Nous indiquons parfois si un prix affiché se situe au-dessus ou en dessous de ce que notre modèle attend pour un bien de ce type. Cette page explique exactement comment cela est calculé et, tout aussi important, chaque cas où nous refusons de nous prononcer.
Version de la méthode: fair-price-2026.1Publiée le: 14 août 2026
Nous estimons à quel prix des biens comparables sont affichés au Luxembourg, puis nous comparons cette estimation au prix de l'annonce.
Ce n'est pas une expertise du bien. Personne chez ChatHome n'a visité le logement, vu son état ou vérifié ses documents. Ce n'est pas non plus un jugement sur l'agence ou le vendeur : un prix peut dépasser notre estimation pour de nombreuses raisons légitimes, y compris des atouts que personne n'a écrits.
Un modèle apprend à partir d'environ 14 000 annonces luxembourgeoises, actuelles et passées. Pour chaque bien, il lit les faits indiqués : surface habitable, commune, terrain, nombre de chambres et de salles de bains, année de construction, classe énergétique, état, temps de trajet vers Luxembourg-Ville et vers le pôle le plus proche, et les équipements cités.
L'estimation est volontairement limitée au Luxembourg. Les biens de l'autre côté de la frontière obéissent à d'autres logiques de prix : ils ne servent pas à l'entraîner et elle ne leur est pas proposée.
La surface habitable et la localisation pèsent le plus, très largement. L'estimation publiée est une fourchette, pas un chiffre unique, parce qu'une fourchette est la forme honnête de la réponse.
C'est le point sur lequel il faut nous contrôler. Si un modèle apprend le prix affiché d'une annonce, puis qu'on lui demande si ce prix est correct, il se donnera surtout raison à lui-même. Nous l'avons mesuré : évaluées ainsi, nos prédictions de loyers tombaient à 0,3 % du prix demandé, alors que l'erreur honnête du modèle est de 12,7 %. Il ne jugeait pas les prix, il les répétait.
Une annonce n'est donc jamais comparée à un modèle qui a appris d'elle. Il existe exactement deux façons autorisées de produire l'estimation de comparaison :
Le silence est le résultat normal, pas un échec. Nous ne publions aucune comparaison dès que les éléments ne peuvent pas la soutenir :
Chaque estimation est une fourchette censée contenir environ la moitié des biens comparables. La moitié des annonces se situe donc naturellement en dehors : en sortir ne prouve rien à soi seul.
Nous ajoutons un second test, bien plus strict. Nous mesurons l'erreur du modèle sur des biens qu'il n'a jamais vus, et nous retenons l'erreur qu'il ne dépasse qu'environ une fois sur dix. Un écart plus petit en dit plus sur le modèle que sur le prix : nous le déclarons non concluant et n'affichons que la fourchette.
Ce seuil est relu sur le modèle lui-même à chaque réentraînement. Un meilleur modèle parle plus tôt, un moins bon se tait. Personne ne modifie un chiffre à la main pour changer ce que nous acceptons d'affirmer.
Nous préférons publier nos limites plutôt que vous les laisser découvrir.
Cette méthode est publiée pour pouvoir être contestée. Si vous travaillez dans l'immobilier luxembourgeois et estimez qu'une règle est fausse, ou qu'il nous manque un élément que le marché valorise manifestement, dites-le nous : ce type de correction est ce qui fait progresser ce travail.
Nous écrire au sujet de la méthodeUtilisez le bouton de signalement sur l'annonce elle-même. Cela nous indique de quel bien il s'agit et ce qui cloche, et cela arrive aux mêmes personnes. Chaque signalement est lu.