« Booster fir de Wunnengsbau » : les 7 mesures de juillet 2026 et jusqu'où les seuils atteignent le marché

Réponse directe : ce qui est annoncé, ce qui attend le vote de la loi (en date du 24 août 2026)

Le gouvernement a présenté le 16 juillet 2026 le paquet « Booster fir de Wunnengsbau » (communiqué des ministères des Finances et du Logement, lu intégralement ; miroir sur logement.public.lu vérifié le 20 août 2026). Sept mesures, avec deux dates d'application annoncées différentes — et aucune n'est en vigueur : la loi n'est toujours pas votée en date du 24 août 2026 :

Où en est la loi, en date du 24 août 2026 : le Conseil de gouvernement a adopté le 24 juillet 2026 les deux projets de loi qui portent le paquet — le « projet de loi modifiant la loi modifiée du 30 juillet 2002 déterminant différentes mesures fiscales destinées à encourager la mise sur le marché et l'acquisition de terrains à bâtir et d'immeubles d'habitation » et le « projet de loi portant mise en œuvre d'une exonération temporaire des droits d'enregistrement et de transcription pour les constructions existantes dans le cadre de ventes en l'état futur d'achèvement ». Aucune de ces mesures n'est donc en vigueur aujourd'hui : elles doivent encore suivre leur parcours à la Chambre des députés. Concrètement, si vous signez maintenant, le notaire applique le droit en vigueur (Bëllegen Akt à 40 000 €), et la majoration se demande ensuite auprès de l'AED une fois la loi votée.

Le calcul du plafond : les droits ordinaires sont de 6 % d'enregistrement + 1 % de transcription, soit 7 % du prix. 45 000 € / 7 % ≈ 642 857 €, arrondi à « environ 640 000 € » par le communiqué et à « environ 643 000 € » par la presse. Pour un couple : 90 000 € / 7 % ≈ 1 285 714 €, soit près de 1,3 million €. Il reste dans tous les cas au moins 100 € de droits à payer.

Bëllegen Akt 45 000 € : ce que le nouveau plafond change vraiment

Le crédit d'impôt sur les actes notariés (« Bëllegen Akt ») est porté de 40 000 € à 45 000 € par personne physique pour les acquisitions à des fins d'habitation personnelle, applicable à partir du 16 juillet 2026 (communiqué ; état des lieux en date du 20 août 2026). Les acquéreurs dont l'acte est conclu entre l'annonce et l'entrée en vigueur de la loi pourront demander la majoration auprès de l'Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA (AED).

Précision importante : en date du 20 août 2026, la page Guichet dédiée affiche toujours un plafond de 40 000 € (page modifiée le 7 juillet 2025), et la loi n'est pas encore publiée. Le communiqué annonce une applicabilité au 16 juillet, la presse parle d'application rétroactive « une fois la loi approuvée ». À la date de votre acte, faites confirmer le plafond par le notaire ou l'AED. Notre page dédiée au Bëllegen Akt explique le fonctionnement du crédit et les conditions d'occupation ; vérifiez auprès du notaire ou de l'AED le plafond applicable le jour de l'acte.

À vérifier avant de compter sur le plein montant : le crédit est plafonné par personne et se consomme au fil des acquisitions. Si vos droits sur un achat n'atteignent pas le montant total du crédit, le solde reste utilisable pour d'autres acquisitions jusqu'à épuisement — mais un crédit déjà entamé lors d'un achat précédent réduit d'autant ce qui vous reste. Le solde restant se consulte sur MyGuichet.lu, et c'est le notaire qui demande le crédit lors de la passation de l'acte (Guichet.lu, consulté le 24 août 2026).

Ce que cela signifie pour le marché, en date du 20 août 2026 : le plafond sans droits couvre désormais un bien d'environ 640 000 € pour un acheteur seul — voir la section données pour la part du stock réel concernée.

