Comment nous estimons la valeur d'un bien

Ce que c'est, et ce que ce n'est pas

Nous estimons à quel prix un logement au Luxembourg serait affiché aujourd'hui. La réponse est une fourchette, pas un chiffre unique.

Un seul modèle fait ce travail. Il donne l'estimation affichée sur nos annonces, et il répond au propriétaire qui nous interroge sur son propre bien.

Ce n'est pas une expertise. Personne chez ChatHome n'est entré dans le logement, n'a vu son état ni lu ses documents. Un expert, un évaluateur bancaire et un notaire font chacun un autre métier. Ceci n'en remplace aucun.

• Il estime un prix affiché, pas un prix de vente.
• Il couvre uniquement le Luxembourg.
• Son erreur mesurée est publiée plus bas sur cette page.

Ce qu'il apprend

Le modèle apprend à partir des annonces présentes sur ChatHome pour des logements au Luxembourg, à vendre et à louer. De chaque annonce, il retient les faits du bien et le prix affiché.

Il n'apprend jamais à partir des prix de vente. Aucun prix de vente enregistré n'entre dans le modèle.

Les annonces sorties du marché comptent toujours. Le modèle connaît le mois où chaque prix a été observé : il sait donc de quand date un prix.

Certaines annonces sont écartées de l'apprentissage : les biens hors du Luxembourg, les terrains, les biens commerciaux, les chambres en colocation, les annonces sans prix ou sans surface habitable, et les prix au mètre carré qui ne peuvent pas être justes.

Ce qu'il lit sur un bien

Chaque bien devient une liste fixe de faits. Un fait que l'annonce n'indique pas reste vide. Le modèle ne le devine pas : une classe énergétique que personne n'a indiquée n'est pas une mauvaise classe énergétique.

Pour le bien d'un propriétaire, les faits sont ceux que le propriétaire nous donne. Le bien est situé dans sa commune ou son quartier, et les temps de trajet sont ceux de ce secteur. Les faits que nous ne connaissons que pour une adresse exacte restent vides.

• Le bien : type de bien, surface habitable, terrain, pièces, chambres, salles de bains, étage, année de construction, année de rénovation, classe énergétique, chauffage, vitrage et stationnement, et s'il est neuf, meublé, récemment rénové ou à rénover.
• Ses équipements : ascenseur, balcon, terrasse, jardin, cave, cuisine équipée, piscine et les autres équipements cités dans l'annonce, ainsi que les charges annuelles de copropriété lorsqu'elles sont indiquées.
• Le lieu : commune, quartier, code postal et position sur la carte. Quand nous ne connaissons pas l'adresse exacte, le bien est situé dans sa rue, son quartier ou sa commune.
• Les déplacements : temps de trajet le matin, en voiture et en transports en commun, vers Luxembourg-Ville et vers le pôle d'emploi le plus proche, et temps jusqu'à l'arrêt, la gare, l'école, la crèche et le parc les plus proches.
• Les environs : commerces et services à moins d'un kilomètre, fréquence des transports en commun, zones inondables et zones de bruit, et ce que le plan d'aménagement général (PAG) de la commune prévoit pour la parcelle.
• Ce qu'il ne voit pas : les photos, le texte de l'annonce et le nom de l'agence. Une étape antérieure regarde bien les photos d'une annonce. Une plaque de rue, par exemple, peut nous aider à situer le bien sur la carte, et ce lieu fait partie des faits que le modèle lit.

Pourquoi la réponse est une fourchette

Le modèle donne trois chiffres pour un bien : un bas, un médian et un haut. Chacun est un prix au mètre carré, multiplié par la surface habitable.

Le chiffre bas est réglé pour qu'environ un bien sur quatre soit affiché en dessous. Le chiffre haut est réglé pour qu'environ un bien sur quatre soit affiché au-dessus. C'est la bande de 25 % à 75 % du modèle, construite pour contenir environ la moitié des biens comparables.

Après l'entraînement, nous vérifions la fourchette sur des biens dont le modèle n'a pas appris. Nous l'élargissons ou la resserrons jusqu'à ce qu'elle en contienne environ la moitié.

Environ la moitié des biens sont donc affichés en dehors de leur fourchette. Un prix en dehors est normal, ce n'est pas une alerte.

Une fourchette large est une réponse honnête. Elle signifie que les faits dont nous disposons laissent un vrai doute.

Comment nous le vérifions

Un modèle vérifié sur les biens dont il a appris ne fait que répéter ce qu'on lui a dit. Nous ne le mesurons donc jamais ainsi.

Les annonces sont réparties en cinq parts. Chaque bien est estimé par un modèle entraîné sur les quatre autres. Les annonces qui semblent décrire le même bien restent toujours dans la même part : une copie ne peut donc pas révéler le prix d'une autre.

Un type de bien ne reçoit une estimation du modèle que si trois conditions sont réunies. Le modèle a été testé sur assez de biens de ce type. Il a fait mieux qu'un simple chiffre communal, soit la surface habitable multipliée par le prix affiché habituel au mètre carré dans la commune. Et sa fourchette a contenu près de la moitié des biens testés.

La demande d'un propriétaire est estimée par le modèle entraîné sur toutes les annonces.

Ce qu'il couvre, et ce qu'il ne sait pas faire

Nous préférons publier nos limites plutôt que vous les laisser découvrir.

• Il donne une estimation du modèle pour les appartements et les maisons à vendre, et pour les appartements à louer. Les studios comptent comme des appartements.
• Une maison à louer et un terrain reçoivent à la place la moyenne de la commune. Elle est clairement présentée comme une moyenne communale, pas comme une estimation du modèle, et n'est donnée que si la commune compte au moins cinq annonces de ce type. En dessous, nous ne donnons aucun chiffre.
• Les biens commerciaux ne sont pas estimés.
• Il estime des prix affichés. Les prix de vente réels n'apparaissent que dans un chiffre distinct, « au niveau des ventes », pour les appartements à vendre dans certaines communes. Ce chiffre utilise le prix de vente moyen officiel sur douze mois de l'Observatoire de l'Habitat. Il ne sert pas à entraîner le modèle.
• Ce chiffre officiel n'est publié que pour les appartements existants. Les maisons, les locations et les communes sans chiffre publié n'ont donc pas de chiffre au niveau des ventes.
• L'état du bien n'est connu que si l'annonce ou le propriétaire l'indique. Le modèle ne juge pas l'état d'après les photos : deux biens qui ne diffèrent que par leur état peuvent recevoir la même estimation.
• Le bien d'un propriétaire est estimé comme un bien connu par sa commune ou son quartier, à partir des faits que le propriétaire donne. Personne ne le visite.

Quand il change

Le modèle est réentraîné à la main, quand nous le décidons. Il n'y a pas de calendrier fixe.

Un nouveau modèle n'est mis en service qu'après les vérifications décrites plus haut. La fiche en haut de cette page indique depuis quand le modèle actuel est utilisé.

Aucun chiffre de précision de cette page n'est saisi à la main. La page lit chacun d'eux sur des annonces que le modèle actuel a estimées.