Como comparamos um preço pedido com a nossa estimativa

O que este número é, e o que não é

Estimamos por quanto imóveis semelhantes são anunciados no Luxemburgo e comparamos essa estimativa com o preço do anúncio.

Não é uma avaliação do imóvel. Ninguém da ChatHome visitou a casa, viu o seu estado ou verificou a documentação. Também não é um juízo sobre a agência ou o vendedor: um preço pode ficar acima da nossa estimativa por muitas razões legítimas, incluindo qualidades que ninguém escreveu.

• É uma comparação, não uma avaliação.
• Nunca chamamos a um preço bom, mau, justo ou injusto.
• Para uma avaliação real é preciso um profissional que visite o imóvel.

De onde vem a estimativa

Um modelo aprende com cerca de 14 000 anúncios luxemburgueses, atuais e passados. Para cada imóvel lê os factos indicados: área habitável, comuna, terreno, número de quartos e casas de banho, ano de construção, classe energética, estado, tempo de viagem até à Cidade do Luxemburgo e ao polo mais próximo, e as comodidades referidas.

A estimativa é deliberadamente apenas para o Luxemburgo. Os imóveis do outro lado da fronteira seguem outras lógicas de preço: não treinam o modelo e não são avaliados por ele.

A área habitável e a localização pesam muito mais do que tudo o resto. A estimativa publicada é um intervalo e não um número único, porque um intervalo é a forma honesta da resposta.

A regra que evita o raciocínio circular

É aqui que mais vale verificar-nos. Se um modelo aprende o preço pedido de um anúncio e depois lhe perguntam se esse preço está certo, ele dará sobretudo razão a si próprio. Medimo-lo: avaliadas assim, as nossas previsões de arrendamento ficavam a 0,3% do preço pedido, quando o erro honesto do modelo é de 12,7%. Não estava a julgar preços, estava a repeti-los.

Por isso um anúncio nunca é comparado com um modelo que aprendeu com ele. Existem exatamente duas formas permitidas:

• Out-of-fold: o conjunto é dividido em cinco partes por imóvel, e cada casa é avaliada por um modelo treinado nas outras quatro. Dois anúncios do mesmo imóvel caem sempre na mesma parte, para que um nunca classifique o outro.
• Na primeira observação: um anúncio recém-publicado é avaliado pelo modelo já existente, que não pode ter aprendido com um imóvel que ainda não existia.

Quando não dizemos nada

O silêncio é o resultado normal, não uma falha. Não publicamos qualquer comparação quando as provas não a sustentam:

• O anúncio não indica área habitável, ou não diz que tipo de imóvel é.
• O terreno é tão grande que o preço compra sobretudo solo, não o edifício.
• O preço por metro quadrado está fora de tudo o que é plausível no Luxemburgo — isso é um erro de dados, não uma oportunidade.
• O modelo está incerto sobre este imóvel, normalmente porque o anúncio diz muito pouco. Um intervalo largo significa que não o conhecemos o suficiente.
• A precisão do modelo não foi medida, ou é demasiado fraca para uma afirmação pública.
• A nossa estimativa tem mais do que algumas semanas: o mercado move-se, uma resposta guardada não.
• O arrendamento é de um quarto numa casa partilhada. Um quarto tem preço por quarto, por isso medi-lo com uma estimativa feita para casas inteiras seria comparar coisas diferentes.
• Não medimos a nossa precisão neste tipo de imóvel. No arrendamento só medimos apartamentos até agora, pelo que uma casa ou um estúdio arrendado não recebe veredicto — e nunca é julgado pela nossa precisão em apartamentos.

Que diferença é precisa antes de falarmos

Cada estimativa é um intervalo que deve conter cerca de metade dos imóveis semelhantes. Metade de todos os anúncios fica portanto naturalmente fora dele: estar fora não prova nada por si só.

Acrescentamos um segundo teste, bem mais exigente. Medimos o erro do modelo em imóveis que nunca viu e retemos o erro que ele só ultrapassa cerca de uma vez em dez. Uma diferença menor diz mais sobre o modelo do que sobre o preço: chamamos-lhe inconclusiva e mostramos apenas o intervalo.

Esse limiar é lido do próprio modelo a cada novo treino. Um modelo melhor fala mais cedo; um pior cala-se. Ninguém altera um número à mão para mudar o que aceitamos afirmar.

Esse limiar é medido separadamente para cada tipo de imóvel, porque não somos igualmente precisos em todos. Na última medição ficámos a menos de 31% do preço anunciado nove em cada dez vezes para apartamentos, e a menos de 42% para casas. Nos apartamentos arrendados o valor é 38%; para casas arrendadas não publicamos nada, porque temos poucas de mais para medir com honestidade. Uma casa tem, por isso, de se afastar muito mais da nossa estimativa do que um apartamento antes de dizermos alguma coisa. A nota em cada anúncio indica o valor aplicado a esse imóvel.

O que ainda não conseguimos fazer

Preferimos publicar os nossos limites a deixar que os descubra.

• Aprendemos com preços anunciados, não com preços de venda reais. No Luxemburgo os preços registados ficam abaixo dos pedidos — cerca de 8% menos, em média, nas comunas que conseguimos medir.
• Os preços de venda oficiais por comuna existem apenas para apartamentos. Não há fonte por comuna para moradias no Luxemburgo, por isso as estimativas de moradias não podem ser ancoradas a vendas registadas.
• O modelo é claramente mais fraco em moradias grandes, em imóveis com mais de 200 m² e sempre que o anúncio não indica estado nem classe energética.
• O estado do imóvel é a maior lacuna. A maioria dos anúncios não o refere, e um imóvel renovado pode ser descrito como um a precisar de obras.