# Teto legal de aluguel em Luxemburgo: 5% do capital do proprietário, não do mercado

Como funciona a regra do capital investido, o que a reforma de 2024 mudou e por que o corte de 3,5% que você pode ter lido não é lei

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Publicado: 2026-07-30T15:41:23.157Z
Atualizado: 2026-08-13T10:09:08.911Z

O aluguel base anual de uma casa não mobilada não pode exceder 5% do capital investido, reavaliado e depreciado, do proprietário (lei de 21 de setembro de 2006). A reavaliação usa os coeficientes do artigo 102(6) LIR; a depreciação é de 2% por período de dois anos a partir dos 15 anos de idade do imóvel, sobre edifícios e obras, mas nunca sobre o terreno. Lendo ao contrário, €2.000 por mês exigem €480.000 de capital reavaliado. A reforma de 2024 (adotada em 10 de julho de 2024) alterou as regras de taxas de agência, coabitação e contratos escritos, mas manteve a taxa em 5% — a proposta de corte para 3,5% não foi adotada. Em 17 de abril de 2026, o Observatoire de l'Habitat publicou três estudos reabrindo a questão; não existe projeto de lei, taxa ou cronograma hoje.

## Pontos principais

- Uma propriedade barata e de longa data tem um teto legal baixo, por mais alto que o mercado vá.
- €2.000 por mês implica pelo menos €480.000 de capital reavaliado e depreciado.
- Seu contrato escrito deve declarar que o aluguel respeita o teto legal — portanto, pedir o cálculo é rotineiro.
- Disputas vão para a commission des loyers da comuna, gratuitamente.

## Luxemburgo limita o aluguel contra o capital do proprietário, não contra o mercado

Na maioria dos países, um aluguel é "muito alto" apenas se o mercado assim o diz. Luxemburgo é diferente. De acordo com a [lei de 21 de setembro de 2006 sobre arrendamentos residenciais](https://legilux.public.lu/eli/etat/leg/loi/2006/09/21/n1/consolide), o aluguel base anual de uma casa não mobilada não pode exceder **5% do capital reavaliado e depreciado que o proprietário investiu nela**. O apartamento comparável na rua abaixo é legalmente irrelevante. O que importa é o que o proprietário realmente investiu e quando.

Essa única frase tem duas consequências que a maioria dos inquilinos nunca ouve. Um proprietário que comprou barato há décadas tem um teto legal baixo, não importa o que o mercado agora pague. E um proprietário que comprou recentemente aos preços atuais tem um teto alto. Dois apartamentos idênticos no mesmo patamar podem ter máximos legais muito diferentes.

## O que conta como "capital investido"

O capital é o preço de compra mais os custos de aquisição mais as obras de melhoria datadas — comprovados pela escritura notarial e faturas, não estimados a partir do valor de mercado. Duas correções se aplicam então.

**Reavaliação.** Cada elemento é multiplicado pelo coeficiente do ano em que foi gasto, de acordo com o artigo 102, parágrafo 6 LIR. Um franco gasto em 1970 e um euro gasto em 2015 não são o mesmo dinheiro; a tabela de coeficientes, de 1918 até o presente, é o que os torna comparáveis.

**Depreciação por idade (*vétusté*).** Uma vez que a habitação atinge 15 anos, 2% é deduzido **por período adicional de dois anos** — não 2% ao ano, que é o erro mais comum em resumos secundários. Aplica-se a custos de construção e melhoria, nunca ao terreno.

O exemplo prático do ministério fixa o que o texto deixa em aberto. Para uma casa construída em 1970 e avaliada em 2020, o edifício tem 50 anos, então a contagem de períodos é ⌊(50 − 15) ÷ 2⌋ = **17**, dando **34%** de depreciação — aplicada a todo o capital não territorial reavaliado, incluindo obras recentes.

## Lendo a fórmula ao contrário

Como a regra é aritmética, ela se inverte. Se você sabe o aluguel, sabe o capital mínimo que o proprietário teria que poder documentar:

> aluguel anual ÷ 5% = capital investido reavaliado e depreciado mínimo

Um apartamento anunciado a **€2.000 por mês** significa €24.000 por ano, o que requer **€480.000** de capital reavaliado e depreciado para que esse aluguel fique dentro do teto. A **€3.000 por mês**, o requisito é **€720.000**.

