« Booster fir de Wunnengsbau »: las 7 medidas de julio de 2026 y hasta dónde llegan los umbrales en el mercado

Respuesta directa: lo anunciado, lo que espera la votación de la ley (a fecha de 24 de agosto de 2026)

El gobierno presentó el 16 de julio de 2026 el paquete «Booster fir de Wunnengsbau» (comunicado de los ministerios de Finanzas y Vivienda, leído íntegramente; espejo en logement.public.lu verificado el 20 de agosto de 2026). Siete medidas, con dos fechas de aplicación anunciadas diferentes — y ninguna está en vigor: la ley sigue sin estar votada a fecha de 24 de agosto de 2026:

Dónde está la ley, a fecha de 24 de agosto de 2026: el Consejo de Gobierno adoptó el 24 de julio de 2026 los dos proyectos de ley que portan el paquete — el «proyecto de ley que modifica la ley modificada del 30 de julio de 2002 que determina diferentes medidas fiscales destinadas a fomentar la puesta en el mercado y la adquisición de terrenos edificables y de inmuebles de vivienda» y el «proyecto de ley que implementa una exención temporal de los derechos de registro y transcripción para las construcciones existentes en el marco de ventas en estado futuro de terminación». Ninguna de estas medidas está, por tanto, en vigor hoy: deben seguir su recorrido en la Cámara de los Diputados. Concretamente, si firma ahora, el notario aplica el derecho vigente (Bëllegen Akt a 40 000 €), y la majoración se solicita después ante la AED una vez votada la ley.

El cálculo del tope: los derechos ordinarios son del 6 % de registro + 1 % de transcripción, es decir, el 7 % del precio. 45 000 € / 7 % ≈ 642 857 €, redondeado a «aproximadamente 640 000 €» por el comunicado y a «aproximadamente 643 000 €» por la prensa. Para una pareja: 90 000 € / 7 % ≈ 1 285 714 €, es decir, cerca de 1,3 millones €. En cualquier caso, quedan al menos 100 € de derechos a pagar.

Bëllegen Akt 45 000 €: lo que el nuevo tope cambia realmente

El crédito fiscal sobre los actos notariales («Bëllegen Akt») se eleva de 40 000 € a 45 000 € por persona física para las adquisiciones destinadas a vivienda personal, aplicable a partir del 16 de julio de 2026 (comunicado; estado de la cuestión a fecha de 20 de agosto de 2026). Los adquirentes cuyo acto se concluya entre el anuncio y la entrada en vigor de la ley podrán solicitar la majoración ante la Administración de Registro, Dominios e IVA (AED).

Precisión importante: a fecha de 20 de agosto de 2026, la página Guichet dedicada sigue mostrando un tope de 40 000 € (página modificada el 7 de julio de 2025), y la ley aún no está publicada. El comunicado anuncia una aplicabilidad al 16 de julio, la prensa habla de aplicación retroactiva «una vez aprobada la ley». A la fecha de su acto, haga confirmar el tope por el notario o la AED. Nuestra página dedicada al Bëllegen Akt explica el funcionamiento del crédito y las condiciones de ocupación; verifique con el notario o la AED el tope aplicable el día del acto.

A verificar antes de contar con el monto completo: el crédito está limitado por persona y se consume a lo largo de las adquisiciones. Si sus derechos en una compra no alcanzan el monto total del crédito, el saldo sigue siendo utilizable para otras adquisiciones hasta agotarse — pero un crédito ya iniciado en una compra anterior reduce en la misma medida lo que le queda. El saldo restante se consulta en MyGuichet.lu, y es el notario quien solicita el crédito al otorgar el acta (Guichet.lu, consultado el 24 de agosto de 2026).

Lo que esto significa para el mercado, a fecha de 20 de agosto de 2026: el tope sin derechos cubre ahora un bien de aproximadamente 640 000 € para un comprador solo — ver la sección de datos para la parte del stock real afectada.

