O mercado de arrendamento de duas velocidades do Luxemburgo: novos inquilinos pagam cerca de 75% mais do que inquilinos de longa data

O cadastro de rendas: o que os inquilinos do Luxemburgo realmente pagam

Até 2026, o Luxemburgo não tinha uma imagem fiável do que os inquilinos realmente pagam. Os índices de renda mediam as rendas anunciadas — o preço que os senhorios pedem quando um apartamento volta ao mercado. Isso é uma amostra de novos arrendamentos, não a totalidade do parque habitacional arrendado. O cadastre des loyers (Observatoire de l'Habitat, Rapport d'analyse n.º 24, 5 de junho de 2026) preenche essa lacuna: inquiriu 27.889 senhorios com vários imóveis em outubro–novembro de 2025, e 5.799 responderam (uma taxa de resposta de 20,8%).

Principais conclusões, todas para 2025, excluindo encargos:

• Mediana nacional de renda de apartamento: 20,54 €/m² por mês.
• Cidade do Luxemburgo: 25,56 €/m² — cerca de 25% acima da mediana nacional.
• Zona Sul (cantão de Esch-sur-Alzette): 19,12 €/m² · Leste: 16,11 · Norte: 15,56 · Luxemburgo-Campanha: 22,22.
• Apartamentos pequenos com menos de 50 m²: 30,0 €/m² a nível nacional, cerca de 35 €/m² na capital.
• Classe energética A: 25,86 €/m² vs classes F–H: cerca de 18,6–18,7 €/m² (uma diferença de 35–40%).

A conclusão mais importante diz respeito ao tempo, não ao lugar. Os inquilinos que se mudaram antes de 2010 pagam uma mediana de 14,01 €/m². Os inquilinos que assinaram em 2020–2023 pagam 21,23 €/m². Os inquilinos que assinaram em 2024 ou 2025 pagam 24,44 €/m² — cerca de +75% mais do que o grupo anterior a 2010. Este é o número principal do próprio cadastro, e é a prova mais clara de que o mercado de arrendamento do Luxemburgo é dois mercados.

Porque é que o mercado de arrendamento do Luxemburgo é realmente dois mercados

O mecanismo é simples: as rendas no Luxemburgo são regulamentadas, e é por isso que as rendas em contrato se movem lentamente — a regulamentação mantém as rendas baixas para as pessoas que já vivem em algum lugar, não para as pessoas que chegam.

• As rendas em contrato sobem lentamente: estão ligadas à indexação ao custo de vida, e a lei limita a própria renda a 5% do capital investido reavaliado do senhorio (veja o nosso explicador sobre o teto legal de renda). Entre o 1.º trimestre de 2025 e o 1.º trimestre de 2026, as rendas em contrato subiram apenas +1,4% (índice de rendas do STATEC, relatado no Rapport n.º 25 do Observatoire) enquanto as rendas anunciadas subiram +4,4% (o índice de rendas anunciadas do próprio Observatoire, no mesmo relatório).
• Quando um contrato termina e o apartamento é realugado, o senhorio redefine a renda para o nível atual do mercado. É por isso que a diferença aparece exatamente no momento do realuguer. O cadastro mostra isso diretamente: a sua própria comparação de rendas anunciadas com rendas em contrato encontra uma diferença média nacional de cerca de 84% (39,66 €/m² anunciado vs 21,59 €/m² em contrato em 2025; 45,42 vs 26,47 na Cidade do Luxemburgo).
• Os senhorios também têm razões para não aumentar as rendas aos inquilinos existentes, devido aos custos de rotatividade (redecoração, risco de vaga, solvabilidade incerta) e ao desejo de manter inquilinos bons e estáveis.

Como resultado, o mercado estratifica-se: um stock de contratos antigos e baratos coexiste com um fluxo de novos e caros. Em que lado dessa divisão fica é decidido no dia em que assina.

As nossas rendas pedidas vs as rendas pagas do cadastro

O chathome.lu acompanha as rendas pedidas em anúncios ativos. Comparamos as nossas medianas de rendas pedidas (arrendamentos ativos de apartamentos, calculadas em 12 de agosto de 2026) com as rendas pagas do cadastro. A comparação é um nível abaixo — os preços pedidos não são o que todos pagam — mas mostra o que um recém-chegado deve esperar que lhe seja pedido hoje:

As medianas pagas do cadastro estão ao nível do cantão ou da zona quando não existe um valor ao nível da comuna, pelo que o prémio é indicativo, não exato. A direção é consistente em todo o lado: as rendas pedidas estão bem acima do que os inquilinos atuais pagam. Comparando com o próprio índice de rendas anunciadas por comuna do Observatoire para os 12 meses até ao 1.º trimestre de 2026 (uma média, não uma mediana), as nossas medianas acompanham-no de perto nas comunas maiores — Cidade do Luxemburgo 35 vs 35,3, Esch-sur-Alzette 25 vs 24,3, Hesperange 31 vs 31,2, Strassen 35 vs 33 — mas ficam bem acima nas duas comunas do sul onde a nossa amostra é mais reduzida: Differdange 30 vs 22,7 (n=27) e Sanem 31 vs 24,7 (n=15). Trate essas duas linhas como apenas indicativas. Ambas as séries ficam acima do cadastro de rendas pagas.

