juni 2026). atHome seng Q2-Zuelen (via RTL Today, 24. Juli 2026) weisen +6,6% fir Haiser an +4,2% fir Appartementer Joer-op-Joer, an d'Hausloyerën sinn +13,4% Quartal-op-Quartal geklomm (Appartementer +3,3%).
- **Inflatioun:** +1,6% am selwechten Zäitraum – Loyerën wuessen ongeféier 2,75-mol méi séier wéi Präisser allgemeng.
- **Kafpräisser:** dem STATEC säin aggregéierten Hauspräis-Index – nei an existent Haiser zesummen, am Rapport n°25 vum Observatoire publizéiert – ass just +1,7% Joer-op-Joer am Q1 2026 geklomm; atHome Q2 weist existent Appartementer -1,4% an existent Haiser +2,7%.

Kafpräisser si flaach zënter der Korrektur vun 2023, also hält dat aalt Muster – „Loyerën a Präisser beweege sech zesummen“ – net méi. All Spannung ass op der Loyer-Säit, an de Kadaster weist, datt se schonn am existente Bestand agebaut war.

## Wat dat fir Iech ännert

Zum Beispill, huelt e 55 m² Appartement an der Stad Lëtzebuerg. Beim aktuellen Median-Ufropräis vun 35 €/m², budgetéiert ongeféier **€1.925/Mount** (ouni Chargen). Dem Kadaster säi Median fir bezuelt Loyerën an der Haaptstad (25,56 €/m²) implizéiert ongeféier €1.406/Mount – eng Lück vun ongeféier €520/Mount, oder ongeféier €6.200/Joer, tëscht deem, wat en neien Locataire gefrot gëtt, an deem, wat e bestoende Locataire bezilt.

Dräi praktesch Konsequenzen:

1. **Budgetéiert net vun alen Moyennen**, well Moyennen, déi Kontrakter virun 2010 abezéien, ënnerschätzen, wat Dir tatsächlech gefrot kritt. Benotzt den Ufropräisniveau fir Är Gemeng.
2. **D'Lück ass Äre Verhandlungskontext.** Proprietären setzen den Ufropräis op Basis vun aktuellen Maartniveauen; de Kadaster gëtt Iech d'Referenz fir bezuelt Loyerën, fir ze vergläichen.
3. **D'Wiel vun der Plaz zielt méi wéi fréier**, well den Oplag am steilsten ass, wou eis Prouf am dënnsten ass (Stroossen, Suessem, Déifferdeng) – kuckt d'Zuelen pro Gemeng, ier Dir Iech engagéiert.

## Wat Dir iwwerpréiwe sollt, ier Dir ënnerschreift

- **Den Ufropräisniveau vun Ärer Gemeng:** kuckt [Präisser pro Gemeng](https://chathome.lu/lu/prices/index) an de [Loyer-Check-Tool](https://chathome.lu/lu/discover/rent-check).
- **Ob Kafe d'Rechnung ännert:** eise [Kaf-vs-Loyer-Verglach](https://chathome.lu/lu/financial-tools/buy-vs-rent) an den [monatleche Präis-Index](https://chathome.lu/lu/insights/chathome-price-index-july-2026).
- **Wat d'Gesetz erlaabt:** Loyererhéijungen an de 5%-Kapital-Cap – kuckt [d'Erklärung zum Loyer-Cap](https://chathome.lu/lu/insights/luxembourg-legal-rent-ceiling-capital-invested).

## Methodik a Quellen

**Kadaster-Zuelen:** Observatoire de l'Habitat, Rapport d'analyse n°24, „Le cadastre des loyers – Premiers résultats“ (Ministère du Logement), publizéiert de 5. Juni 2026, PDF zougegraff den 13. August 2026. Ëmfro vun 27.889 Multi-Besëtzer-Landhären, Oktober–November 2025; Mediane schléissen Chargen aus; miwweléiert, kuerzzäiteg a Coliving-Eenheete sinn ausgeschloss.

**Q1 2026 Zuelen:** Observatoire de l'Habitat, Rapport d'analyse n°25 (29. Juni 2026), PDF zougegraff den 13. August 2026.