La exención de derechos en VEFA: una ventana de tres años

Se introduce una exención temporal de los derechos de registro y transcripción para las personas físicas que adquieren en VEFA una vivienda destinada a residencia principal cuya construcción esté terminada al 80 % como máximo en el momento de la adquisición: los derechos solo se deberán sobre el valor del terreno. La medida se aplica a los actos concluidos a partir del 16 de julio de 2026 y durante tres años — una ventana que corre, por tanto, hasta mediados de 2029.

A título de ejemplo indicativo, sobre un apartamento nuevo de 800 000 € del que 200 000 € son de terreno (reparto del ejemplo oficial de la amortización 3×6), los derechos pasarían de aproximadamente 56 000 € (7 % de 800 000 €) a aproximadamente 14 000 € (7 % de 200 000 €) antes de cualquier crédito — la parte del terreno en el valor total depende del proyecto. La guía de la compra en VEFA detalla el proceso de compra sobre plano.

Inversores: la amortización 3×6 y el IVA del 8 %

El nuevo régimen de amortización acelerada «tres por seis» permite un 6 % de amortización anual durante 6 años cuando la base amortizable no supera los 600 000 € por inmueble; más allá de este umbral, se aplica un tipo del 2 % sobre el conjunto de la base, sin limitación de duración. Las adquisiciones realizadas en 2026 pueden elegir el régimen antiguo o el nuevo; a partir del 1 de enero de 2027, el nuevo régimen es el único aplicable a las nuevas adquisiciones, permaneciendo los regímenes anteriores aplicables hasta su término.

Ejemplo oficial (Luxembourg Times, 16 de julio de 2026): un apartamento de 800 000 €, es decir, 200 000 € de terreno y 600 000 € de construcción, permite una deducción de 36 000 € anuales durante 6 años (6 % de 600 000 €). El ministro de Finanzas precisó que la medida apunta a la inversión en alquiler asequible: más allá del umbral, el inversor solo se beneficia de la amortización normal del 2 %. Para estimar un rendimiento neto, integre este régimen a los demás costos presentados en nuestra guía del rendimiento de alquiler. Estos ejemplos cifrados son información general, no un consejo fiscal, jurídico o de inversión: el efecto real en su situación depende de su imposición y del proyecto, y se verifica con su asesor fiscal, su notario o la Administración de Contribuciones Directas.

El IVA reducido al 8 % para la creación de viviendas de alquiler con vocación social se aplicará a partir de la entrada en vigor de la ley (aún no votada a fecha de 20 de agosto de 2026), sin efecto retroactivo. Condiciones (comunicado): superficie máxima de 120 m²; precio de venta por m² inferior o igual al precio mediano publicado por el Observatorio de la Vivienda según la región y el tamaño; rendimiento de alquiler limitado al 4 % del capital neto invertido; puesta en alquiler durante al menos diez años; alquiler a un inquilino certificado elegible por el Ministerio de Vivienda.

Compradores: la subvención de intereses a 300 000 € y la prima de acceso

La subvención de intereses se refuerza: el monto máximo del préstamo tenido en cuenta pasa de 200 000 € a 300 000 € cuando al menos uno de los titulares del préstamo tiene 35 años o menos (+100 000 €). Para todos los hogares, el tope general pasa de 200 000 € a 250 000 €, la majoración por hijo a cargo de 20 000 € a 30 000 €, para un tope máximo de 370 000 €. Las mejoras benefician tanto a los nuevos solicitantes como a los beneficiarios cuyo expediente ya está en curso de pago.

Ejemplo del comunicado (a fecha de 20 de agosto de 2026): un hogar con un hijo a cargo y una renta neta de 79 000 €, beneficiario de una subvención del 1,5 %, puede ahora obtener hasta 400,31 € mensuales (+133,43 €) gracias al nuevo tope «joven adquirente» de 330 000 €. A tener en cuenta: el tope máximo de 370 000 € se aplica al régimen general; los ejemplos del comunicado para jóvenes adquirentes con hijos suben hasta 420 000 € de tope (4 hijos).