**Esta aritmética não é um teste legal e não pode mostrar que um aluguel é ilegal.** É a fórmula invertida, nada mais. Apenas o proprietário possui a escritura, as taxas de aquisição e as faturas de melhoria datadas que compõem o capital investido, portanto, nenhum valor derivado apenas do aluguel estabelece o teto legal de qualquer propriedade específica. Trate-o como uma pergunta que vale a pena fazer, não como uma conclusão. Para uma propriedade mais antiga e de longa data, a reavaliação e a depreciação de 34% geralmente ficam bem abaixo do número acima.

Você pode calcular seu próprio valor com a [verificação de aluguel do ChatHome](/en/discover/rent-check).

Para contexto, os dados do chathome.lu mostram a [Cidade de Luxemburgo](/en/commune/luxembourg) com uma mediana de aluguel de 34 €/m² por mês em **528 anúncios ativos**, calculada em 2026-07-30 a partir de 1.219 anúncios ativos anunciados [para aluguel](/en/rent) em todo o país. Um apartamento de 75 m² a essa mediana é aproximadamente €2.550 por mês. Lido ao contrário, isso implicaria aproximadamente **€612.000** de capital reavaliado e depreciado — uma ilustração apenas da aritmética, não uma afirmação sobre qualquer propriedade real: estes são aluguéis pedidos de anúncios de agências, não contratos assinados, e nada neles revela o que foi realmente investido nessas casas específicas. Veja nossa [metodologia de preços](/en/prices/methodology).

## O que a reforma de 2024 realmente fez — e não fez

O projeto de lei 7642, depositado em julho de 2020, foi adotado em **10 de julho de 2024** e publicado no Mémorial A n°311 em **25 de julho de 2024**. Reformou substancialmente o regime de arrendamento: a comissão da agência é agora dividida 50/50 entre proprietário e inquilino, a coabitação é regulamentada, os contratos devem ser por escrito com menções obrigatórias, incluindo uma declaração de que o aluguel respeita o teto legal, e os ajustes de aluguel são limitados a 10% por período de dois anos.

O que **não** fez foi alterar a taxa. A própria [nota explicativa](https://logement.public.lu/dam-assets/documents/politique/bail-loyer/note-explicative.pdf) do ministério sobre a reforma propunha reduzir o teto para **3,5%** — e para **3%** para casas nas classes energéticas F a I — juntamente com um limite de recurso de €8 por m² quando o proprietário não consegue determinar o capital investido. Nada disso sobreviveu ao texto adotado. **5% continua sendo a lei hoje.**

Isso é importante porque o valor de 3,5% ainda circula como se fosse iminente. Não está pendente: o projeto que o continha concluiu seu trâmite.

## O que foi reaberto em abril de 2026

Em **17 de abril de 2026**, o Observatoire de l'Habitat publicou três estudos sobre a regulamentação de aluguéis em Luxemburgo, incluindo propostas sobre como o capital investido deve ser calculado. Esse é o desenvolvimento atual — análise alimentando um possível projeto de lei futuro, não um projeto de lei em si.

Na data de publicação deste artigo, **não há projeto de lei depositado, taxa acordada ou cronograma**. Qualquer pessoa que lhe diga que o teto está prestes a cair para 3,5% está descrevendo uma proposta de 2024 que não foi adotada, ou antecipando um processo de 2026 que não produziu legislação.

## O que isso significa se você está alugando agora

Peça o cálculo do capital investido. Desde a reforma de 2024, seu contrato escrito deve declarar que o aluguel respeita o teto legal, o que torna a pergunta rotineira, não confrontacional. Se os números não baterem, as disputas de aluguel são decididas pela *commission des loyers* da sua comuna, gratuitamente.

Os depósitos seguem regras separadas que vale a pena conhecer junto com esta — veja [como recuperar seu depósito de aluguel em Luxemburgo](/en/insights/rental-deposit-not-returned-luxembourg).