**atHome Q2 Zuelen:** wéi vum RTL Today gemellt, 24. Juli 2026, zougegraff den 13. August 2026 (atHome seng eegen Plattformanalyse).

**ChatHome Zuelen:** Median-Ufropräisser vun aktiven, am Katalog siichtbaren Appartementsannoncen pro Gemeng, berechent den 12. August 2026 aus chathome.lu sengem eegene Korpus (Präis pro m² = monatlechen Ufropräis / Fläch; Mediane publizéiert nëmmen bei n ≥ 5). Ufropräisser sinn keng Transaktiounspräisser. Methoddetailer: [chathome.lu Präismethodik](https://chathome.lu/lu/prices/methodology).

**Verglach-Caveat:** de Kadaster moosst bezuelt Loyerën op alle Kontrakter (inklusiv al Kontrakter); eis Mediane moossen Ufropräisser op haut aktiven Annoncen. Dem Kadaster säin eegene Verglach vun annoncéierten Loyerën benotzt Moyennen vun Immotop.lu, also sinn seng annoncéiert Zuelen méi héich wéi e Median-Ufropräis-Liesung; mir berichten béid a markéieren jiddwereen.

**Limiten:** de Kadaster schléisst Firmen-Landhären, Coliving a miwweléiert kuerzzäiteg Locatiounen aus, an hänkt vun enger Äntwertquote vun 20,8% of mat e puer Selektiounsbias (eeler Landhären ouni Migratiounshannergrond sinn iwwerrepresentéiert). Eis Gemengestëchprowe si kleng an e puer Gemengen (Suessem n=15, Déifferdeng n=27); per-Gemeng Kadaster-Mediane ginn et nëmme fir d'Stad Lëtzebuerg, also benotzen aner Zeilen Kanton-/Zonemediane. Zuelen altern: iwwerpréift se géint de nächsten Observatoire-Quartalsrapport, ier Dir handelt.

## Methodologie

Bezuelt-Loyer-Zuelen kommen aus dem Observatoire de l'Habitat sengem Loyer-Kadaster-Ëmfro (Okt–Nov 2025, 27.889 Multi-Besëtzer kontaktéiert, 5.799 Äntwerten), Median €/m²/Mount ouni Chargen, 2025. Wuesstumszuelen fir annoncéiert Loyerën a Kafpräisser kommen aus dem Observatoire sengem Quartalsindex (Q1 2026, Immotop.lu annoncéiert Basis) an atHome Q2 2026 wéi vum RTL Today gemellt. Den +1,4% Loyer-Index am Kontrakt an den +1,7% aggregéierten Hauspräis-Index sinn STATEC-Serien, am Rapport n°25 vum Observatoire publizéiert. ChatHome-Ufro-Mediane si Mediane vu Präis/Fläch iwwer aktive, am Katalog siichtbaren Appartementsannoncen pro Gemeng, berechent den 12. Aug 2026, publizéiert bei n ≥ 5. Den Oplag fir nei Locataire vergläicht eise Median-Ufropräis mam Kadaster-Median fir bezuelt Loyerën an der selwechter Gemeng, oder de Kanton-/Zonemedian, wou keng Gemengenzuel existéiert.

## Aschränkungen

De Kadaster schléisst Firmen-Landhären, Coliving a miwweléiert kuerzzäiteg Locatiounen aus an huet eng Äntwertquote vun 20,8% mat e puer Selektiounsbias. Eis Ufro-Mediane sinn Ufropräisser, keng ënnerschriwwe Kontrakter, an d'Stëchprowegréissten si kleng an e puer Gemengen (Suessem n=15, Déifferdeng n=27). Dem Kadaster säin annoncéierte Verglach benotzt Moyennen (Immotop), net Mediane, also leien seng annoncéiert Niveauen méi héich wéi eis Median-Ufro-Liesung. All Zuelen sinn op den Zougriffsdatum; den nächsten Observatoire-Quartalsrapport kann se revidéieren.

