Antes do Booster, os ministros do Luxemburgo registaram 8 reuniões sobre habitação com construtores e nenhuma com inquilinos

O que o registo contém

Desde 2022, o governo tem de manter um registo das reuniões dos seus membros com representantes de interesses que procurem influenciar o trabalho legislativo ou regulamentar do governo, quer a reunião tenha sido pedida pelo ministro quer pela organização (arrêté grand-ducal de 14 de março de 2022, artigo 5). Cada linha indica o ministro, a data, a organização, a posição que defendeu e a lei ou o projeto de lei em causa. Cada linha dá apenas uma breve descrição, não uma ata, o que significa que a "posição" é o resumo feito pelo próprio ministério.

A versão datada de 16 de setembro de 2026, disponível na página do registo do governo, tem 338 páginas e 517 entradas, de 27 de novembro de 2023 a 15 de julho de 2026. Lemos todas as linhas. Contámos uma linha como relacionada com habitação quando a posição registada diz respeito a habitação, renda ou subsídio de renda, copropriedade, venda de habitações na planta, terrenos para construção, ou ao estado do mercado imobiliário e da construção, ou quando o projeto indicado para a reunião é uma lei da habitação. Isso dá 107 linhas relacionadas com habitação: 79 em 2024, 20 em 2025 e 8 em 2026 (1 de janeiro a 15 de julho). Quando vários ministros estiveram na mesma reunião, cada ministério registou-a, e contamos cada entrada; as 107 entradas correspondem a 91 reuniões distintas.

As entradas sobrestimam o contacto em 2024: as 21 entradas do setor correspondem a 10 reuniões distintas, porque as conversações de relançamento de janeiro de 2024 foram registadas por até cinco ministérios. Em 2024 o registo é amplo. A associação de inquilinos, organizações sociais, comunas e o setor aparecem todos, sobretudo em torno das conversações de relançamento de janeiro de 2024 e da nova lei da habitação acessível. Em março de 2024, o próprio Ministro da Habitação procurou uma troca de impressões com atores da habitação acessível, incluindo a associação de inquilinos. A partir de meados de 2025, o registo estreita-se.

O ano antes do Booster (16.07.2025 a 15.07.2026), comparado com o ano anterior

O Booster foi anunciado a 16 de julho de 2026. Eis os 12 meses anteriores comparados com os 12 meses antes desses, segundo a mesma regra de codificação.

Lido em termos comparáveis, o acesso registado do setor não aumentou: 7 entradas, depois 8. O que mudou foi que quase todas as outras entradas sobre habitação cessaram. No primeiro destes anos, 29 das 30 outras entradas eram comunas e entidades de habitação social em reuniões com o Ministro da Habitação; no ano antes do Booster, a secção desse ministério registou uma entrada sobre qualquer tema, uma reunião sobre um plano paisagístico, contra 30 no ano anterior. A maior parte das 30 foi uma única vaga: 27 reuniões com comunas sobre a aplicação da lei da habitação acessível de 2023. Pondo essa vaga de lado, as outras entradas passam de 3 para 4. Todo o registo diminuiu 31% e as entradas sobre habitação 68%, mas fora da secção do Ministério da Habitação as entradas sobre habitação subiram, de 7 para 12 (setor de 6 para 8, outros de 1 para 4), enquanto o total de entradas aí desceu de 143 para 118. Assim, a descida das entradas sobre habitação vem de a secção de um único ministério ter ficado quase em silêncio. As comunas e as entidades de habitação social só tinham sido registadas aí, pelo que desaparecem de todo o registo no período mais recente, enquanto as entradas sobre habitação noutras partes do governo subiram. As associações de inquilinos não tiveram nenhuma entrada em nenhum dos dois anos. É por isso que a parte do setor subiu de 7 em 37 para 8 em 12: as suas reuniões registadas mantiveram-se estáveis enquanto as entradas do Ministério da Habitação quase cessaram. Esta versão do registo termina a 15 de julho de 2026. Nos termos do regulamento de 2022, os secretariados dos ministros têm de enviar cada reunião para o registo no prazo de 15 dias, e o governo tem de a publicar no prazo de seis semanas, pelo que as reuniões até 15 de julho de 2026 já deveriam constar desta versão; uma linha acrescentada mais tarde seria um registo tardio.