En paralelo, el comunicado anuncia la apertura de la prima de acceso a la propiedad — y de la prima de ahorro — a los jóvenes adquirentes de viviendas asequibles o de costo moderado cuando al menos uno de los futuros propietarios tenga 35 años o menos en el acto. Esta apertura supone la entrada en vigor de la ley, que no está votada a fecha de 24 de agosto de 2026; hasta ahora, estas ayudas estaban reservadas a los compradores del mercado privado. La CSSF ha confirmado además que la garantía del Estado vinculada a las ayudas a la vivienda puede considerarse fondos propios por los bancos al conceder el préstamo hipotecario (Luxembourg Times, 16 de julio de 2026).

Para examinar su situación, consulte el simulador de ayudas a la vivienda y la herramienta ayuda al alquiler, y luego confirme los topes aplicables ante el ministerio.

Obligación ciudadana de 250 millones € y programa VEFA del Estado

Tras el éxito del Defence Bond, se lanzará un empréstito obligatorio ciudadano de 250 millones € para financiar la vivienda asequible, con intereses exentos de la retención liberatoria del 20 % — el lanzamiento está previsto a principios de 2027. Las condiciones finales (vencimiento, cupón) aún no se han anunciado.

En el lado de la construcción pública, el programa de adquisición VEFA del Estado se prolonga: tras una primera envolvente de 480 millones € que permitió adquirir o reservar 830 viviendas asequibles, se moviliza una envolvente adicional de 300 millones €. El dispositivo evoluciona hacia la adquisición parcial de proyectos (por ejemplo, tres apartamentos de diez), para desbloquear la financiación de los promotores, y los topes de adquisición ahora están regionalizados en seis categorías de municipios (estado de la cuestión a fecha de 20 de agosto de 2026). A modo de contexto, el aumento del crédito fiscal reducido del 3 % (de 50 000 € a 100 000 €) discutido en el tripartito no tendrá lugar: las autoridades europeas respondieron negativamente (Luxembourg Times).

¿Por qué solo el 26,2 % del nuevo bajo el tope? (datos de chathome.lu)

Una pregunta práctica queda entonces: ¿cuántos bienes realmente en venta se sitúan bajo los nuevos topes? Lo medimos el 20 de agosto de 2026 sobre nuestro corpus (producción Firestore, listing_search_versions/gr-policy-2026.3, apartamentos activos en venta en Luxemburgo, precios conocidos):

Solo el 26,2 % de los apartamentos nuevos se sitúa bajo el tope de aproximadamente 640 000 € — es decir, 515 de 1 962 viviendas nuevas. Es menos que para el conjunto del mercado (39,0 %, es decir, 2 404 de 6 161 apartamentos): las viviendas nuevas son más caras, no menos. La mediana del precio pedido es de aproximadamente 789 000 € para una nueva, frente a 669 000 € para el resto del parque; en €/m², la mediana nueva es de 9 000 €/m² frente a 8 000 €/m², es decir, una prima de +12,5 % (mismo método en ambos lados, n=1 747 nuevas / n=3 672 otras).

Este resultado se explica primero porque la mediana del nuevo (789 000 €) supera el tope de 640 000 €: así, más de la mitad de los proyectos nuevos se posicionan por encima del umbral del crédito fiscal. La geografía también juega: los municipios caros del centro (Luxemburgo, Strassen, Bertrange, Hesperange) concentran los proyectos nuevos por encima del tope, lo que explica las partes muy bajas de Bertrange (9 %), Hesperange (3 %) y Strassen (7 %). A la inversa, los municipios del sur y del oeste, gracias a precios más moderados, alcanzan partes claramente más altas — 75 % en Dudelange, 40 % en Diekirch, 34 % en Esch-sur-Alzette. Por consiguiente, el tope sin derechos cubre sobre todo los presupuestos más bajos del segmento nuevo, y el sur del país concentra la mayor parte del stock nuevo bajo 640 000 €.

Bajo el tope «pareja» de aproximadamente 1,286 millones €, casi todo el nuevo entra: el 90,1 % de los 1 962 apartamentos nuevos. En otras palabras, el tope de 640 000 € beneficia sobre todo a los compradores solos (o a las parejas que apuntan a un presupuesto pequeño); para las parejas, la restricción se desplaza hacia el mercado de los bienes por encima de 640 000 € pero bajo 1,3 millones €.