## Quellen

- Observatoire de l'Habitat, Rapport d'analyse n°24 « Le cadastre des loyers – Premiers résultats » (Ministère du Logement), 5 Jun 2026, PDF accessed 13 Aug 2026
- Observatoire de l'Habitat, Rapport d'analyse n°25 — marché immobilier résidentiel au 1er trimestre 2026, 29 Jun 2026, PDF accessed 13 Aug 2026
- atHome Q2 2026 figures as reported by RTL Today, 24 Jul 2026, accessed 13 Aug 2026
- STATEC — rent index and aggregate housing price index for Q1 2026, as published in Observatoire de l'Habitat Rapport d'analyse n°25 (29 Jun 2026)
- ChatHome active-listing asking rents (commune_price_stats), computed 12 Aug 2026
- Observatoire de l'Habitat rental-price index per commune (rolling 12 months to 2026-Q1), via chathome.lu commune price stats, accessed 13 Aug 2026
- Loi modifiée du 21 septembre 2006 — plafond du loyer à 5 % du capital investi réévalué, in force 2026 (re-verified 13 Aug 2026)

## Dacks gestallte Froen

### Wéi vill ass de Moyenne-Appartementsloyer pro m² zu Lëtzebuerg?

Nom offiziellen Loyer-Kadaster (Observatoire de l'Habitat, Daten 2025, publizéiert Juni 2026) ass den nationale Median fir bezuelt Appartementsloyerën 20,54 €/m² pro Mount ouni Chargen. An der Stad Lëtzebuerg ass en 25,56 €/m². Kontrakter, déi 2024–25 ënnerschriwwe goufen, si méi héich: e Median vun 24,44 €/m² national.

### Firwat bezuelen nei Locataire méi wéi bestoend Locataire?

Loyerën am Kontrakt sinn un d'Indexéierung vun de Liewenskäschte gebonnen, an separat limitéiert d'Gesetz de Loyer selwer op 5% vum revaluéierte Kapital vum Proprietär. Loyerën am Kontrakt sinn nëmmen +1,4% am Joer bis Q1 2026 geklomm. Wann e Kontrakt ophält, setzt de Proprietär de Loyer op aktuell Maartniveauen zréck, déi +4,4% fir annoncéiert Appartementer am selwechten Zäitraum geklomm sinn. De Kadaster moosst déi doraus resultéierend Lück: säi Verglach vun annoncéierten vs. bezuelt Loyerën weist ongeféier 84% Differenz national (39,66 vs. 21,59 €/m²).

### Klammen d'Loyerën zu Lëtzebuerg am Joer 2026 nach ëmmer?

Jo. Dem Observatoire säi Q1 2026 Rapport weist annoncéiert Appartementsloyerën +4,4% Joer-op-Joer. atHome seng Q2-Zuelen (Juli 2026) weisen Loyerën +6,6% fir Haiser an +4,2% fir Appartementer Joer-op-Joer, mat Hausloyerën +13,4% Quartal-op-Quartal. D'Inflatioun war +1,6% am selwechten Zäitraum.

### Entspriechen Ufropräisser deem, wat d'Leit tatsächlech bezuelen?

Nee – Ufropräisser leien wäit iwwer dem Median fir bezuelt Loyerën, well bezuelt Loyerën al Kontrakter abezéien, déi viru Joren ënnerschriwwe goufen. An der Stad Lëtzebuerg ass eise Median-Ufropräis 35 €/m²/Mount (n=550 aktiv Annoncen, berechent den 12. Aug 2026) géint dem Kadaster säi bezuelt Median vun 25,56 €/m². Fir en neie Kontrakt sollt Dir en Niveau méi no beim Ufropräis erwaarden.

### Wéi kann ech e faire Loyer fir meng Gemeng iwwerpréiwen?

Benotzt chathome.lu säi Loyer-Check-Tool an d'Präissäiten pro Gemeng, déi Median-Ufropräisser mat Stëchprowegréissten a Berechnungsdatum weisen. Vergläicht mat de bezuelte Mediane vum Kadaster an, wann Dir en Offert kritt, kontrolléiert, wat de Proprietär legal froen däerf (5% vum revaluéierte Kapital-Cap).