Estas são as 12 entradas relacionadas com habitação de 16 de julho de 2025 a 15 de julho de 2026. Nenhuma é com uma associação de inquilinos, uma associação de consumidores, uma entidade de habitação social ou uma comuna, e nenhuma linha mostra um ministro a procurar uma reunião dessas.

O "Biergerfong" seria um fundo de cidadãos através do qual particulares investem em projetos imobiliários. A última coluna da tabela indica a página de cada linha no PDF do registo. Três destas linhas tocam a habitação apenas na margem: estudantes, quartos para pessoal de hotelaria e imposto sobre terrenos agrícolas. Das 9 reuniões sobre a própria política de habitação, 8 foram com o setor e uma com as seguradoras; se a linha dos agricultores sobre o imposto sobre terrenos não utilizados for contada como política de habitação, são 8 de 10. As 8 reuniões do setor envolvem cerca de seis organizações, e a Fédération des Artisans apresentou as suas posições a três ministros diferentes. A proporção é semelhante nos períodos que começam depois da última reunião do Ministério da Habitação sobre habitação, a 16 de junho de 2025: a partir de 17 de junho de 2025 são 9 de 13, e só em 2026 são 5 de 8. No conjunto do ano civil de 2025 são 7 de 20, porque as comunas (9 entradas) e as entidades de habitação social (2) ainda aparecem no primeiro semestre. Se a delegação da Luxembourg Confederation de 3 de fevereiro de 2026, que incluía o presidente da FDI, for antes contada como um grupo empresarial geral, o número dos 12 meses passa a 7 de 12.

A última linha de uma associação de inquilinos sobre habitação data de 11 de março de 2024, no Ministério da Habitação. A união de consumidores ULC reuniu-se duas vezes com o Ministro das Finanças no final de 2024, sobre o orçamento de 2025 e sobre registos de hipotecas; o registo não indica a habitação como tema de nenhuma delas, por isso não as contámos.

O gráfico conta as entradas sobre qualquer tema na secção do Ministério da Habitação no registo (páginas 39 a 69 do PDF) em cada período: 30 e depois 1.

Porque é que as outras entradas diminuíram

A secção do Ministério da Habitação regista 52 reuniões sobre habitação em 2024, 11 em 2025 e nenhuma em 2026. A última é de 16 de junho de 2025; a única entrada de 2026 desse ministério é uma reunião sobre um plano paisagístico com a comuna de Betzdorf. A maior parte da descida deve-se a uma vaga pontual: 41 dessas reuniões, em 2024 e no início de 2025, foram com comunas individuais sobre a aplicação da lei da habitação acessível de 2023, e a última delas data de 27 de março de 2025. O registo não consegue dizer se o ministério não realizou nenhuma reunião sobre habitação depois de junho de 2025 ou se as realizou sem as registar. Como o regulamento pede aos secretariados dos ministros que registem cada reunião no prazo de 15 dias, a resposta importa; só o ministério pode dizer qual é o caso. Em qualquer dos casos, o Ministério da Habitação, que anunciou o Booster com o Ministério das Finanças, não tem nenhuma reunião sobre habitação registada nos 12 meses antes do pacote. O registo indica Claude Meisch como ministro tanto na secção da Habitação como na da Educação. A sua secção da Educação não regista nenhuma entrada antes de 9 de setembro de 2025 e regista 15 entre essa data e 15 de julho de 2026, enquanto a sua secção da Habitação regista uma. Isso poderá refletir uma mudança na forma como os seus ministérios registam as reuniões, e não uma mudança nas pessoas com quem ele se reúne; o registo, por si só, não permite saber qual das duas hipóteses é a certa.

