« Booster fir de Wunnengsbau » : as 7 medidas de julho de 2026 e até onde os limites atingem o mercado

Resposta direta : o que está anunciado, o que aguarda a votação da lei (à data de 24 de agosto de 2026)

O governo apresentou em 16 de julho de 2026 o pacote « Booster fir de Wunnengsbau » (comunicado dos ministérios das Finanças e da Habitação, lido integralmente ; espelho em logement.public.lu verificado em 20 de agosto de 2026). Sete medidas, com duas datas de aplicação anunciadas diferentes — e nenhuma está em vigor : a lei ainda não foi votada à data de 24 de agosto de 2026 :

Onde está a lei, à data de 24 de agosto de 2026 : o Conselho de Governo adotou em 24 de julho de 2026 os dois projetos de lei que suportam o pacote — o « projeto de lei que altera a lei alterada de 30 de julho de 2002 que determina diferentes medidas fiscais destinadas a encorajar a colocação no mercado e a aquisição de terrenos para construção e de imóveis de habitação » e o « projeto de lei que implementa uma isenção temporária dos direitos de registo e de transcrição para as construções existentes no âmbito de vendas em estado futuro de acabamento ». Nenhuma destas medidas está, portanto, em vigor hoje : devem ainda seguir o seu percurso na Câmara dos Deputados. Concretamente, se assinar agora, o notário aplica o direito em vigor (Bëllegen Akt a 40 000 €), e a majoração é pedida depois junto da AED uma vez a lei votada.

O cálculo do teto : os direitos ordinários são de 6 % de registo + 1 % de transcrição, ou seja, 7 % do preço. 45 000 € / 7 % ≈ 642 857 €, arredondado para « cerca de 640 000 € » pelo comunicado e para « cerca de 643 000 € » pela imprensa. Para um casal : 90 000 € / 7 % ≈ 1 285 714 €, ou seja, quase 1,3 milhões €. Resta em qualquer caso pelo menos 100 € de direitos a pagar.

Bëllegen Akt 45 000 € : o que o novo teto muda realmente

O crédito de imposto sobre os atos notariais (« Bëllegen Akt ») é elevado de 40 000 € para 45 000 € por pessoa física para as aquisições para fins de habitação pessoal, aplicável a partir de 16 de julho de 2026 (comunicado ; estado da situação à data de 20 de agosto de 2026). Os compradores cujo ato é concluído entre o anúncio e a entrada em vigor da lei poderão pedir a majoração junto da Administração do registo, dos domínios e do IVA (AED).

Precisão importante : à data de 20 de agosto de 2026, a página Guichet dedicada ainda mostra um teto de 40 000 € (página modificada em 7 de julho de 2025), e a lei ainda não foi publicada. O comunicado anuncia uma aplicabilidade em 16 de julho, a imprensa fala de aplicação retroativa « uma vez a lei aprovada ». Na data do seu ato, faça confirmar o teto pelo notário ou pela AED. A nossa página dedicada ao Bëllegen Akt explica o funcionamento do crédito e as condições de ocupação ; verifique junto do notário ou da AED o teto aplicável no dia do ato.

A verificar antes de contar com o montante total : o crédito é limitado por pessoa e consome-se ao longo das aquisições. Se os seus direitos numa compra não atingirem o montante total do crédito, o saldo permanece utilizável para outras aquisições até esgotamento — mas um crédito já utilizado numa compra anterior reduz na mesma medida o que resta. O saldo restante consulta-se em MyGuichet.lu, e é o notário que pede o crédito na passagem do ato (Guichet.lu, consultado em 24 de agosto de 2026).

O que isto significa para o mercado, à data de 20 de agosto de 2026 : o teto sem direitos cobre agora um bem de cerca de 640 000 € para um comprador sozinho — ver a secção de dados para a parte do stock real concernida.

