Comment nous comparons un prix affiché à notre estimation

Ce que ce chiffre est, et ce qu'il n'est pas

Nous estimons à quel prix un bien comme celui-ci serait affiché au Luxembourg. Nous comparons ensuite cette estimation au prix de l'annonce.

Ce n'est pas une expertise. Personne chez ChatHome n'a visité le logement, vu son état ou vérifié ses documents. Ce n'est pas non plus un jugement sur l'agence ou le vendeur. Un prix affiché peut dépasser notre estimation pour de nombreuses raisons légitimes, y compris des atouts que personne n'a écrits.

• C'est une comparaison, pas une expertise.
• Nous ne qualifions jamais un prix de bon, mauvais, juste ou injuste.
• Pour une vraie évaluation, il faut un professionnel qui visite le bien.

D'où vient l'estimation

Un seul modèle produit l'estimation. Il apprend à partir des prix affichés dans les annonces de ChatHome, pour des logements au Luxembourg. Il n'apprend jamais à partir des prix de vente.

Pour chaque bien, il lit des faits : type de bien, surface habitable, pièces, année de construction, classe énergétique, équipements comme un balcon ou un jardin, emplacement du bien, et temps de trajet vers Luxembourg-Ville et vers le pôle d'emploi le plus proche. Un fait que l'annonce n'indique pas reste vide.

Le modèle estime un prix au mètre carré et le multiplie par la surface habitable. La réponse est une fourchette, pas un chiffre unique.

L'estimation ne couvre que le Luxembourg. Les biens de l'autre côté de la frontière ne servent pas à entraîner le modèle et ne reçoivent pas d'estimation.

La règle qui évite le raisonnement circulaire

Si un modèle apprend le prix affiché d'une annonce, puis qu'on lui demande si ce prix est correct, il se donne surtout raison à lui-même. Il répéterait les prix au lieu de les juger.

Une annonce n'est donc jamais comparée à un modèle qui a appris d'elle. Il existe deux façons autorisées de produire l'estimation de comparaison :

• Un bien que le modèle a déjà rencontré : les annonces sont réparties en cinq parts, et chaque bien est estimé par un modèle entraîné sur les quatre autres. Les annonces qui semblent décrire le même bien restent toujours dans la même part : l'une ne peut donc pas révéler le prix de l'autre.
• Un bien que le modèle n'a jamais rencontré : il est estimé par le modèle complet, qui ne peut pas avoir appris d'une annonce qu'il n'a jamais vue.

Quand nous ne disons rien

Le silence est le résultat normal, pas un échec. Nous n'affichons aucune comparaison lorsque les éléments ne peuvent pas la soutenir :

• L'annonce n'indique pas de prix, pas de surface habitable, ou pas de type de bien.
• Le terrain est si grand que le prix achète surtout du foncier, pas le bâtiment.
• Le prix au mètre carré sort de tout ce qui est plausible au Luxembourg. C'est une erreur de données, pas une affaire.
• Le modèle est incertain pour ce bien, en général parce que l'annonce dit très peu. Une fourchette inhabituellement large signifie que nous ne connaissons pas assez le bien pour le juger.
• L'erreur du modèle pour ce type de bien est trop grande pour soutenir une affirmation publique.
• Notre estimation date de plus de quelques semaines. Le marché bouge, une réponse enregistrée non.
• La location porte sur une chambre dans un logement partagé. Une chambre a sa propre logique de prix : elle ne peut pas être comparée à une estimation faite pour des logements entiers.
• Le modèle ne donne pas d'estimation pour ce type de bien. Aujourd'hui, c'est le cas d'une maison à louer, d'un terrain et d'un bien commercial.

Quel écart est nécessaire avant de nous prononcer

Chaque estimation est une fourchette construite pour contenir environ la moitié des biens comparables. Environ la moitié des annonces se situent donc en dehors de leur fourchette. En sortir ne prouve rien à soi seul.

Nous ajoutons un second test, bien plus strict. Nous mesurons l'erreur du modèle sur des biens dont il n'a pas appris, et nous retenons l'écart qu'il ne dépasse qu'environ une fois sur dix. Une différence plus petite en dit plus sur le modèle que sur le prix. Nous la déclarons non concluante et n'affichons que la fourchette.

Ce chiffre est mesuré pour chaque type de bien, car nous ne sommes pas aussi précis partout. Un type de bien peut donc devoir s'écarter davantage de notre estimation qu'un autre avant que nous nous prononcions.

Personne ne saisit ce chiffre à la main. Il vient avec le modèle et il est enregistré avec l'estimation de chaque annonce. La note à côté de la comparaison, sur une annonce, indique le chiffre utilisé pour ce bien. Le tableau plus bas montre les chiffres actuels.

Ce que nous ne savons toujours pas faire

Nous préférons publier nos limites plutôt que vous les laisser découvrir.

• Nous apprenons des prix affichés, pas des prix de vente réels. Un prix de vente peut différer du prix affiché.
• Les prix de vente réels n'apparaissent que dans un chiffre distinct, « au niveau des ventes », pour les appartements à vendre dans certaines communes. Il utilise le prix de vente moyen officiel sur douze mois de l'Observatoire de l'Habitat. Ce chiffre n'existe ni pour les maisons ni pour les locations.
• L'état du bien n'est connu que si l'annonce dit que le bien a été récemment rénové ou qu'il est à rénover. Sinon, un bien rénové et un bien à rénover peuvent sembler identiques au modèle.
• Le modèle lit des faits, pas les photos ni le texte de l'annonce. Une qualité qui n'est pas saisie comme un fait lui échappe.