L'exonération des droits en VEFA : une fenêtre de trois ans

Une exonération temporaire des droits d'enregistrement et de transcription est introduite pour les personnes physiques qui acquièrent en VEFA un logement à des fins d'habitation principale dont la construction est achevée à 80 % maximum au moment de l'acquisition : les droits ne seront dus que sur la valeur du terrain. La mesure s'applique aux actes conclus à partir du 16 juillet 2026 et pendant trois ans — une fenêtre qui court donc jusqu'à la mi-2029.

À titre d'exemple indicatif, sur un appartement neuf de 800 000 € dont 200 000 € de terrain (répartition de l'exemple officiel de l'amortissement 3×6), les droits passeraient d'environ 56 000 € (7 % de 800 000 €) à environ 14 000 € (7 % de 200 000 €) avant tout crédit — la part du terrain dans la valeur totale dépend du projet. Le guide de l'achat en VEFA détaille le processus d'achat sur plan.

Investisseurs : l'amortissement 3×6 et la TVA 8 %

Le nouveau régime d'amortissement accéléré « trois fois 6 » permet 6 % d'amortissement par an pendant 6 ans lorsque la base amortissable ne dépasse pas 600 000 € par immeuble ; au-delà de ce seuil, un taux de 2 % s'applique sur l'ensemble de la base, sans limitation de durée. Les acquisitions réalisées en 2026 peuvent choisir l'ancien ou le nouveau régime ; à partir du 1er janvier 2027, le nouveau régime est seul applicable aux nouvelles acquisitions, les régimes antérieurs restant applicables jusqu'à leur terme.

Exemple officiel (Luxembourg Times, 16 juillet 2026) : un appartement de 800 000 €, soit 200 000 € de terrain et 600 000 € de construction, permet une déduction de 36 000 € par an pendant 6 ans (6 % de 600 000 €). Le ministre des Finances a précisé que la mesure vise l'investissement locatif abordable : au-delà du seuil, l'investisseur ne bénéficie que de l'amortissement normal de 2 %. Pour estimer un rendement net, intégrez ce régime aux autres coûts présentés dans notre guide du rendement locatif. Ces exemples chiffrés sont des informations générales, pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement : l'effet réel sur votre situation dépend de votre imposition et du projet, et se vérifie avec votre conseiller fiscal, votre notaire ou l'Administration des contributions directes.

La TVA réduite à 8 % pour la création de logements locatifs à vocation sociale s'appliquera à compter de l'entrée en vigueur de la loi (non encore votée en date du 20 août 2026), sans effet rétroactif. Conditions (communiqué) : superficie maximale de 120 m² ; prix de vente au m² inférieur ou égal au prix médian publié par l'Observatoire de l'habitat selon la région et la taille ; rendement locatif limité à 4 % du capital net investi ; mise en location pendant au moins dix ans ; location à un locataire certifié éligible par le ministère du Logement.

Acheteurs : la subvention d'intérêt à 300 000 € et la prime d'accession

La subvention d'intérêt est renforcée : le montant maximal du prêt pris en compte passe de 200 000 € à 300 000 € lorsqu'au moins un des titulaires du prêt est âgé de 35 ans ou moins (+100 000 €). Pour tous les ménages, le plafond général passe de 200 000 € à 250 000 €, la majoration par enfant à charge de 20 000 € à 30 000 €, pour un plafond maximal de 370 000 €. Les améliorations bénéficient aussi bien aux nouveaux demandeurs qu'aux bénéficiaires dont le dossier est déjà en cours de paiement.

Exemple du communiqué (en date du 20 août 2026) : un ménage avec un enfant à charge et un revenu net de 79 000 €, bénéficiant d'une subvention de 1,5 %, peut désormais obtenir jusqu'à 400,31 € par mois (+133,43 €) grâce au nouveau plafond « jeune acquéreur » de 330 000 €. À noter : le plafond maximal de 370 000 € s'applique au régime général ; les exemples du communiqué pour les jeunes acquéreurs avec enfants montent jusqu'à 420 000 € de plafond (4 enfants).