A isenção dos direitos em VEFA : uma janela de três anos

Uma isenção temporária dos direitos de registo e de transcrição é introduzida para as pessoas físicas que adquirem em VEFA uma habitação para fins de residência principal cuja construção está concluída a 80 % no máximo no momento da aquisição : os direitos só serão devidos sobre o valor do terreno. A medida aplica-se aos atos concluídos a partir de 16 de julho de 2026 e durante três anos — uma janela que corre, portanto, até meados de 2029.

A título de exemplo indicativo, num apartamento novo de 800 000 € dos quais 200 000 € de terreno (repartição do exemplo oficial da amortização 3×6), os direitos passariam de cerca de 56 000 € (7 % de 800 000 €) para cerca de 14 000 € (7 % de 200 000 €) antes de qualquer crédito — a parte do terreno no valor total depende do projeto. O guia da compra em VEFA detalha o processo de compra em planta.

Investidores : a amortização 3×6 e o IVA 8 %

O novo regime de amortização acelerada « três vezes 6 » permite 6 % de amortização por ano durante 6 anos quando a base amortizável não excede 600 000 € por imóvel ; além deste limite, uma taxa de 2 % aplica-se sobre o conjunto da base, sem limitação de duração. As aquisições realizadas em 2026 podem escolher o antigo ou o novo regime ; a partir de 1 de janeiro de 2027, o novo regime é o único aplicável às novas aquisições, os regimes anteriores permanecendo aplicáveis até ao seu termo.

Exemplo oficial (Luxembourg Times, 16 de julho de 2026) : um apartamento de 800 000 €, ou seja, 200 000 € de terreno e 600 000 € de construção, permite uma dedução de 36 000 € por ano durante 6 anos (6 % de 600 000 €). O ministro das Finanças precisou que a medida visa o investimento de arrendamento acessível : além do limite, o investidor só beneficia da amortização normal de 2 %. Para estimar um rendimento líquido, integre este regime nos outros custos apresentados em o nosso guia do rendimento de arrendamento. Estes exemplos numéricos são informações gerais, não um conselho fiscal, jurídico ou de investimento : o efeito real na sua situação depende da sua tributação e do projeto, e verifica-se com o seu conselheiro fiscal, o seu notário ou a Administração das contribuições diretas.

O IVA reduzido a 8 % para a criação de habitações de arrendamento com vocação social aplicar-se-á a partir da entrada em vigor da lei (ainda não votada à data de 20 de agosto de 2026), sem efeito retroativo. Condições (comunicado) : superfície máxima de 120 m² ; preço de venda por m² inferior ou igual ao preço mediano publicado pelo Observatoire de l'habitat segundo a região e a dimensão ; rendimento de arrendamento limitado a 4 % do capital líquido investido ; colocação em arrendamento durante pelo menos dez anos ; arrendamento a um arrendatário certificado elegível pelo ministério da Habitação.

Compradores : o subsídio de juros a 300 000 € e o prémio de acesso

O subsídio de juros é reforçado : o montante máximo do empréstimo considerado passa de 200 000 € para 300 000 € quando pelo menos um dos titulares do empréstimo tem 35 anos ou menos (+100 000 €). Para todos os agregados, o teto geral passa de 200 000 € para 250 000 €, a majoração por filho a cargo de 20 000 € para 30 000 €, para um teto máximo de 370 000 €. As melhorias beneficiam tanto os novos requerentes como os beneficiários cujo processo já está em curso de pagamento.

Exemplo do comunicado (à data de 20 de agosto de 2026) : um agregado com um filho a cargo e um rendimento líquido de 79 000 €, beneficiando de um subsídio de 1,5 %, pode agora obter até 400,31 € por mês (+133,43 €) graças ao novo teto « jovem comprador » de 330 000 €. A notar : o teto máximo de 370 000 € aplica-se ao regime geral ; os exemplos do comunicado para os jovens compradores com filhos sobem até 420 000 € de teto (4 filhos).

