Vorbereitung auf den Hauskauf in Luxemburg: Eine Checkliste vor der Unterzeichnung

Direkte Antwort

Bevor Sie unterschreiben, sollte Ihre Akte sechs Fragen schriftlich beantworten:

1. Was genau kaufen Sie, einschließlich des Katastergrundstücks und der enthaltenen Einrichtungen?
2. Ist Ihre Finanzierungsbedingung präzise genug, um Sie zu schützen, wenn das angegebene Darlehen nicht erhalten werden kann?
3. Was zeigen die offiziellen Grundstücks-, Planungs- und Hochwasserebenen, und was muss noch bestätigt werden?
4. Welche Mängel oder kurzfristig anstehenden Arbeiten hat eine unabhängige Inspektion festgestellt?
5. Ist der CPE gültig, verfügbar und mit dem übereinstimmend, was Sie beobachtet haben?
6. Was werden Sie bei der Beurkundung nach Steuern, Gebühren und einem etwaigen bestätigten Bëllegen-Akt-Guthaben zahlen?

Lassen Sie keine wesentliche Unsicherheit für "nach dem Compromis" offen. Guichets Leitfaden zum Verkaufsvertrag erklärt, dass ein Verkaufsvertrag mit der Unterzeichnung endgültig und verbindlich ist, vorbehaltlich der darin festgehaltenen Bedingungen.

Wie die Prüfungen funktionieren – und was das für Sie ändert

Diese Prüfungen gehören vor die Unterzeichnung, weil der Compromis in der Regel der Verpflichtungspunkt ist. Eine präzise Finanzierungsbedingung kann vor einem definierten Kreditausfall schützen, während eine vage Annahme dies nicht kann. Ein Grundstücks- oder Genehmigungsproblem kann die beabsichtigte Nutzung ändern, und ein wesentlicher Inspektionsbefund kann das Renovierungsbudget verändern. Der CPE informiert über Energiefragen, ersetzt aber keine Gebäudeinspektion; daher beantworten die beiden Dokumente unterschiedliche Risiken.

Das Ergebnis ist eine Entscheidung für Fortsetzung, Neuverhandlung, Hinzufügen einer Bedingung oder Abbruch. Beispielsweise kann ein wesentlicher Inspektionsbefund zu einem schriftlichen Reparaturzuschuss oder einer Abbruchentscheidung führen, was bedeutet, dass jede Unsicherheit mit Beweisen, einer Vertragsklausel, einem bezifferten Zuschuss oder einer bewussten Entscheidung, nicht fortzufahren, endet.

1. Setzen Sie Ihre Bedingungen, bevor Sie ein Angebot machen

Beginnen Sie mit einem maximalen Gesamtbudget, nicht nur dem beworbenen Preis. Berücksichtigen Sie den Eigenkapitaleinsatz, die von der Bank bestätigte Kreditaufnahmefähigkeit, Beurkundungskosten, sofortige Reparaturen und eine Reserve für noch nicht sichtbare Mängel. ChatHomes Hypothekenrechner kann Ihnen helfen, Szenarien zu testen, aber ein Rechner ist keine Bankzusage.

Schreiben Sie jede Bedingung auf, die Ihre Entscheidung ändern würde. Typische Beispiele sind die Erlangung eines bestimmten Darlehens, der Erhalt und die Prüfung fehlender Genehmigungen, die Behebung eines wesentlichen Inspektionsbefunds oder die Bestätigung, dass eine beabsichtigte Nutzung zulässig ist. Bitten Sie den Notar oder Rechtsberater, notwendige Schutzmaßnahmen in klare Vertragsformulierungen mit realistischen Fristen und Nachweisanforderungen umzusetzen.

Gehen Sie nicht davon aus, dass eine E-Mail-Zusage, eine Anzeige oder eine mündliche Zusicherung Sie schützt. Behandeln Sie jede Aussage von Verkäufer oder Makler als unbestätigt, bis das entsprechende Dokument oder die Vertragsklausel sie stützt.

