Wie wir einen Angebotspreis mit unserer Schätzung vergleichen

Was diese Zahl ist und was nicht

Wir schätzen, zu welchem Preis ein Objekt wie dieses in Luxemburg angeboten würde. Dann vergleichen wir diese Schätzung mit dem Preis im Inserat.

Es ist keine Wertermittlung. Niemand von ChatHome hat das Objekt besichtigt, seinen Zustand gesehen oder Unterlagen geprüft. Es ist auch kein Urteil über die Agentur oder den Verkäufer. Ein Angebotspreis kann aus vielen redlichen Gründen über unserer Schätzung liegen, auch wegen Vorzügen, die niemand aufgeschrieben hat.

• Es ist ein Vergleich, keine Wertermittlung.
• Wir nennen einen Preis nie gut, schlecht, fair oder unfair.
• Für eine echte Bewertung braucht es eine Fachperson vor Ort.

Woher die Schätzung kommt

Ein einziges Modell erstellt die Schätzung. Es lernt aus den Angebotspreisen der Inserate auf ChatHome für Objekte in Luxemburg. Aus Verkaufspreisen lernt es nie.

Für jedes Objekt liest es Angaben: Objektart, Wohnfläche, Zimmer, Baujahr, Energieklasse, Ausstattung wie Balkon oder Garten, die Lage des Objekts und die Fahrzeit nach Luxemburg-Stadt und zum nächsten Arbeitszentrum. Was das Inserat nicht nennt, bleibt leer.

Das Modell schätzt einen Preis pro Quadratmeter und multipliziert ihn mit der Wohnfläche. Die Antwort ist eine Spanne, keine einzelne Zahl.

Die Schätzung gilt nur für Luxemburg. Objekte jenseits der Grenze trainieren das Modell nicht und erhalten keine Schätzung.

Die Regel gegen den Zirkelschluss

Lernt ein Modell den Angebotspreis eines Inserats und wird dann gefragt, ob dieser Preis stimmt, gibt es sich vor allem selbst recht. Es würde Preise wiederholen, statt sie zu beurteilen.

Ein Inserat wird deshalb nie mit einem Modell verglichen, das aus ihm gelernt hat. Es gibt zwei zulässige Wege, die Vergleichsschätzung zu erstellen:

• Ein Objekt, das das Modell schon kennt: Die Inserate werden in fünf Teile geteilt, und jedes Objekt wird von einem Modell geschätzt, das mit den anderen vier trainiert wurde. Inserate, die nach demselben Objekt aussehen, bleiben immer im selben Teil, damit keines den Preis des anderen verrät.
• Ein Objekt, das das Modell nie gesehen hat: Es wird vom vollständigen Modell geschätzt, das aus einem nie gesehenen Inserat nicht gelernt haben kann.

Wann wir gar nichts sagen

Schweigen ist der Normalfall, kein Fehler. Wir zeigen keinen Vergleich, wenn die Belege ihn nicht tragen:

• Das Inserat nennt keinen Preis, keine Wohnfläche oder keine Objektart.
• Das Grundstück ist so groß, dass der Preis vor allem Boden kauft, nicht das Gebäude.
• Der Quadratmeterpreis liegt außerhalb jeder für Luxemburg plausiblen Spanne. Das ist ein Datenfehler, kein Schnäppchen.
• Das Modell ist bei diesem Objekt unsicher, meist weil das Inserat sehr wenig angibt. Eine ungewöhnlich breite Spanne heißt: Wir kennen das Objekt nicht gut genug, um es zu beurteilen.
• Der Fehler des Modells ist bei dieser Objektart zu groß für eine öffentliche Aussage.
• Unsere Schätzung ist älter als wenige Wochen. Der Markt bewegt sich, eine gespeicherte Antwort nicht.
• Vermietet wird ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft. Ein Zimmer folgt einer eigenen Preislogik und lässt sich nicht mit einer Schätzung für ganze Wohnungen vergleichen.
• Das Modell gibt für diese Objektart keine Schätzung ab. Heute gilt das für ein Haus zur Miete, ein Grundstück und eine Gewerbeimmobilie.

Wie groß ein Unterschied sein muss

Jede Schätzung ist eine Spanne, die etwa die Hälfte vergleichbarer Objekte enthalten soll. Etwa die Hälfte aller Inserate liegt damit außerhalb ihrer Spanne. Außerhalb zu liegen beweist für sich nichts.

Wir fügen einen zweiten, viel strengeren Test hinzu. Wir messen den Fehler des Modells an Objekten, aus denen es nicht gelernt hat, und nehmen den Fehler, den es nur etwa in einem von zehn Fällen überschreitet. Ein kleinerer Unterschied sagt mehr über das Modell als über den Preis. Wir nennen ihn nicht schlüssig und zeigen nur die Spanne.

Dieser Wert wird für jede Objektart gemessen, denn wir sind nicht überall gleich genau. Eine Objektart muss deshalb unter Umständen stärker von unserer Schätzung abweichen als eine andere, bevor wir etwas sagen.

Niemand tippt diesen Wert von Hand ein. Er kommt mit dem Modell und ist bei der Schätzung jedes Inserats gespeichert. Der Hinweis neben dem Vergleich im Inserat nennt den Wert, der für dieses Objekt galt. Die Tabelle weiter unten zeigt die aktuellen Werte.

Was wir weiterhin nicht können

Wir veröffentlichen unsere Grenzen lieber, als Sie sie entdecken zu lassen.

• Wir lernen aus Angebotspreisen, nicht aus tatsächlichen Verkaufspreisen. Ein Verkaufspreis kann vom Angebotspreis abweichen.
• Tatsächliche Verkaufspreise erscheinen nur in einem getrennten Wert „auf Verkaufsniveau“, für Wohnungen zum Kauf in einigen Gemeinden. Er nutzt den amtlichen durchschnittlichen Verkaufspreis über zwölf Monate des Observatoire de l'Habitat. Für Häuser und Vermietungen gibt es diesen Wert nicht.
• Der Zustand ist nur bekannt, wenn das Inserat sagt, dass das Objekt kürzlich renoviert wurde oder renovierungsbedürftig ist. Sonst können ein renoviertes und ein renovierungsbedürftiges Objekt für das Modell gleich aussehen.
• Das Modell liest Angaben, nicht die Fotos oder den Text des Inserats. Ein Vorzug, der nicht als Angabe erfasst ist, entgeht ihm.