Como comparamos um preço pedido com a nossa estimativa

O que este número é, e o que não é

Estimamos por quanto um imóvel como este seria anunciado no Luxemburgo. Depois comparamos essa estimativa com o preço do anúncio.

Não é uma avaliação. Ninguém da ChatHome visitou o imóvel, viu o seu estado ou verificou a documentação. Também não é um juízo sobre a agência ou o vendedor. Um preço pedido pode ficar acima da nossa estimativa por muitas razões legítimas, incluindo qualidades que ninguém escreveu.

• É uma comparação, não uma avaliação.
• Nunca chamamos a um preço bom, mau, justo ou injusto.
• Para uma avaliação real é preciso um profissional que visite o imóvel.

De onde vem a estimativa

Um único modelo produz a estimativa. Aprende com os preços pedidos nos anúncios da ChatHome, para imóveis no Luxemburgo. Nunca aprende com preços de venda.

Para cada imóvel lê factos: tipo de imóvel, área habitável, divisões, ano de construção, classe energética, comodidades como uma varanda ou um jardim, onde fica o imóvel, e o tempo de viagem até à Cidade do Luxemburgo e ao polo de emprego mais próximo. Um facto que o anúncio não indica fica vazio.

O modelo estima um preço por metro quadrado e multiplica-o pela área habitável. A resposta é um intervalo, não um número único.

A estimativa abrange apenas o Luxemburgo. Os imóveis do outro lado da fronteira não treinam o modelo e não recebem estimativa.

A regra que evita o raciocínio circular

Se um modelo aprende o preço pedido de um anúncio e depois lhe perguntam se esse preço está certo, dá sobretudo razão a si próprio. Estaria a repetir preços, não a avaliá-los.

Por isso um anúncio nunca é comparado com um modelo que aprendeu com ele. Há duas formas permitidas de produzir a estimativa de comparação:

• Um imóvel que o modelo já conhece: os anúncios são divididos em cinco partes, e cada imóvel é estimado por um modelo treinado nas outras quatro. Os anúncios que parecem ser do mesmo imóvel ficam sempre na mesma parte, para que um não revele o preço do outro.
• Um imóvel que o modelo nunca viu: é estimado pelo modelo completo, que não pode ter aprendido com um anúncio que nunca viu.

Quando não dizemos nada

O silêncio é o resultado normal, não uma falha. Não mostramos qualquer comparação quando as provas não a sustentam:

• O anúncio não indica preço, área habitável ou tipo de imóvel.
• O terreno é tão grande que o preço compra sobretudo solo, não o edifício.
• O preço por metro quadrado está fora de tudo o que é plausível no Luxemburgo. Isso é um erro de dados, não uma oportunidade.
• O modelo está incerto sobre este imóvel, normalmente porque o anúncio diz muito pouco. Um intervalo invulgarmente largo significa que não conhecemos o imóvel o suficiente para o avaliar.
• O erro do modelo para este tipo de imóvel é demasiado grande para sustentar uma afirmação pública.
• A nossa estimativa tem mais do que algumas semanas. O mercado move-se, uma resposta guardada não.
• O arrendamento é de um quarto numa casa partilhada. Um quarto tem a sua própria lógica de preço e não pode ser comparado com uma estimativa feita para casas inteiras.
• O modelo não dá estimativa para este tipo de imóvel. Hoje é o caso de uma moradia para arrendar, de um terreno e de um imóvel comercial.

Que diferença é precisa antes de falarmos

Cada estimativa é um intervalo construído para conter cerca de metade dos imóveis semelhantes. Cerca de metade dos anúncios fica, portanto, fora do seu intervalo. Estar fora não prova nada por si só.

Acrescentamos um segundo teste, bem mais exigente. Medimos o erro do modelo em imóveis com que não aprendeu e retemos o erro que ele só ultrapassa cerca de uma vez em dez. Uma diferença menor diz mais sobre o modelo do que sobre o preço. Chamamos-lhe inconclusiva e mostramos apenas o intervalo.

Esse valor é medido para cada tipo de imóvel, porque não somos igualmente precisos em todos. Um tipo de imóvel pode, por isso, ter de se afastar mais da nossa estimativa do que outro antes de dizermos alguma coisa.

Ninguém escreve esse valor à mão. Vem com o modelo e fica guardado com a estimativa de cada anúncio. A nota junto à comparação, num anúncio, indica o valor usado para esse imóvel. A tabela mais abaixo mostra os valores atuais.

O que ainda não conseguimos fazer

Preferimos publicar os nossos limites a deixar que os descubra.

• Aprendemos com preços pedidos, não com preços de venda reais. Um preço de venda pode ser diferente do preço pedido.
• Os preços de venda reais aparecem apenas num valor separado, «ao nível das vendas», para apartamentos à venda em algumas comunas. Usa o preço médio de venda oficial a doze meses do Observatoire de l'Habitat. Esse valor não existe para moradias nem para arrendamentos.
• O estado só é conhecido quando o anúncio diz que o imóvel foi renovado há pouco ou que precisa de obras. Caso contrário, um imóvel renovado e um a precisar de obras podem parecer iguais ao modelo.
• O modelo lê factos, não as fotografias nem o texto do anúncio. Uma qualidade que não fique registada como facto escapa-lhe.