2. Erstellen Sie eine Beweismappe für die Immobilie

Fragen Sie nach der Katasterreferenz der Immobilie und sammeln Sie die Dokumente, die für das Haus relevant sind, einschließlich:

• den gültigen CPE und alle daran angehängten Verbesserungsempfehlungen;
• Pläne und verfügbare Genehmigungen für Erweiterungen, Umbauten oder größere Arbeiten;
• Rechnungen, Garantien und Wartungsunterlagen für Dach, Heizung, Elektroinstallation und bedeutende Renovierungen;
• eine schriftliche Liste der im Verkauf enthaltenen Einrichtungen und Ausstattungen;
• bekannte Dienstbarkeiten, gemeinsame Zufahrten, Grenzfragen oder Rechte, die das Grundstück betreffen;
• die vorgeschlagenen Bezugs-, Schlüsselübergabe- und Fertigstellungstermine.

Die Liste ist eine Due-Diligence-Anfrage, kein Anspruch, dass jeder Verkäufer jedes Dokument besitzen muss. Fehlende Beweise sind selbst ein Entscheidungsinput: Klären Sie sie mit dem Verkäufer, der Gemeinde, dem Notar oder einem geeigneten Experten, bevor Sie das Risiko akzeptieren.

3. Besichtigen Sie das Haus unabhängig

Eine Besichtigung ist keine technische Inspektion. Achten Sie auf Anzeichen von Dach- oder Fassadenverschleiß, Feuchtigkeit, Entwässerungsproblemen, Rissen, alternden Elektroinstallationen, Heizzustand, Belüftung und Wassereintritt. Bei einem älteren, umgebauten oder sichtbar mangelhaften Haus sollten Sie vor der Unterzeichnung einen unabhängigen Architekten, Ingenieur oder Gebäudesachverständigen hinzuziehen.

Bitten Sie den Inspektor, die Beobachtungen zu trennen in dringende Sicherheits- oder Wasserrisiken, Arbeiten, die wahrscheinlich in den ersten Jahren anfallen, und Angelegenheiten, die einen Spezialtest erfordern. Holen Sie schriftliche Leistungsbeschreibungen oder Kostenvoranschläge ein, wo ein Befund das Budget wesentlich beeinflussen könnte.

Der CPE ergänzt diese Arbeit, ersetzt sie aber nicht. Er beschreibt die Energieeffizienz; er zertifiziert nicht die Struktur, Verkabelung, Sanitärinstallationen oder das Fehlen versteckter Mängel.

4. Prüfen Sie das Grundstück und die Umgebung auf Geoportail

Der offizielle Geoportail-Grundstücksleitfaden erklärt, wie Sie ein Katastergrundstück über Adresse oder Grundstückskennung finden und seine Attribute einsehen können. Notieren Sie die Grundstücksnummer und vergleichen Sie die kartierte Umrisslinie mit dem besichtigten Objekt. Bei Bedarf kann ein offizieller Katasterauszug bestellt werden.

Nutzen Sie dann den offiziellen Geoportail-Kartenkatalog, um relevante Themen zu prüfen, einschließlich allgemeiner Bebauungspläne und Wasserkarten mit Flüssen, Überschwemmungsgebieten und Risiken. Speichern Sie Ebenenname, Datum und Link oder Screenshot, die für die Überprüfung verwendet wurden.

Eine Kartenprüfung ist ein Warnsystem, keine Rechtsmeinung, Grenzvermessung oder Garantie, dass Arbeiten erlaubt sind. Bestätigen Sie wesentliche Planungs-, Hochwasser-, Zugangs- oder Grenzfragen mit der Gemeinde, dem Notar und gegebenenfalls einem Vermessungsingenieur oder anderen qualifizierten Fachleuten.

5. Lesen Sie den CPE als Entscheidungsdokument

Guichets Leitfaden zum Energieausweis besagt, dass ein CPE in der Regel erforderlich ist, wenn sich das Eigentum ändert, sofern nicht bereits ein gültiges Zertifikat vorliegt, vorbehaltlich aufgeführter Ausnahmen. Ein potenzieller Käufer muss es einsehen können, und das Original wird dem neuen Eigentümer übergeben.

Prüfen Sie bei einem bestehenden Wohngebäude:

• Ausstellungs- und Ablaufdatum des Zertifikats; Guichet gibt an, dass ein CPE 10 Jahre gültig ist;
• die Energieeffizienz-, Wärmedämm- und Umwelt- oder CO2-Klassen;
• die Verbesserungsempfehlungen;
• ob Erweiterungen oder Renovierungen nach der Erstellung des Zertifikats erfolgt sind;
• ob die beobachtete Heizung, Lüftung und Dämmung mit dem Dokument übereinstimmen.