*Este artigo é contexto informativo, não aconselhamento financeiro ou jurídico. Se um determinado aluguel respeita o teto legal depende de documentos que apenas o proprietário possui. Consulte um profissional qualificado, ou a commission des loyers da sua comuna, antes de agir com base em qualquer coisa aqui.*

## Metodologia

A taxa de 5%, os coeficientes de reavaliação do artigo 102(6) LIR e a regra de vétusté (2% por período de dois anos a partir dos 15 anos, sobre edifícios e obras, excluindo terreno) são retirados da lei e do folheto do Ministère du Logement, e são reproduzidos no motor de teto de aluguel do ChatHome, verificado pela última vez contra o exemplo prático do próprio folheto em 2026-07-28. O cálculo reverso é a fórmula estatutária invertida: o aluguel base anual dividido pela taxa estatutária fornece o capital reavaliado e depreciado mínimo consistente com esse aluguel. O status parlamentar foi lido diretamente do registro do processo da Chambre des Députés para o projeto de lei 7642 em 2026-07-30. As contagens de anúncios do ChatHome são apenas anúncios ativos, calculados a partir de dados de produção em 2026-07-30; anúncios desativados são excluídos.

## Limitações

O cálculo reverso é aritmético sobre um aluguel anunciado, não uma estimativa do teto legal de uma propriedade específica: apenas o proprietário possui a escritura, taxas e faturas de melhoria datadas que constituem o capital investido, portanto, o teto real para qualquer casa não pode ser derivado apenas do aluguel. Os valores de aluguel são aluguéis pedidos de anúncios de agências, não aluguéis de contratos assinados, e portanto superestimam o que os inquilinos realmente pagam. Arrendamentos mobilados, encargos de serviço e acordos de curto prazo seguem regras diferentes e estão fora do escopo. Esta página é informação, não aconselhamento jurídico; disputas de aluguel são decididas pela commission des loyers da comuna. O status da reforma é preciso em 2026-07-30 e deve ser verificado novamente antes da reutilização.

## Fontes

- Loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation, texte consolidé — legilux.public.lu, accessed 2026-07-30
- Ministère du Logement, « Le capital investi — calcul du plafond légal du loyer » (brochure with worked examples) — logement.public.lu, accessed 2026-07-30
- Ministère du Logement, note explicative « La réforme du plafond légal du loyer (Projet de Loi 7642) » — logement.public.lu, accessed 2026-07-30
- Chambre des Députés, dossier parlementaire 7642: adopted 2024-07-10, published Mémorial A n°311 on 2024-07-25 — chd.lu, accessed 2026-07-30
- Observatoire de l'Habitat, three studies on rent regulation published 2026-04-17, incl. « Propositions pour le mode de calcul du capital investi » — logement.public.lu, accessed 2026-07-30
- Article 102, alinéa 6 LIR revaluation coefficients (table spanning 1918 onwards), Administration des contributions directes — verified 2026-07-28
- chathome.lu data: Luxembourg City rent median of 34 €/m²·month across 528 active listings, drawn from 1,219 active listings advertised for rent nationwide — computed 2026-07-30

## Perguntas frequentes

### Qual é o teto legal de aluguel em Luxemburgo em 2026?

Para uma casa não mobilada usada como residência principal, o aluguel base anual não pode exceder 5% do capital investido, reavaliado e depreciado, do proprietário. Esta taxa foi mantida pela lei de 23 de julho de 2024 e permanece em vigor em 30 de julho de 2026.

### O teto de aluguel está caindo para 3,5%?

Não. Uma redução para 3,5% — e 3% para classes energéticas F a I — foi proposta na nota explicativa do ministério que acompanha o projeto de lei 7642, mas não foi adotada. O projeto foi aprovado em 10 de julho de 2024 mantendo 5%. Nenhum projeto de lei substituto foi depositado.

### Como calculo o capital necessário para o meu aluguel?

Multiplique seu aluguel base mensal por 12 e depois divida por 5%. Um aluguel de €2.000 por mês dá €24.000 por ano, o que requer €480.000 de capital investido, reavaliado e depreciado. A verificação de aluguel do ChatHome faz isso por você.

### Como é calculada a depreciação por idade?

Uma vez que a habitação atinge 15 anos, 2% é deduzido para cada período adicional de dois anos, aplicado a custos de construção e melhoria, mas não ao terreno. Uma casa construída em 1970 e avaliada em 2020 tem 50 anos, dando 17 períodos e 34% de depreciação.

### O que posso fazer se achar que meu aluguel excede o teto?

Peça ao proprietário ou agente o cálculo do capital investido — desde a reforma de 2024, seu contrato escrito deve declarar que o aluguel respeita o teto legal. Se não bater, a commission des loyers da sua comuna decide disputas de aluguel gratuitamente.