Todo o registo também ficou mais escasso: 319 entradas em 2024, 122 em 2025 e 63 em 2026 até meados de julho. A habitação desceu de 25% de todas as entradas em 2024 para 16% em 2025 e 13% em 2026. Como todo o registo ficou mais escasso, menos entradas sobre habitação não provam menos reuniões sobre habitação. Em 2026, o registo mostra as reuniões do setor sobre habitação nas Finanças, na Economia e no gabinete do Primeiro-Ministro; o Ministro das Finanças apresentou mais tarde os projetos de lei do Booster 8806 e 8807.

O que pediram e o que o Booster fez

O governo anunciou o Booster fir de Wunnengsbau, com sete medidas, a 16 de julho de 2026, um dia depois da última reunião desta versão do registo. Segundo o resumo do Conselho de Governo de 24 de julho de 2026, o Conselho aprovou nesse dia dois projetos de lei do Booster, e o Ministro das Finanças apresentou-os no mesmo dia: o projeto de lei 8807 sobre os direitos de registo na compra na planta e o projeto de lei 8806 sobre o Bëllegen Akt, o crédito fiscal sobre os direitos de registo pagos quando se compra uma habitação para nela viver. Um terceiro projeto de lei, o 8836, aprovado pelo Conselho de Governo a 4 de setembro de 2026 e apresentado pelo Ministro da Habitação Claude Meisch a 29 de setembro de 2026, contém a medida de ajudas à habitação. A 29 de setembro de 2026, os projetos de lei 8806 e 8807 mostravam ainda apenas o depósito. Comparámos os principais pedidos registados com o projeto de lei 8807, quando se aplica, e, nos outros casos, com o anúncio; os outros pedidos registados das mesmas organizações estão listados depois da tabela.

Outros pedidos registados das mesmas organizações não estão na tabela, e nenhum deles consta do Booster: um fundo para a renovação energética (Fédération des Artisans, 25.06.2025); projetos-piloto mais rápidos para a renovação energética das habitações e uma reformulação da fórmula de revisão de preços (Fédération des Artisans, 05.09.2025); a apresentação normalizada dos preços e a autorregulação da profissão segundo um código deontológico (Chambre immobilière, 06.12.2024); e o custo de aplicação da lei PMR (acessibilidade) (Fédération des Artisans, 24.03.2026).

O que significa "em parte". A taxa de IVA de 8% aplica-se apenas a novas habitações sociais para arrendamento com, no máximo, 120 m², com preço por m² igual ou inferior à mediana regional, com o rendimento do arrendamento limitado a 4% do capital líquido investido, e arrendadas durante pelo menos dez anos a um inquilino certificado pelo Ministério da Habitação. O Housing Bond, que o governo apresenta como continuação do seu Defence Bond, usa a poupança dos cidadãos para a habitação, tal como o "Biergerfong"; só corresponde em parte porque é uma obrigação do Estado que financia habitação acessível, com juros isentos da retenção na fonte de 20%, e não um fundo para investir em projetos imobiliários. A nova amortização repõe, com um limite de 600 000 €, a taxa de 6% durante 6 anos que se aplicava às compras na planta assinadas até 30 de junho de 2025. No pacote de 2024, o limite de 250 000 € aplicava-se a uma dedução especial para construção (artigo 129f da lei do imposto sobre o rendimento). O novo regime destina-se a particulares, segundo a Câmara dos Deputados. O seguro e a garantia de conclusão pertencem a uma reforma separada da lei das vendas na planta, em consulta em 2025. Cada pedido pode ser verificado no registo e comparado com os textos dos projetos de lei com ligação nesta página.