Em paralelo, o comunicado anuncia a abertura do prémio de acesso à propriedade — e do prémio de poupança — aos jovens compradores de habitações acessíveis ou a custo moderado quando pelo menos um dos futuros proprietários tem 35 anos ou menos no ato. Esta abertura pressupõe a entrada em vigor da lei, que não foi votada à data de 24 de agosto de 2026 ; até agora, estas ajudas estavam reservadas aos compradores do mercado privado. A CSSF confirmou por outro lado que a garantia do Estado ligada às ajudas à habitação pode ser considerada como fundos próprios pelos bancos na concessão do empréstimo hipotecário (Luxembourg Times, 16 de julho de 2026).

Para examinar a sua situação, consulte o simulador de ajudas à habitação e a ferramenta ajuda ao arrendamento, e confirme os tetos aplicáveis junto do ministério.

Obrigação cidadã de 250 milhões € e programa VEFA do Estado

Após o sucesso do Defence Bond, um empréstimo obrigacionista cidadão de 250 milhões € será lançado para financiar a habitação acessível, com juros isentos da retenção na fonte liberatória de 20 % — o lançamento está previsto para o início do ano de 2027. As condições finais (maturidade, cupão) ainda não foram anunciadas.

Do lado da construção pública, o programa de aquisição VEFA do Estado é prolongado : após uma primeira verba de 480 milhões € que permitiu adquirir ou reservar 830 habitações acessíveis, uma verba adicional de 300 milhões € é mobilizada. O dispositivo evolui para a aquisição parcial de projetos (por exemplo, três apartamentos em dez), a fim de desbloquear o financiamento dos promotores, e os tetos de aquisição são agora regionalizados em seis categorias de comunas (estado da situação à data de 20 de agosto de 2026). A título de contexto, o aumento do crédito de imposto reduzido de 3 % (de 50 000 € para 100 000 €) discutido no tripartite não terá lugar : as autoridades europeias responderam negativamente (Luxembourg Times).

Porque é que apenas 26,2 % do novo está abaixo do teto ? (dados chathome.lu)

Uma questão prática permanece então : quantos bens realmente à venda se situam abaixo dos novos tetos ? Medimo-lo em 20 de agosto de 2026 no nosso corpus (produção Firestore, listing_search_versions/gr-policy-2026.3, apartamentos ativos à venda no Luxemburgo, preços conhecidos) :

Apenas 26,2 % dos apartamentos novos se situam abaixo do teto de cerca de 640 000 € — ou seja, 515 em 1 962 habitações novas. É menos do que para o conjunto do mercado (39,0 %, ou seja, 2 404 em 6 161 apartamentos) : as habitações novas são mais caras, não menos. A mediana do preço pedido é de cerca de 789 000 € para um novo, contra 669 000 € para o resto do parque ; em €/m², a mediana nova é de 9 000 €/m² contra 8 000 €/m², ou seja, um prémio de +12,5 % (mesmo método dos dois lados, n=1 747 novos / n=3 672 outros).

Este resultado explica-se primeiro porque a mediana do novo (789 000 €) excede o teto de 640 000 € : assim, mais de metade dos projetos novos posicionam-se acima do limite do crédito de imposto. A geografia também joga : as comunas caras do centro (Luxemburgo, Strassen, Bertrange, Hesperange) concentram os projetos novos acima do teto, o que explica as partes muito fracas de Bertrange (9 %), Hesperange (3 %) e Strassen (7 %). Inversamente, as comunas do sul e do oeste, graças a preços mais moderados, atingem partes claramente mais elevadas — 75 % em Dudelange, 40 % em Diekirch, 34 % em Esch-sur-Alzette. Consequentemente, o teto sem direitos cobre sobretudo os orçamentos mais baixos do segmento novo, e o sul do país concentra a maior parte do stock novo abaixo de 640 000 €.

Abaixo do teto « casal » de cerca de 1,286 milhões €, quase a totalidade do novo entra : 90,1 % dos 1 962 apartamentos novos. Por outras palavras, o teto a 640 000 € beneficia sobretudo os compradores sozinhos (ou os casais que visam um pequeno orçamento) ; para os casais, a restrição desloca-se para o mercado dos bens acima de 640 000 € mas abaixo de 1,3 milhões €.