En parallèle, le communiqué annonce l'ouverture de la prime d'accession à la propriété — et de la prime d'épargne — aux jeunes acquéreurs de logements abordables ou à coût modéré lorsqu'au moins un des futurs propriétaires est âgé de 35 ans ou moins à l'acte. Cette ouverture suppose l'entrée en vigueur de la loi, qui n'est pas votée en date du 24 août 2026 ; jusqu'à présent, ces aides étaient réservées aux acheteurs du marché privé. La CSSF a par ailleurs confirmé que la garantie de l'État liée aux aides au logement peut être considérée comme fonds propres par les banques lors de l'octroi du prêt hypothécaire (Luxembourg Times, 16 juillet 2026).

Pour examiner votre situation, consultez le simulateur d'aides au logement et l'outil aide au loyer, puis confirmez les plafonds applicables auprès du ministère.

Obligation citoyenne de 250 millions € et programme VEFA de l'État

Après le succès du Defence Bond, un emprunt obligataire citoyen de 250 millions € sera lancé pour financer le logement abordable, avec des intérêts exonérés de la retenue à la source libératoire de 20 % — le lancement est prévu au début de l'année 2027. Les conditions finales (maturité, coupon) ne sont pas encore annoncées.

Côté construction publique, le programme d'acquisition VEFA de l'État est prolongé : après une première enveloppe de 480 millions € qui a permis d'acquérir ou de réserver 830 logements abordables, une enveloppe supplémentaire de 300 millions € est mobilisée. Le dispositif évolue vers l'acquisition partielle de projets (par exemple trois appartements sur dix), afin de débloquer le financement des promoteurs, et les plafonds d'acquisition sont désormais régionalisés en six catégories de communes (état des lieux en date du 20 août 2026). À titre de contexte, l'augmentation du crédit d'impôt réduit de 3 % (de 50 000 € à 100 000 €) discutée au tripartite n'aura pas lieu : les autorités européennes ont répondu négativement (Luxembourg Times).

Pourquoi seulement 26,2 % du neuf sous le plafond ? (données chathome.lu)

Une question pratique reste alors : combien de biens réellement en vente se situent sous les nouveaux plafonds ? Nous l'avons mesuré le 20 août 2026 sur notre corpus (production Firestore, listing_search_versions/gr-policy-2026.3, appartements actifs à vendre au Luxembourg, prix connus) :

Seulement 26,2 % des appartements neufs se situent sous le plafond d'environ 640 000 € — soit 515 sur 1 962 logements neufs. C'est moins que pour l'ensemble du marché (39,0 %, soit 2 404 sur 6 161 appartements) : les logements neufs sont plus chers, pas moins. La médiane du prix demandé est d'environ 789 000 € pour un neuf, contre 669 000 € pour le reste du parc ; en €/m², la médiane neuve est de 9 000 €/m² contre 8 000 €/m², soit une prime de +12,5 % (même méthode des deux côtés, n=1 747 neufs / n=3 672 autres).

Ce résultat s'explique d'abord parce que la médiane du neuf (789 000 €) dépasse le plafond de 640 000 € : ainsi, plus de la moitié des projets neufs se positionnent au-dessus du seuil du crédit d'impôt. La géographie joue aussi : les communes chères du centre (Luxembourg, Strassen, Bertrange, Hesperange) concentrent les projets neufs au-dessus du plafond, ce qui explique les parts très faibles de Bertrange (9 %), Hesperange (3 %) et Strassen (7 %). À l'inverse, les communes du sud et de l'ouest, grâce à des prix plus modérés, atteignent des parts nettement plus élevées — 75 % à Dudelange, 40 % à Diekirch, 34 % à Esch-sur-Alzette. Par conséquent, le plafond sans droits couvre surtout les budgets les plus bas du segment neuf, et le sud du pays concentre l'essentiel du stock neuf sous 640 000 €.

