Como estimamos o valor de um imóvel

O que isto é, e o que não é

Estimamos por quanto um imóvel no Luxemburgo seria anunciado hoje. A resposta é um intervalo, não um número único.

Um único modelo faz este trabalho. Dá a estimativa mostrada nos nossos anúncios e responde ao proprietário que pergunta pelo seu próprio imóvel.

Não é uma avaliação. Ninguém da ChatHome entrou no imóvel, viu o seu estado ou leu a sua documentação. Um perito, um avaliador bancário e um notário fazem trabalhos diferentes. Isto não substitui nenhum deles.

• Estima um preço pedido, não um preço de venda.
• Abrange apenas o Luxemburgo.
• O seu erro medido está publicado mais abaixo nesta página.

Com o que aprende

O modelo aprende com os anúncios da ChatHome de imóveis no Luxemburgo, à venda e para arrendar. De cada anúncio retira os factos do imóvel e o preço pedido.

Nunca aprende com preços de venda. Nenhum preço de venda registado entra no modelo.

Os anúncios que saíram do mercado continuam a contar. O modelo sabe em que mês cada preço foi observado, por isso sabe que idade tem um preço.

Alguns anúncios ficam fora da aprendizagem: imóveis fora do Luxemburgo, terrenos, imóveis comerciais, quartos em casas partilhadas, anúncios sem preço ou sem área habitável, e preços por metro quadrado que não podem estar certos.

O que lê sobre um imóvel

Cada imóvel torna-se uma lista fixa de factos. Um facto que o anúncio não indica fica vazio. O modelo não o adivinha: uma classe energética que ninguém indicou não é uma má classe energética.

No imóvel de um proprietário, os factos são os que o proprietário nos dá. O imóvel é situado na sua comuna ou no seu bairro, e os tempos de viagem são os dessa zona. Os factos que só conhecemos para uma morada exata ficam vazios.

• O imóvel: tipo de imóvel, área habitável, terreno, divisões, quartos, casas de banho, andar, ano de construção, ano de renovação, classe energética, aquecimento, vidros e estacionamento, e se é novo, mobilado, renovado há pouco ou a precisar de obras.
• As suas comodidades: elevador, varanda, terraço, jardim, cave, cozinha equipada, piscina e outras que o anúncio refira, bem como os encargos anuais de condomínio quando indicados.
• O lugar: comuna, bairro, código postal e posição no mapa. Quando não conhecemos a morada exata, o imóvel é situado na sua rua, no seu bairro ou na sua comuna.
• Deslocações: tempo de viagem de manhã, de carro e de transportes públicos, até à Cidade do Luxemburgo e ao polo de emprego mais próximo, e o tempo até à paragem, estação, escola, creche e parque mais próximos.
• A envolvente: lojas e serviços a menos de um quilómetro, a frequência dos transportes públicos, zonas de cheias e de ruído, e o que o plano de ordenamento da comuna (PAG) prevê para o terreno.
• O que não vê: as fotografias, o texto do anúncio e o nome da agência. Um passo anterior olha, sim, para as fotografias de um anúncio. Uma placa de rua, por exemplo, pode ajudar-nos a situar o imóvel no mapa, e esse lugar é um dos factos que o modelo lê.

Porque a resposta é um intervalo

O modelo dá três valores para um imóvel: um baixo, um médio e um alto. Cada um é um preço por metro quadrado, multiplicado pela área habitável.

O valor baixo é fixado de modo que cerca de um imóvel em cada quatro seja anunciado abaixo dele. O valor alto é fixado de modo que cerca de um em cada quatro seja anunciado acima dele. É a banda de 25 % a 75 % do modelo, construída para conter cerca de metade dos imóveis semelhantes.

Depois do treino, verificamos o intervalo em imóveis com que o modelo não aprendeu. Alargamo-lo ou estreitamo-lo até conter cerca de metade deles.

Por isso, cerca de metade dos imóveis é anunciada fora do seu intervalo. Um preço fora dele é normal, não é um aviso.

Um intervalo largo é uma resposta honesta. Significa que os factos de que dispomos deixam uma dúvida real.

Como o verificamos

Um modelo verificado nos imóveis com que aprendeu limita-se a repetir o que lhe disseram. Por isso nunca o medimos assim.

Os anúncios são divididos em cinco partes. Cada imóvel é estimado por um modelo treinado nas outras quatro. Os anúncios que parecem ser do mesmo imóvel ficam sempre na mesma parte, para que uma cópia não revele o preço de outra.

Um tipo de imóvel só recebe uma estimativa do modelo quando se verificam três coisas. O modelo foi testado em imóveis suficientes desse tipo. Fez melhor do que um simples valor da comuna, isto é, a área habitável vezes o preço pedido habitual por metro quadrado na comuna. E o seu intervalo conteve perto de metade dos imóveis testados.

O pedido de um proprietário é estimado pelo modelo treinado com todos os anúncios.

O que abrange, e o que não consegue fazer

Preferimos publicar os nossos limites a deixar que os descubra.

• Dá uma estimativa do modelo para apartamentos e moradias à venda, e para apartamentos para arrendar. Os estúdios contam como apartamentos.
• Uma moradia para arrendar e um terreno recebem, em vez disso, a média da comuna. Essa média é claramente indicada como média da comuna, não como estimativa do modelo, e só é dada quando a comuna tem pelo menos cinco anúncios desse tipo. Com menos, não damos nenhum valor.
• Os imóveis comerciais não são estimados.
• Estima preços pedidos. Os preços de venda reais aparecem apenas num valor separado, «ao nível das vendas», para apartamentos à venda em algumas comunas. Esse valor usa o preço médio de venda oficial a doze meses do Observatoire de l'Habitat. Não treina o modelo.
• Esse valor oficial só é publicado para apartamentos existentes. Moradias, arrendamentos e comunas sem valor publicado não têm, por isso, valor ao nível das vendas.
• O estado só é conhecido quando o anúncio ou o proprietário o indica. O modelo não avalia o estado a partir de fotografias: dois imóveis que só diferem no estado podem receber a mesma estimativa.
• O imóvel de um proprietário é estimado como um imóvel conhecido pela sua comuna ou pelo seu bairro, a partir dos factos que o proprietário dá. Ninguém o visita.

Quando muda

O modelo é retreinado manualmente, quando o decidimos. Não há um calendário fixo.

Um novo modelo só entra em uso depois das verificações descritas acima. O cartão no topo desta página mostra desde quando o atual está em uso.

Nenhum número de precisão desta página é escrito à mão. A página lê cada um deles em anúncios que o modelo atual estimou.