Wenn der CPE fehlt, das gedruckte Gültigkeitsdatum überschritten ist oder inkonsistent erscheint, fragen Sie vor der Unterzeichnung nach. Verwenden Sie seine Empfehlungen, um Folgefragen und Kostenschätzungen zu strukturieren, nicht als Versprechen zukünftiger Rechnungen oder Renovierungskosten.

6. Behandeln Sie den Compromis als verbindlichen Punkt

Guichet stellt fest, dass der Compromis de Vente den Verkauf darstellt und für beide Parteien endgültig und verbindlich ist. Sein Leitfaden identifiziert die Parteien, die Katasterbeschreibung, den vereinbarten Preis und die Zahlungsbedingungen als Kerninhalte. Er erklärt auch, dass aufschiebende Bedingungen – wie die Erlangung eines Bankdarlehens – den Verkauf von einem definierten Ereignis abhängig machen können.

Prüfen Sie vor der Unterzeichnung, ob das Dokument korrekt die Identitäten von Käufer und Verkäufer, das Haus und das Grundstück, den Preis und die Zahlungsmechanik, etwaige Finanzierungsbedingungen, enthaltene Einrichtungen, den Besitzzeitpunkt und die Behandlung ungelöster Genehmigungs- oder Inspektionsfragen angibt.

Guichet erklärt auch, dass der Notar unter anderem das Eigentum des Verkäufers, Hypotheken, Dienstbarkeiten oder andere Belastungen prüft. Geben Sie dem gewählten Notar genügend Zeit, um die Immobilie und die vorgeschlagenen Bedingungen zu prüfen. Unterschreiben Sie nicht in der Annahme, dass eine wesentliche Klausel einfach später hinzugefügt werden kann.

7. Budgetieren Sie die Beurkundung und prüfen Sie Bëllegen Akt

Stand 10. August 2026 besagt Guichets aktueller Bëllegen-Akt-Leitfaden, dass die Standard-Grunderwerbssteuern 6% Registrierungsgebühr plus 1% Transkriptionsgebühr betragen. Er nennt eine Steuergutschrift von bis zu 40.000 € pro Käufer für eine qualifizierte persönliche Hauptwohnung, wobei mindestens 100 € Registrierungsgebühr zahlbar bleiben.

Die Gutschrift ist kein automatischer Rabatt, der von jedem beworbenen Preis abgezogen wird. Berechtigung, das verbleibende Guthaben des Käufers und die Beurkundungsstruktur sind wichtig. Guichet sagt, dass der Antrag über den Notar bei der Unterzeichnung der Urkunde gestellt wird. Er nennt auch Bezugsfristen und eine Mindestdauer der persönlichen Bewohnung, mit unterschiedlichen Zeitvorgaben für ein Baugrundstück oder eine Immobilie im Bau.

Bitten Sie den Notar unmittelbar vor der Unterzeichnung um eine objektspezifische schriftliche Schätzung der Gebühren, die Bestätigung der aktuellen Berechtigung und des verbleibenden Guthabens jedes Käufers, andere Beurkundungs- und Finanzierungskosten sowie die geltenden Bewohnungspflichten. Regeln und persönliche Guthaben können sich ändern, also verwenden Sie die aktuelle offizielle Seite und die Notarbestätigung anstelle eines alten Artikels.

8. Treffen Sie eine endgültige Go/No-Go-Entscheidung

Fahren Sie nur fort, wenn jede wesentliche Antwort entweder verifiziert oder bewusst in die Entscheidung eingepreist ist.

Wenn die Akte vollständig ist, vergleichen Sie geeignete Häuser zum Verkauf anhand dokumentierter Merkmale, nicht anhand einer einzelnen €/m²-Kopfzahl. Ein Kreditgeber oder qualifizierter Gutachter kann objektspezifische Vergleichsnachweise liefern, wenn die Bewertungsunsicherheit wesentlich ist. Der breitere Finanztools-Hub kann helfen, Szenarien zu strukturieren, ohne professionelle Beratung zu ersetzen.