Como comparamos um preço pedido com a nossa estimativa

O que este número é, e o que não é

Estimamos por quanto imóveis semelhantes são anunciados no Luxemburgo e comparamos essa estimativa com o preço do anúncio.

Não é uma avaliação do imóvel. Ninguém da ChatHome visitou a casa, viu o seu estado ou verificou a documentação. Também não é um juízo sobre a agência ou o vendedor: um preço pode ficar acima da nossa estimativa por muitas razões legítimas, incluindo qualidades que ninguém escreveu.

• É uma comparação, não uma avaliação.
• Nunca chamamos a um preço bom, mau, justo ou injusto.
• Para uma avaliação real é preciso um profissional que visite o imóvel.

De onde vem a estimativa

Um modelo aprende com cerca de 14 000 anúncios luxemburgueses, atuais e passados. Para cada imóvel lê os factos indicados: área habitável, comuna, terreno, número de quartos e casas de banho, ano de construção, classe energética, estado, tempo de viagem até à Cidade do Luxemburgo e ao polo mais próximo, e as comodidades referidas.

A estimativa é deliberadamente apenas para o Luxemburgo. Os imóveis do outro lado da fronteira seguem outras lógicas de preço: não treinam o modelo e não são avaliados por ele.

A área habitável e a localização pesam muito mais do que tudo o resto. A estimativa publicada é um intervalo e não um número único, porque um intervalo é a forma honesta da resposta.

A regra que evita o raciocínio circular

É aqui que mais vale verificar-nos. Se um modelo aprende o preço pedido de um anúncio e depois lhe perguntam se esse preço está certo, ele dará sobretudo razão a si próprio. Medimo-lo: avaliadas assim, as nossas previsões de arrendamento ficavam a 0,3% do preço pedido, quando o erro honesto do modelo é de 12,7%. Não estava a julgar preços, estava a repeti-los.

Por isso um anúncio nunca é comparado com um modelo que aprendeu com ele. Existem exatamente duas formas permitidas:

• Out-of-fold: o conjunto é dividido em cinco partes por imóvel, e cada casa é avaliada por um modelo treinado nas outras quatro. Dois anúncios do mesmo imóvel caem sempre na mesma parte, para que um nunca classifique o outro.
• Na primeira observação: um anúncio recém-publicado é avaliado pelo modelo já existente, que não pode ter aprendido com um imóvel que ainda não existia.

Quando não dizemos nada

O silêncio é o resultado normal, não uma falha. Não publicamos qualquer comparação quando as provas não a sustentam:

• O anúncio não indica área habitável, ou não diz que tipo de imóvel é.
• O terreno é tão grande que o preço compra sobretudo solo, não o edifício.
• O preço por metro quadrado está fora de tudo o que é plausível no Luxemburgo — isso é um erro de dados, não uma oportunidade.
• O modelo está incerto sobre este imóvel, normalmente porque o anúncio diz muito pouco. Um intervalo largo significa que não o conhecemos o suficiente.
• A precisão do modelo não foi medida, ou é demasiado fraca para uma afirmação pública.
• A nossa estimativa tem mais do que algumas semanas: o mercado move-se, uma resposta guardada não.
• O anúncio é de arrendamento. O nosso modelo de rendas é avaliado em imóveis a menos para julgar uma renda anunciada.

Que diferença é precisa antes de falarmos

Cada estimativa é um intervalo que deve conter cerca de metade dos imóveis semelhantes. Metade de todos os anúncios fica portanto naturalmente fora dele: estar fora não prova nada por si só.

Acrescentamos um segundo teste, bem mais exigente. Medimos o erro do modelo em imóveis que nunca viu e retemos o erro que ele só ultrapassa cerca de uma vez em dez. Uma diferença menor diz mais sobre o modelo do que sobre o preço: chamamos-lhe inconclusiva e mostramos apenas o intervalo.

Esse limiar é lido do próprio modelo a cada novo treino. Um modelo melhor fala mais cedo; um pior cala-se. Ninguém altera um número à mão para mudar o que aceitamos afirmar.

O que ainda não conseguimos fazer

Preferimos publicar os nossos limites a deixar que os descubra.

• Aprendemos com preços anunciados, não com preços de venda reais. No Luxemburgo os preços registados ficam abaixo dos pedidos — cerca de 8% menos, em média, nas comunas que conseguimos medir.
• Os preços de venda oficiais por comuna existem apenas para apartamentos. Não há fonte por comuna para moradias no Luxemburgo, por isso as estimativas de moradias não podem ser ancoradas a vendas registadas.
• O modelo é claramente mais fraco em moradias grandes, em imóveis com mais de 200 m² e sempre que o anúncio não indica estado nem classe energética.
• O estado do imóvel é a maior lacuna. A maioria dos anúncios não o refere, e um imóvel renovado pode ser descrito como um a precisar de obras.