As rendas continuam a subir enquanto os preços de venda param

A história das duas velocidades não é uma fotografia; a diferença está a aumentar.

• Rendas: rendas anunciadas de apartamentos +4,4% em termos homólogos no 1.º trimestre de 2026 (Observatoire, Rapport n.º 25, 29 de junho de 2026). Os números do 2.º trimestre da atHome (via RTL Today, 24 de julho de 2026) mostram +6,6% para casas e +4,2% para apartamentos em termos homólogos, e as rendas de casas saltaram +13,4% em termos trimestrais (apartamentos +3,3%).
• Inflação: +1,6% no mesmo período — as rendas estão a crescer cerca de 2,75 vezes mais rápido do que os preços em geral.
• Preços de venda: o índice agregado de preços de habitação do STATEC — casas novas e existentes juntas, publicado no Rapport n.º 25 do Observatoire — subiu apenas +1,7% em termos homólogos no 1.º trimestre de 2026; o 2.º trimestre da atHome mostra apartamentos existentes a descer 1,4% e casas existentes a subir 2,7%.

Os preços de venda estão estáveis desde a correção de 2023, pelo que o padrão antigo — "rendas e preços movem-se juntos" — já não se verifica. Toda a tensão está no lado do arrendamento, e o cadastro mostra que já estava incorporada no stock existente.

O que isto muda para si

Por exemplo, considere um apartamento de 55 m² na Cidade do Luxemburgo. Com a mediana atual de renda pedida de 35 €/m², faça um orçamento de cerca de 1.925 €/mês (excl. encargos). A mediana de renda paga do cadastro na capital (25,56 €/m²) implica cerca de 1.406 €/mês — uma diferença de aproximadamente 520 €/mês, ou cerca de 6.200 €/ano, entre o que é pedido a um recém-chegado e o que um inquilino atual paga.

Três consequências práticas:

1. Não faça o orçamento com base em médias antigas, porque as médias que incluem contratos anteriores a 2010 subestimam o que lhe será realmente pedido. Use o nível pedido para a sua comuna.
2. A diferença é o seu contexto de negociação. Os senhorios definem a renda pedida com base nos níveis atuais do mercado; o cadastro dá-lhe a referência de renda paga para comparar.
3. A escolha da localização importa mais do que antes, porque o prémio é mais acentuado onde o nosso corpus é mais reduzido (Strassen, Sanem, Differdange) — verifique os números por comuna antes de se comprometer.

O que verificar antes de assinar

• O nível pedido na sua comuna: veja preços por comuna e a ferramenta de verificação de renda.
• Se comprar muda as contas: a nossa comparação comprar-vs-arrendar e o índice de preços mensal.
• O que a lei permite: aumentos de renda e o teto de 5% do capital — veja o explicador sobre o teto de renda.

Metodologia e fontes

Valores do cadastro: Observatoire de l'Habitat, Rapport d'analyse n.º 24, "Le cadastre des loyers – Premiers résultats" (Ministère du Logement), publicado em 5 de junho de 2026, PDF acedido em 13 de agosto de 2026. Inquérito a 27.889 senhorios com vários imóveis, outubro–novembro de 2025; as medianas excluem encargos; unidades mobiladas, de curta duração e de co-living são excluídas.

Valores do 1.º trimestre de 2026: Observatoire de l'Habitat, Rapport d'analyse n.º 25 (29 de junho de 2026), PDF acedido em 13 de agosto de 2026.

Valores do 2.º trimestre da atHome: conforme relatado pela RTL Today, 24 de julho de 2026, acedido em 13 de agosto de 2026 (análise da própria plataforma da atHome).

Valores do ChatHome: medianas de rendas pedidas de anúncios ativos de apartamentos visíveis no catálogo por comuna, calculadas em 12 de agosto de 2026 a partir do corpus do próprio chathome.lu (preço por m² = renda mensal pedida / superfície; medianas publicadas apenas com n ≥ 5). Os preços pedidos não são preços de transação. Detalhes do método: metodologia de preços do chathome.lu.

Nota de comparação: o cadastro mede rendas pagas em todos os contratos (incluindo contratos antigos); as nossas medianas medem rendas pedidas em anúncios ativos de hoje. A comparação de rendas anunciadas do próprio cadastro usa médias da Immotop.lu, pelo que os seus valores anunciados são mais altos do que uma leitura de mediana pedida; reportamos ambos e rotulamos cada um.

Limitações: o cadastro exclui senhorios empresariais, co-living e arrendamentos mobilados de curta duração, e depende de uma taxa de resposta de 20,8% com algum enviesamento de seleção (senhorios mais velhos sem histórico de migração estão sobre-representados). As nossas amostras por comuna são pequenas em algumas comunas (Sanem n=15, Differdange n=27); as medianas do cadastro por comuna estão disponíveis apenas para a Cidade do Luxemburgo, pelo que outras linhas usam medianas de cantão/zona. Os valores envelhecem: verifique novamente com o próximo trimestral do Observatoire antes de agir.