Wie wir einen Angebotspreis mit unserer Schätzung vergleichen

Was diese Zahl ist — und was nicht

Wir schätzen, zu welchem Preis vergleichbare Objekte in Luxemburg angeboten werden, und vergleichen diese Schätzung mit dem Preis im Inserat.

Es ist keine Wertermittlung. Niemand von ChatHome hat das Objekt besichtigt, seinen Zustand gesehen oder Unterlagen geprüft. Es ist auch kein Urteil über die Agentur oder den Verkäufer: Ein Preis kann aus vielen redlichen Gründen über unserer Schätzung liegen, auch wegen Vorzügen, die niemand aufgeschrieben hat.

• Es ist ein Vergleich, keine Wertermittlung.
• Wir nennen einen Preis nie gut, schlecht, fair oder unfair.
• Für eine echte Bewertung braucht es eine Fachperson vor Ort.

Woher die Schätzung kommt

Ein Modell lernt aus rund 14.000 aktuellen und früheren Luxemburger Inseraten. Für jedes Objekt liest es die angegebenen Fakten: Wohnfläche, Gemeinde, Grundstück, Zahl der Schlaf- und Badezimmer, Baujahr, Energieklasse, Zustand, Fahrzeit nach Luxemburg-Stadt und zum nächsten Zentrum sowie die genannte Ausstattung.

Die Schätzung gilt bewusst nur für Luxemburg. Objekte jenseits der Grenze folgen anderen Preislogiken; sie trainieren das Modell nicht und werden nicht damit bewertet.

Wohnfläche und Lage wiegen mit Abstand am schwersten. Die veröffentlichte Schätzung ist eine Spanne und keine einzelne Zahl, weil eine Spanne die ehrliche Form der Antwort ist.

Die Regel gegen den Zirkelschluss

Hier sollten Sie uns am genauesten prüfen. Lernt ein Modell den Angebotspreis eines Inserats und wird dann gefragt, ob dieser Preis stimmt, gibt es sich vor allem selbst recht. Wir haben es gemessen: So bewertet, lagen unsere Mietprognosen im Mittel 0,3 % vom geforderten Preis entfernt, während der ehrliche Fehler 12,7 % beträgt. Das Modell beurteilte keine Preise, es wiederholte sie.

Ein Inserat wird deshalb nie mit einem Modell verglichen, das aus ihm gelernt hat. Es gibt genau zwei zulässige Wege:

• Out-of-fold: Der Bestand wird objektweise in fünf Teile geteilt; jedes Objekt wird von einem Modell bewertet, das auf den anderen vier trainiert wurde. Zwei Inserate desselben Objekts landen immer im selben Teil, damit keines das andere benotet.
• Beim ersten Erscheinen: Ein neu veröffentlichtes Inserat wird vom bereits bestehenden Modell bewertet, das aus einem noch nicht existierenden Objekt nicht gelernt haben kann.

Wann wir gar nichts sagen

Schweigen ist der Normalfall, kein Fehler. Wir veröffentlichen keinen Vergleich, sobald die Belege ihn nicht tragen:

• Das Inserat nennt keine Wohnfläche oder nicht die Objektart.
• Das Grundstück ist so groß, dass der Preis vor allem Boden kauft, nicht das Gebäude.
• Der Quadratmeterpreis liegt außerhalb jeder für Luxemburg plausiblen Spanne — das ist ein Datenfehler, kein Schnäppchen.
• Das Modell ist bei diesem Objekt unsicher, meist weil das Inserat sehr wenig angibt. Eine weite Spanne heißt: Wir kennen es nicht gut genug.
• Die Genauigkeit des Modells wurde nicht gemessen oder ist zu gering für eine öffentliche Aussage.
• Unsere Schätzung ist älter als wenige Wochen — der Markt bewegt sich, eine gespeicherte Antwort nicht.
• Das Inserat ist eine Vermietung. Unser Mietmodell ist an zu wenigen Objekten geprüft, um eine geforderte Miete zu beurteilen.

Wie groß ein Unterschied sein muss

Jede Schätzung ist eine Spanne, die etwa die Hälfte vergleichbarer Objekte enthalten soll. Die Hälfte aller Inserate liegt damit von Natur aus außerhalb — außerhalb zu liegen beweist für sich also nichts.

Wir fügen einen zweiten, viel strengeren Test hinzu. Wir messen, wie stark das Modell bei nie gesehenen Objekten irrt, und nehmen den Fehler, den es nur etwa in einem von zehn Fällen überschreitet. Ein kleinerer Abstand sagt mehr über das Modell als über den Preis: Wir nennen ihn nicht schlüssig und zeigen nur die Spanne.

Diese Schwelle wird bei jedem Neutraining aus dem Modell selbst gelesen. Ein besseres Modell spricht früher, ein schlechteres schweigt. Niemand ändert von Hand eine Zahl, um unsere Aussagen zu verschieben.

Was wir weiterhin nicht können

Wir veröffentlichen unsere Grenzen lieber, als Sie sie entdecken zu lassen.

• Wir lernen aus Angebotspreisen, nicht aus tatsächlichen Verkaufspreisen. In Luxemburg liegen beurkundete Preise darunter — in den messbaren Gemeinden im Schnitt rund 8 %.
• Amtliche Verkaufspreise je Gemeinde gibt es nur für Wohnungen. Für Häuser existiert in Luxemburg keine Quelle je Gemeinde, deshalb lassen sich Hausschätzungen nicht an beurkundete Verkäufe binden.
• Bei großen Häusern, bei Objekten über 200 m² und überall dort, wo Zustand oder Energieklasse fehlen, ist das Modell deutlich schwächer.
• Der Zustand ist die größte Lücke. Die meisten Inserate nennen ihn nicht, und ein saniertes Objekt kann genauso beschrieben sein wie ein sanierungsbedürftiges.