# Depreciação em 2027: 600 000 € não é um filtro de preço anunciado

A nossa auditoria de anúncios encontra muitos apartamentos mais baratos e habitações F–I. Nenhum dos grupos é uma lista de investimentos fiscalmente elegíveis.

Página canónica: [https://chathome.lu/pt/insights/depreciation-2027-asking-price-energy-audit](https://chathome.lu/pt/insights/depreciation-2027-asking-price-energy-audit)
Publicado: 2026-10-19T12:10:31.714Z
Atualizado: 2026-10-19T12:10:31.714Z

No subconjunto auditado de chathome.lu, 1 577 dos 4 374 registos de apartamentos com preço pedem 600 000 € ou menos. O limiar da proposta orçamental refere-se, porém, ao valor depreciável na conclusão original da construção. Separadamente, 1 402 registos residenciais têm classes F–I utilizáveis, mas a taxa de renovação de 10% já aprovada diz respeito a despesas de investimento elegíveis, não ao preço de compra dessas habitações.

## Pontos principais

- Um preço anunciado mais baixo cria um candidato compatível com o orçamento, não um direito certificado à depreciação.
- Uma classe F–I registada dá motivo para investigar obras; obtenha as provas que determinam o seu tratamento.

## A seleção até 600 000 € mede o preço, não a elegibilidade

Os dados de chathome.lu mostram **1 577 registos de apartamentos com preço anunciado de 600 000 € ou menos**, entre **4 374 apartamentos com preço** na auditoria retida. Calculadas em **19 de outubro de 2026**, estas observações provêm dos primeiros **12 000 registos ativos de venda**, lidos por ordem do identificador de documento. A auditoria parou no seu limite; não é todo o inventário nem uma amostra nacional representativa.

Os quatro municípios abaixo mostram quantos apartamentos com preço passam esse simples filtro de preço anunciado. Cada número descreve registos capturados nesta auditoria, não todos os apartamentos atualmente à venda no município.

| Município | Registos de apartamentos com preço até 600 000 € | Registos de apartamentos com preço auditados |
|---|---:|---:|
| Luxemburgo | 239 | 1 210 |
| Differdange | 168 | 224 |
| Esch-sur-Alzette | 191 | 309 |
| Sanem | 57 | 155 |

É uma seleção útil para o orçamento. Não é uma contagem de elegibilidade, porque o teste fiscal proposto usa um valor diferente.

## Porque a proposta não pode ser testada com o preço anunciado atual

À data de **19 de outubro de 2026**, o [projeto de lei 8800](https://www.chd.lu/fr/dossier/8800) continua a ser uma proposta em comissão. O [texto do projeto de orçamento e os exemplos](https://budget.public.lu/dam-assets/lb/budget2027/links-dokumenter/web-mfin-budget-2027-vol1-v1.pdf) do governo descrevem o limiar de **600 000 €** por referência ao valor depreciável da habitação **na conclusão original da construção**. O teste proposto não é simplesmente o preço anunciado atual nem uma percentagem fixa desse preço. O comprador precisa dos documentos históricos relevantes, não de uma avaliação adivinhada a partir de um anúncio.

A proposta diz respeito à depreciação acelerada de **6%** e inclui condições para aquisições em **2026**. Não estabelece um prazo universal de fim de ano para todos os investidores. O [anúncio de julho](https://gouvernement.lu/fr/actualites/toutes_actualites/communiques/2026/07-juillet/16-meisch-roth-booster-wunnengsbau2.html) oferece contexto útil, mas o projeto posterior contém condições mais precisas. Confirme o texto final e o tratamento do imóvel concreto antes de assumir um compromisso.

As [orientações atuais da ACD](https://impotsdirects.public.lu/fr/az/l/logem_loc.html) também separam o terreno da base depreciável de aquisição ou de custo. É por isso que mesmo um limite de preço anunciado cuidadosamente escolhido não substitui uma base fiscal documentada. O nosso [guia de depreciação](/pt/insights/amortissement-3x6-investissement-locatif) apresenta o enquadramento geral; esta auditoria testa o que os próprios anúncios podem demonstrar.