Para os jovens orçamentos, a realidade é mais dura : apenas 1,1 % de todos os apartamentos seguidos pedem 300 000 € ou menos (68 bens), e 0,5 % dos novos (9 bens) ; abaixo de 400 000 €, 5,2 % de todos os apartamentos e 2,0 % dos novos. O novo teto de empréstimo subsidiável de 300 000 € para os menores de 35 anos corresponde, portanto, a um segmento muito estreito do stock atual.

O que isto muda para a sua decisão este mês

Três situações concretas, com os dados acima :

1. Jovem casal com menos de 35 anos à procura de uma primeira habitação. O teto de empréstimo considerado passa para 300 000 € (+30 000 € por filho) e o Bëllegen Akt a 45 000 € por pessoa cobre um bem até cerca de 640 000 € sem direitos. Mas no stock atual, apenas 1,1 % dos apartamentos pedem 300 000 € ou menos — o orçamento subsidiável novo a 300 000 € cobre 9 bens novos. O casal deverá ou visar o antigo (o resto do parque está cerca de 1,7 vezes mais frequentemente abaixo de 640 000 € : 45,0 % contra 26,2 %), ou alargar o orçamento e utilizar o crédito de imposto sobre a parte do preço além disso.

2. Comprador de um apartamento novo na mediana (~789 000 €). A este preço, o comprador sozinho paga 7 % de direitos antes do crédito, ou seja, cerca de 55 230 €, menos o crédito de 45 000 € ≈ 10 230 € restantes ; um casal que ainda disponha da totalidade do seu crédito, ou seja, 90 000 € a dois, cobre quase a totalidade dos direitos (mínimo 100 €) — desde que nenhum dos dois tenha já utilizado o seu crédito numa compra anterior, o saldo restante sendo consultável em MyGuichet.lu. Em VEFA concluída a menos de 80 % na assinatura, os direitos só incidem sobre o terreno (cerca de 14 000 € no exemplo a 800 000 €) — a janela de três anos (16 de julho de 2026 → meados de 2029) torna a compra em planta claramente menos dispendiosa em custos de aquisição.

3. Investidor de arrendamento. O regime 3×6 (6 % por ano durante 6 anos sobre uma base ≤ 600 000 €) melhora o rendimento líquido dos bens abaixo do limite ; além disso, apenas a amortização normal de 2 % se aplica sobre toda a base. Para os projetos sociais, o IVA 8 % reduz o custo de construção — mas apenas na entrada em vigor da lei (ainda não votada à data de 20 de agosto de 2026) e sob as condições estritas (120 m² máx., preço mediano, rendimento ≤ 4 %, arrendamento ≥ 10 anos, arrendatário certificado).

Para comparar os orçamentos, utilize as páginas preços em Luxemburgo e preços em Esch-sur-Alzette, a ferramenta compra vs arrendamento, o orçamento crédito e o Klimabonus. Compare também os preços de compra de uma primeira habitação e o custo de um crédito, sem presumir da elegibilidade às novas medidas antes de confirmação oficial.

A vigiar em seguida

A lei ainda não foi votada à data de 24 de agosto de 2026, os dois projetos de lei tendo sido adotados no Conselho de Governo em 24 de julho de 2026 : a sua entrada em vigor desencadeará o IVA 8 % e o prémio de acesso, e confirmará as datas das medidas 1, 2 e 6. Em 1 de janeiro de 2027, a amortização 3×6 torna-se o único regime aplicável às novas aquisições. A obrigação cidadã de 250 milhões € está anunciada para o início de 2027. O relatório do Observatoire de l'habitat sobre o 2.º trimestre de 2026 é esperado para o final de setembro (o relatório do 1.º trimestre saiu em 29 de junho de 2026) — precisará a tendência das transações. Este artigo será atualizado nestas datas-chave.