Teto legal de aluguel em Luxemburgo: 5% do capital do proprietário, não do mercado

Luxemburgo limita o aluguel contra o capital do proprietário, não contra o mercado

Na maioria dos países, um aluguel é "muito alto" apenas se o mercado assim o diz. Luxemburgo é diferente. De acordo com a lei de 21 de setembro de 2006 sobre arrendamentos residenciais, o aluguel base anual de uma casa não mobilada não pode exceder 5% do capital reavaliado e depreciado que o proprietário investiu nela. O apartamento comparável na rua abaixo é legalmente irrelevante. O que importa é o que o proprietário realmente investiu e quando.

Essa única frase tem duas consequências que a maioria dos inquilinos nunca ouve. Um proprietário que comprou barato há décadas tem um teto legal baixo, não importa o que o mercado agora pague. E um proprietário que comprou recentemente aos preços atuais tem um teto alto. Dois apartamentos idênticos no mesmo patamar podem ter máximos legais muito diferentes.

O que conta como "capital investido"

O capital é o preço de compra mais os custos de aquisição mais as obras de melhoria datadas — comprovados pela escritura notarial e faturas, não estimados a partir do valor de mercado. Duas correções se aplicam então.

Reavaliação. Cada elemento é multiplicado pelo coeficiente do ano em que foi gasto, de acordo com o artigo 102, parágrafo 6 LIR. Um franco gasto em 1970 e um euro gasto em 2015 não são o mesmo dinheiro; a tabela de coeficientes, de 1918 até o presente, é o que os torna comparáveis.

Depreciação por idade (vétusté). Uma vez que a habitação atinge 15 anos, 2% é deduzido por período adicional de dois anos — não 2% ao ano, que é o erro mais comum em resumos secundários. Aplica-se a custos de construção e melhoria, nunca ao terreno.

O exemplo prático do ministério fixa o que o texto deixa em aberto. Para uma casa construída em 1970 e avaliada em 2020, o edifício tem 50 anos, então a contagem de períodos é ⌊(50 − 15) ÷ 2⌋ = 17, dando 34% de depreciação — aplicada a todo o capital não territorial reavaliado, incluindo obras recentes.

Lendo a fórmula ao contrário

Como a regra é aritmética, ela se inverte. Se você sabe o aluguel, sabe o capital mínimo que o proprietário teria que poder documentar:

aluguel anual ÷ 5% = capital investido reavaliado e depreciado mínimo

Um apartamento anunciado a €2.000 por mês significa €24.000 por ano, o que requer €480.000 de capital reavaliado e depreciado para que esse aluguel fique dentro do teto. A €3.000 por mês, o requisito é €720.000.

Esta aritmética não é um teste legal e não pode mostrar que um aluguel é ilegal. É a fórmula invertida, nada mais. Apenas o proprietário possui a escritura, as taxas de aquisição e as faturas de melhoria datadas que compõem o capital investido, portanto, nenhum valor derivado apenas do aluguel estabelece o teto legal de qualquer propriedade específica. Trate-o como uma pergunta que vale a pena fazer, não como uma conclusão. Para uma propriedade mais antiga e de longa data, a reavaliação e a depreciação de 34% geralmente ficam bem abaixo do número acima.

Você pode calcular seu próprio valor com a verificação de aluguel do ChatHome.

Para contexto, os dados do chathome.lu mostram a Cidade de Luxemburgo com uma mediana de aluguel de 34 €/m² por mês em 528 anúncios ativos, calculada em 2026-07-30 a partir de 1.219 anúncios ativos anunciados para aluguel em todo o país. Um apartamento de 75 m² a essa mediana é aproximadamente €2.550 por mês. Lido ao contrário, isso implicaria aproximadamente €612.000 de capital reavaliado e depreciado — uma ilustração apenas da aritmética, não uma afirmação sobre qualquer propriedade real: estes são aluguéis pedidos de anúncios de agências, não contratos assinados, e nada neles revela o que foi realmente investido nessas casas específicas. Veja nossa metodologia de preços.

O que a reforma de 2024 realmente fez — e não fez

O projeto de lei 7642, depositado em julho de 2020, foi adotado em 10 de julho de 2024 e publicado no Mémorial A n°311 em 25 de julho de 2024. Reformou substancialmente o regime de arrendamento: a comissão da agência é agora dividida 50/50 entre proprietário e inquilino, a coabitação é regulamentada, os contratos devem ser por escrito com menções obrigatórias, incluindo uma declaração de que o aluguel respeita o teto legal, e os ajustes de aluguel são limitados a 10% por período de dois anos.

O que não fez foi alterar a taxa. A própria nota explicativa do ministério sobre a reforma propunha reduzir o teto para 3,5% — e para 3% para casas nas classes energéticas F a I — juntamente com um limite de recurso de €8 por m² quando o proprietário não consegue determinar o capital investido. Nada disso sobreviveu ao texto adotado. 5% continua sendo a lei hoje.

Isso é importante porque o valor de 3,5% ainda circula como se fosse iminente. Não está pendente: o projeto que o continha concluiu seu trâmite.

O que foi reaberto em abril de 2026

Em 17 de abril de 2026, o Observatoire de l'Habitat publicou três estudos sobre a regulamentação de aluguéis em Luxemburgo, incluindo propostas sobre como o capital investido deve ser calculado. Esse é o desenvolvimento atual — análise alimentando um possível projeto de lei futuro, não um projeto de lei em si.

Na data de publicação deste artigo, não há projeto de lei depositado, taxa acordada ou cronograma. Qualquer pessoa que lhe diga que o teto está prestes a cair para 3,5% está descrevendo uma proposta de 2024 que não foi adotada, ou antecipando um processo de 2026 que não produziu legislação.

O que isso significa se você está alugando agora

Peça o cálculo do capital investido. Desde a reforma de 2024, seu contrato escrito deve declarar que o aluguel respeita o teto legal, o que torna a pergunta rotineira, não confrontacional. Se os números não baterem, as disputas de aluguel são decididas pela commission des loyers da sua comuna, gratuitamente.

Os depósitos seguem regras separadas que vale a pena conhecer junto com esta — veja como recuperar seu depósito de aluguel em Luxemburgo.

Este artigo é contexto informativo, não aconselhamento financeiro ou jurídico. Se um determinado aluguel respeita o teto legal depende de documentos que apenas o proprietário possui. Consulte um profissional qualificado, ou a commission des loyers da sua comuna, antes de agir com base em qualquer coisa aqui.