## Onde a auditoria encontra registos F–I — e provas em falta

Dos **7 365 registos residenciais** retidos, **5 165** têm uma classe de energia primária utilizável e consistente. Desses, **1 402** estão classificados como **F–I**. Outros **2 200** não têm uma classe utilizável e consistente; as classes armazenadas contraditórias estão incluídas neste último grupo.

| Município | Registos residenciais auditados | Classe primária utilizável | Classe F–I | Sem classe utilizável e consistente |
|---|---:|---:|---:|---:|
| Luxemburgo | 1 431 | 1 024 | 233 | 407 |
| Differdange | 342 | 220 | 92 | 122 |
| Esch-sur-Alzette | 383 | 232 | 114 | 151 |
| Sanem | 238 | 161 | 55 | 77 |

Estes números juntam apartamentos e casas. Identificam registos que vale a pena investigar, não habitações com custos de renovação conhecidos ou tratamento fiscal aprovado. Uma classe em falta não prova um bom ou mau desempenho. Peça o certificado e uma avaliação do edifício; a nossa [lista de verificação Energiepass](/pt/insights/cpe-energiepass-buyer-checklist-luxembourg) explica as verificações documentais.

## A regra dos 10% aplica-se às despesas, não ao preço de compra de uma habitação F–I

O [aviso de março da ACD](https://impotsdirects.public.lu/fr/archive/newsletter/2026/nl04032026.html) confirma o aumento já aprovado para **10%** a partir do ano fiscal de **2026** para despesas de investimento elegíveis em renovação energética sustentável. As suas [orientações atuais sobre imóveis arrendados](https://impotsdirects.public.lu/fr/az/l/logem_loc.html) ligam essa categoria a obras energéticas elegíveis para as quais são concedidos os apoios financeiros previstos. A classe energética, por si só, não satisfaz essas condições.

A decisão é, portanto, entre projetos documentados, e não entre duas percentagens fiscais em destaque. Para uma habitação com pior desempenho energético, obtenha a especificação das obras, as autorizações do proprietário e da compropriedade quando relevantes, os orçamentos e os documentos dos apoios aplicáveis. Peça que o tratamento fiscal seja verificado face a essas despesas. O preço de compra de todo o imóvel não é a despesa de renovação.

## Exemplo prático: uma seleção em Differdange antes de assinar

Por exemplo, os **168** registos de apartamentos em Differdange com preço anunciado até **600 000 €**, entre **224** registos com preço nesta auditoria, dão-lhe candidatos a inspecionar. O passo seguinte é pedir, para cada candidato, os documentos do valor na conclusão original da construção e eventuais comprovativos de obras; o filtro de preço não os pode fornecer.

Uma habitação a um preço adequado, com uma renda credível, um plano de obras financiado e um tratamento fiscal estabelecido pode justificar uma compra antes de a legislação final estar definida. Esperar também tem custos se um imóvel adequado sair do mercado. O contra-argumento é real: o negócio individual certo pode importar mais do que um calendário político nacional.

O que mudaria a nossa conclusão seria um historial documentado do valor na conclusão da construção e um tratamento fiscal confirmado para a compra concreta, ou provas de obras e apoios elegíveis para a renovação. Esses documentos podem transformar uma seleção num investimento avaliável; cálculos mais precisos sobre o mesmo anúncio não o podem fazer.

Use o [comparador de depreciação](/pt/financial-tools/investors/amortissement-3x6) com dados documentados e as limitações nele indicadas, e depois orçamente separadamente a renda e os custos do imóvel. Assinaria antes do final do ano se o preço anunciado fosse adequado, mas ainda faltassem os documentos do valor na conclusão da construção ou da renovação?