Assim, quatro das sete medidas do Booster ecoam um pedido registado anteriormente: uma de perto, três em parte. Numa leitura estrita, só uma medida corresponde de perto a um pedido. As outras três não correspondem a nenhum pedido específico em nenhuma linha de 2025 ou 2026: o crédito Bëllegen Akt mais alto (de 40 000 € para 45 000 €, projeto de lei 8806), subsídios de juros maiores para todos os agregados familiares, com mais para compradores com 35 anos ou menos, e ainda o prémio de acesso à propriedade (prime d'accession à la propriété) para jovens compradores de habitações acessíveis (projeto de lei 8836), e mais 300 milhões de euros para as compras na planta de habitação acessível feitas pelo próprio Estado. Nenhuma linha pediu especificamente esta última medida. Uma linha da secção das Finanças de 17 de janeiro de 2025 regista uma troca de impressões sobre opções de parceria público-privada, e a 5 de setembro de 2025 a Fédération des Artisans pediu ao Ministro das Obras Públicas para "maintenir les investissements publics à un niveau élevé" (manter o investimento público num nível elevado), sem mencionar a habitação; não contamos esse pedido geral como um eco, mas, contado como um eco vago, daria cinco em sete. O governo apresenta a medida como uma reserva âncora que ajuda os projetos a atingir as pré-vendas que os bancos exigem, "déclenchant ainsi le financement des promoteurs" (desbloqueando assim o financiamento dos promotores). Duas reuniões do setor em fevereiro de 2026 registam apenas conversas gerais sobre "divers instruments de relance" e as leis fiscais em causa, o que significa que não é possível fazer corresponder nenhum pedido específico dessas reuniões.

Um pormenor mudou entre o anúncio e o projeto de lei. O comunicado de imprensa limitava a isenção na compra na planta a quem compra uma residência principal. O projeto de lei 8807, tal como apresentado, não tem essa condição: abrange particulares que compram habitações na planta, e o resumo da Câmara diz que se aplica a quem compra "pour habiter ou pour louer" (para habitar ou para arrendar). A medida que segue mais de perto um pedido do setor ajuda, portanto, também os particulares que investem para arrendar. O nosso guia anterior sobre o Booster, escrito a partir do anúncio, ainda descreve esta isenção como limitada a uma residência principal, apresenta os dois projetos de lei de julho como contendo o pacote, incluindo a taxa de IVA de 8%, a ajuda aos jovens compradores e a amortização, e diz que as melhorias do subsídio beneficiam também os processos que já estão a ser pagos. Os projetos de lei apresentados prevalecem sobre ele em quatro pontos: o projeto de lei 8807 não tem nenhuma condição de residência principal; os projetos de lei de julho contêm apenas a isenção na compra na planta e o Bëllegen Akt, a ajuda aos jovens compradores está no projeto de lei 8836, e a taxa de IVA de 8% e a amortização ainda não têm projeto de lei; o projeto de lei 8836 só concede o aumento para jovens compradores às escrituras assinadas (para quem constrói por conta própria, início das obras declarado) depois da sua entrada em vigor, enquanto o aumento geral se aplica também aos subsídios que já estão a ser pagos; e, nas escrituras de compra na planta assinadas antes da entrada em vigor do projeto de lei 8807, é o notário, e não o comprador, que apresenta o pedido à AED.

A prorrogação de dezembro de 2024: um pedido, e um plano já em marcha

A sequência mais clara do registo é também o melhor aviso contra lê-lo como causa e efeito. A 5 de dezembro de 2024, a Chambre immobilière reuniu-se com o Ministério das Finanças sobre a quebra da construção e a retoma da construção e das vendas de habitações; essa linha não regista nenhum pedido específico. A 6 de dezembro de 2024, a secção de promotores da Chambre immobilière pediu ao Ministro da Economia que prorrogasse as medidas para a crise da habitação, que o registo descreve como "initialement limitées au 31.12.2024" (inicialmente limitadas a 31.12.2024). Doze dias depois, a 18 de dezembro de 2024, o Ministro das Finanças Gilles Roth apresentou o projeto de lei 8470 para prorrogar essas medidas fiscais até 30 de junho de 2025. O Parlamento aprovou-o a 2 de abril de 2025, por 42 votos contra 18, e tornou-se a lei de 4 de abril de 2025 (Mémorial A n°121).