Sous le plafond « couple » d'environ 1,286 million €, la quasi-totalité du neuf entre : 90,1 % des 1 962 appartements neufs. En d'autres termes, le plafond à 640 000 € profite surtout aux acheteurs seuls (ou aux couples visant un petit budget) ; pour les couples, la contrainte se déplace vers le marché des biens au-dessus de 640 000 € mais sous 1,3 million €.

Pour les jeunes budgets, la réalité est plus dure : seulement 1,1 % de tous les appartements suivis demandent 300 000 € ou moins (68 biens), et 0,5 % des neufs (9 biens) ; sous 400 000 €, 5,2 % de tous les appartements et 2,0 % des neufs. Le nouveau plafond de prêt subventionnable de 300 000 € pour les moins de 35 ans correspond donc à un segment très étroit du stock actuel.

Ce que cela change pour votre décision ce mois-ci

Trois situations concrètes, avec les données ci-dessus :

1. Jeune couple de moins de 35 ans cherchant un premier logement. Le plafond de prêt pris en compte passe à 300 000 € (+30 000 € par enfant) et le Bëllegen Akt à 45 000 € par personne couvre un bien jusqu'à environ 640 000 € sans droits. Mais sur le stock actuel, seulement 1,1 % des appartements demandent 300 000 € ou moins — le budget subventionnable neuf à 300 000 € couvre 9 biens neufs. Le couple devra soit viser l'ancien (le reste du parc est environ 1,7 fois plus souvent sous 640 000 € : 45,0 % contre 26,2 %), soit élargir le budget et utiliser le crédit d'impôt sur la partie du prix au-delà.

2. Acheteur d'un appartement neuf à la médiane (~789 000 €). À ce prix, l'acheteur seul paie 7 % de droits avant crédit, soit environ 55 230 €, moins le crédit de 45 000 € ≈ 10 230 € restants ; un couple qui dispose encore de la totalité de son crédit, soit 90 000 € à deux, couvre la quasi-totalité des droits (minimum 100 €) — à condition que ni l'un ni l'autre n'ait déjà entamé son crédit sur un achat précédent, le solde restant étant consultable sur MyGuichet.lu. En VEFA achevée à moins de 80 % à la signature, les droits ne portent que sur le terrain (environ 14 000 € sur l'exemple à 800 000 €) — la fenêtre de trois ans (16 juillet 2026 → mi-2029) rend l'achat sur plan nettement moins coûteux en frais d'acquisition.

3. Investisseur locatif. Le régime 3×6 (6 % par an pendant 6 ans sur une base ≤ 600 000 €) améliore le rendement net des biens sous le seuil ; au-delà, seul l'amortissement normal de 2 % s'applique sur toute la base. Pour les projets sociaux, la TVA 8 % réduit le coût de construction — mais uniquement à l'entrée en vigueur de la loi (non encore votée en date du 20 août 2026) et sous les conditions strictes (120 m² max., prix médian, rendement ≤ 4 %, location ≥ 10 ans, locataire certifié).

Pour comparer les budgets, utilisez les pages prix à Luxembourg et prix à Esch-sur-Alzette, l'outil achat vs location, le budget crédit et le Klimabonus. Comparez aussi les prix d'achat d'un premier logement et le coût d'un crédit, sans présumer de l'éligibilité aux nouvelles mesures avant confirmation officielle.

À surveiller ensuite

La loi n'est pas encore votée en date du 24 août 2026, les deux projets de loi ayant été adoptés en Conseil de gouvernement le 24 juillet 2026 : son entrée en vigueur déclenchera la TVA 8 % et la prime d'accession, et confirmera les dates des mesures 1, 2 et 6. Au 1er janvier 2027, l'amortissement 3×6 devient le seul régime applicable aux nouvelles acquisitions. L'obligation citoyenne de 250 millions € est annoncée pour début 2027. Le rapport de l'Observatoire de l'habitat sur le 2e trimestre 2026 est attendu fin septembre (le rapport du 1er trimestre est paru le 29 juin 2026) — il précisera la tendance des transactions. Cet article sera actualisé à ces dates clés.