## Metodologia

Calculado em 19 de outubro de 2026 a partir de uma projeção fixa dos primeiros 12 000 registos ativos de compra, ordenados pelo identificador de documento Firestore e capturados às 11:33 UTC. O limite de leitura foi atingido: é um subconjunto auditado, não uma amostra aleatória nem um recenseamento nacional. Retêm-se apenas registos individuais de apartamentos/casas disponíveis e visíveis no catálogo, excluindo registos explicitamente estrangeiros ou transfronteiriços, locais sem correspondência exata com nomes ou slugs de municípios do registo e os registos de Steinsel suspensos por qualidade da localização. Na ausência de país, usa-se por defeito a classificação luxemburguesa da plataforma; não é uma nova certificação de endereço. Amostra residencial retida n=7365. Os tipos seguem os grupos apartamento/casa da plataforma. A energia primária só é utilizável quando as classes primárias A–I armazenadas concordam; classes ausentes, inválidas ou contraditórias são inutilizáveis. Os preços têm de ser preços pedidos numéricos positivos, e não sob consulta. Os apartamentos pequenos usam a área habitável registada em specs.area, depois area, entre 10 e 120 m², e preço anunciado/m² entre 500 € e 40 000 €. As medianas dão igual peso a cada registo e são arredondadas ao euro mais próximo. Uma frase de origem de IVA armazenada e não vazia não prova que a sua interpretação esteja correta. A contagem do indicador armazenado de «3% incluído» exige ainda ratePercent=3 e priceIncludesVat=true. Os registos podem duplicar a mesma habitação. Não se infere elegibilidade, não se estima quota de mercado e não se afirma qualquer tendência. Esta auditoria datada só muda após nova captura e revisão. Consulte /pt/prices/methodology para a distinção mais ampla relativa aos preços anunciados.

## Limitações

São registos de anúncios num subconjunto limitado e não aleatório, não habitações únicas, transações concluídas ou todo o inventário em tempo real. A composição dos imóveis, a cobertura das agências, os campos em falta e possíveis duplicados limitam as comparações. Uma classe energética, um preço anunciado ou uma base de IVA anunciada não certifica elegibilidade fiscal. Não foram cruzados documentos do valor na conclusão original da construção, despesas de renovação elegíveis, concessões de apoios ou uma tabela aplicável de limites medianos do IVA social. As regras propostas são descritas como propostas à data de 19 de outubro de 2026.

## Fontes

- Auditoria dos anúncios em produção de chathome.lu, capturada e calculada em 19 de outubro de 2026; n=12000 lidos, n=7365 registos residenciais retidos; projeção imutável SHA-256 b0a5a45c87d059ef1d07580bd7d0163640d9f1c2a463b3bfaa284bf62dbcbad2.
- Chambre des Députés, projeto de lei 8800, estado verificado em 19 de outubro de 2026: https://www.chd.lu/fr/dossier/8800
- Projeto de Orçamento 2027, texto de depreciação e exemplos explicativos, consultado em 19 de outubro de 2026: https://budget.public.lu/dam-assets/lb/budget2027/links-dokumenter/web-mfin-budget-2027-vol1-v1.pdf
- Orientações da ACD sobre depreciação de imóveis arrendados, consultadas em 19 de outubro de 2026: https://impotsdirects.public.lu/fr/az/l/logem_loc.html
- Aviso da ACD de 4 de março de 2026 sobre a depreciação aprovada para renovação energética, consultado em 19 de outubro de 2026: https://impotsdirects.public.lu/fr/archive/newsletter/2026/nl04032026.html
- Anúncio governamental de julho sobre habitação, consultado em 19 de outubro de 2026: https://gouvernement.lu/fr/actualites/toutes_actualites/communiques/2026/07-juillet/16-meisch-roth-booster-wunnengsbau2.html

## Perguntas frequentes

### Um preço anunciado inferior a 600 000 € torna uma habitação automaticamente elegível?

Não. A proposta orçamental refere-se ao valor depreciável na conclusão original da construção. As nossas contagens de preços anunciados não podem demonstrar esse valor histórico nem as restantes condições.

### A taxa de 10% aplica-se ao preço total de uma habitação F–I?

Não. A ACD descreve despesas de investimento elegíveis em renovação energética sustentável. Uma classe de energia primária, por si só, não demonstra despesas elegíveis nem os comprovativos de apoios exigidos.