Mas o projeto de lei 8444 do orçamento de 2025, apresentado a 9 de outubro de 2024, dois meses antes dessa reunião, já reduzia para metade a base dos direitos de registo nas compras de habitação para escrituras assinadas de 1 de outubro de 2024 a 30 de junho de 2025. A exposição de motivos do projeto de lei 8470 diz que a sua prorrogação de seis meses foi alinhada com essa medida orçamental. A data de 30 de junho de 2025 já era política do governo antes de o pedido ser registado. O registo mostra que os promotores e o governo queriam a mesma coisa ao mesmo tempo. Não mostra quem influenciou quem.

O que o registo não consegue mostrar

Nos termos do regulamento de 2022, o registo deixa de fora os órgãos de diálogo social, como o comité tripartido onde têm assento os sindicatos, os comités e conferências setoriais, e as reuniões sobre decisões individuais. Uma posição de inquilinos ou de sindicatos ouvida aí não apareceria. Um segundo registo abrange os conselheiros de alto nível do governo. A sua versão datada de 7 de julho de 2026 mostra uma série de reuniões em 2025 no Ministério da Justiça, conduzidas por um conselheiro listado na sua secção das Finanças, sobre a lei das vendas na planta, incluindo consumidores (ULC e o Centro Europeu do Consumidor, 12 de junho de 2025), bancos (17 de junho), notários (3 de julho), uma união de proprietários (4 de julho), organismos de construtores, do artesanato e de arquitetos com a Chambre immobilière e a Chambre de Commerce (18 de julho) e seguradoras com a autoridade de supervisão dos seguros (Commissariat aux assurances, 22 de julho de 2025). Os consumidores aparecem registados como ouvidos sobre a compra na planta, mas por um conselheiro; nenhuma linha do registo dos ministros os regista.

O argumento mais forte contra esta leitura

A versão mais forte deste argumento está nas próprias contagens. O setor foi registado 7 vezes no ano anterior e 8 vezes no ano do Booster, por isso o registo não dá nenhum sinal de que tenha ganho acesso; o que deixa de aparecer no registo depois de 27 de março de 2025 é a vaga pontual de reuniões do Ministério da Habitação com comunas sobre a lei de 2023, e sem essa vaga as outras entradas passam de 3 para 4. Numa quebra da construção, os ministros também têm de falar com quem constrói. Duas das medidas ecoadas também retomam partes das medidas de relançamento anteriores do próprio governo: a amortização de 6% durante 6 anos para compras na planta, que vigorou até 30 de junho de 2025, e reduções dos direitos de registo como a base reduzida para metade, que vigorou até à mesma data. O relançamento de 2024 seguiu-se a conversações em janeiro de 2024 nas quais a associação de inquilinos esteve presente. O Booster acrescenta também ajudas para jovens compradores que nenhum pedido registado solicitou, e associa a sua taxa de IVA de 8% a condições sociais que o setor não pediu. Na Câmara, a 16 de julho de 2026, deputados da oposição alertaram que as ajudas poderiam ser repercutidas nos preços de mercado, pelo que as preocupações dos compradores foram levantadas no Parlamento. Tudo isto é justo, e não afirmamos que o setor escreveu o Booster.

A nossa posição é mais restrita. O registo não mostra o setor a ganhar acesso; mostra as suas reuniões registadas a manterem-se estáveis enquanto a secção do Ministério da Habitação, onde tinham sido registadas comunas e entidades de habitação social, ficou quase em silêncio. Nos 12 meses antes do Booster, o registo do governo sobre quem tentou moldar as regras da habitação é dominado por construtores e promotores: 8 de 12 entradas, 8 das 9 sobre a própria política de habitação, e nenhuma entrada de inquilinos, consumidores, habitação social ou comunas. Quatro das sete medidas do pacote ecoam os seus pedidos registados, uma de perto. Se o registo estiver completo, isso é uma lacuna quanto a quem foi ouvido nas reuniões ministeriais registadas; se não estiver, é uma lacuna no próprio registo. Em qualquer dos casos, não é uma prova de captura. Esta leitura perderia força se os ministérios mostrassem que associações de inquilinos, de consumidores ou de habitação social foram consultadas sobre o Booster em formatos que o registo deixa de fora, se o Ministério da Habitação mostrasse que realizou reuniões sobre habitação que não registou, ou se uma versão posterior do registo acrescentasse essas reuniões.