Para los presupuestos jóvenes, la realidad es más dura: solo el 1,1 % de todos los apartamentos seguidos pide 300 000 € o menos (68 bienes), y el 0,5 % de los nuevos (9 bienes); bajo 400 000 €, el 5,2 % de todos los apartamentos y el 2,0 % de los nuevos. El nuevo tope de préstamo subvencionable de 300 000 € para los menores de 35 años corresponde, por tanto, a un segmento muy estrecho del stock actual.

Lo que esto cambia para su decisión este mes

Tres situaciones concretas, con los datos anteriores:

1. Pareja joven menor de 35 años buscando una primera vivienda. El tope de préstamo tenido en cuenta pasa a 300 000 € (+30 000 € por hijo) y el Bëllegen Akt a 45 000 € por persona cubre un bien hasta aproximadamente 640 000 € sin derechos. Pero sobre el stock actual, solo el 1,1 % de los apartamentos pide 300 000 € o menos — el presupuesto subvencionable nuevo a 300 000 € cubre 9 bienes nuevos. La pareja deberá o bien apuntar al antiguo (el resto del parque está aproximadamente 1,7 veces más a menudo bajo 640 000 €: 45,0 % frente a 26,2 %), o bien ampliar el presupuesto y utilizar el crédito fiscal sobre la parte del precio más allá.

2. Comprador de un apartamento nuevo en la mediana (~789 000 €). A este precio, el comprador solo paga el 7 % de derechos antes del crédito, es decir, aproximadamente 55 230 €, menos el crédito de 45 000 € ≈ 10 230 € restantes; una pareja que aún disponga de la totalidad de su crédito, es decir, 90 000 € entre dos, cubre casi la totalidad de los derechos (mínimo 100 €) — a condición de que ni uno ni otro haya iniciado ya su crédito en una compra anterior, siendo consultable el saldo restante en MyGuichet.lu. En VEFA terminada a menos del 80 % en la firma, los derechos solo recaen sobre el terreno (aproximadamente 14 000 € en el ejemplo a 800 000 €) — la ventana de tres años (16 de julio de 2026 → mediados de 2029) hace que la compra sobre plano sea claramente menos costosa en gastos de adquisición.

3. Inversor en alquiler. El régimen 3×6 (6 % anual durante 6 años sobre una base ≤ 600 000 €) mejora el rendimiento neto de los bienes bajo el umbral; más allá, solo se aplica la amortización normal del 2 % sobre toda la base. Para los proyectos sociales, el IVA del 8 % reduce el costo de construcción — pero únicamente a la entrada en vigor de la ley (aún no votada a fecha de 20 de agosto de 2026) y bajo las condiciones estrictas (120 m² máx., precio mediano, rendimiento ≤ 4 %, alquiler ≥ 10 años, inquilino certificado).

Para comparar presupuestos, utilice las páginas precios en Luxemburgo y precios en Esch-sur-Alzette, la herramienta compra vs alquiler, el presupuesto de crédito y el Klimabonus. Compare también los precios de compra de una primera vivienda y el costo de un crédito, sin presuponer la elegibilidad a las nuevas medidas antes de la confirmación oficial.

A vigilar después

La ley aún no está votada a fecha de 24 de agosto de 2026, habiendo sido adoptados los dos proyectos de ley en Consejo de Gobierno el 24 de julio de 2026: su entrada en vigor desencadenará el IVA del 8 % y la prima de acceso, y confirmará las fechas de las medidas 1, 2 y 6. Al 1 de enero de 2027, la amortización 3×6 se convierte en el único régimen aplicable a las nuevas adquisiciones. La obligación ciudadana de 250 millones € se anuncia para principios de 2027. El informe del Observatorio de la Vivienda sobre el 2.º trimestre de 2026 se espera a finales de septiembre (el informe del 1.er trimestre se publicó el 29 de junio de 2026) — precisará la tendencia de las transacciones. Este artículo se actualizará en estas fechas clave.