O que isto significa para si

As três medidas que ecoam pedidos do setor apenas em parte, a amortização, a taxa de IVA de 8% e o Housing Bond, ainda não têm projeto de lei. É aí que ainda podem ser apresentadas observações no processo legislativo.

• Se vai comprar na planta, para habitar ou para arrendar: o projeto de lei 8807 cobraria direitos de registo apenas sobre o terreno quando a habitação está construída, no máximo, a 80%, para escrituras de 16 de julho de 2026 a 16 de julho de 2029; o notário tem de certificar o estado da construção na escritura. Se assinar antes da entrada em vigor da lei, o notário apresenta um pedido escrito à administração do registo (AED) no prazo de dois anos. O projeto de lei 8806 aumenta o crédito Bëllegen Akt para 45 000 € por comprador.
• Se tem 35 anos ou menos e vai comprar uma habitação: o projeto de lei 8836 contaria até 300 000 € do seu empréstimo à habitação para o subsídio de juros do Estado, mais 30 000 € por filho a cargo, até 420 000 €. Para os outros agregados familiares, o montante sobe de 200 000 € para 250 000 €, mais 30 000 € por filho, até 370 000 €. Os jovens compradores de habitações acessíveis passariam também a ter direito ao prémio de acesso à propriedade (prime d'accession à la propriété) e ao prémio de poupança (prime d'épargne). A lei aplicar-se-ia a partir do primeiro dia do mês seguinte à sua publicação. Os montantes gerais mais altos aplicar-se-iam também aos subsídios já em pagamento, mas os montantes para jovens compradores só se aplicariam se a escritura fosse assinada depois da entrada em vigor da lei (para quem constrói por conta própria, a declaração de início das obras teria de ser feita depois dessa entrada em vigor); ao contrário do projeto de lei 8807, o projeto de lei 8836 não prevê nenhum procedimento de pedido para escrituras assinadas antes dessa data. No exemplo de cálculo publicado pelo próprio governo em julho, um agregado familiar com um filho e um rendimento líquido de 79 000 €, com um subsídio de juros de 1,5%, receberia até 400,31 € por mês com o teto para jovens compradores de 330 000 €, contra 339,66 € com o teto geral de 280 000 €. Pode ver casas à venda.
• Se arrenda: as medidas do Booster para o arrendamento funcionam através dos investidores, através da taxa de IVA de 8% e da nova amortização. Não encontrámos nenhum projeto de lei apresentado para nenhuma delas no chd.lu a 30 de setembro de 2026; isso não significa que tenham sido abandonadas. O processo da Câmara do projeto de lei do orçamento de 2027 (8800), cujo texto ainda não estava online, indica a reunião das comissões de 16 de julho em que o Booster foi apresentado e uma reunião de todas as comissões parlamentares a 7 de outubro de 2026. O projeto de lei do orçamento poderá conter a amortização e a taxa de IVA de 8%, mas nada no processo o indica ainda. Nenhuma organização de inquilinos aparece registada numa reunião com um ministro sobre habitação depois de 11 de março de 2024.
• Se quer acompanhar quem é ouvido: acompanhe os pareceres ("avis") apresentados sobre o projeto de lei 8807, o projeto de lei 8806 e o projeto de lei 8836, onde as câmaras profissionais e o Conselho de Estado publicam os seus; o Booster foi apresentado às comissões das Finanças e da Habitação da Câmara a 16 de julho de 2026. Verifique se a próxima versão do registo de reuniões acrescenta reuniões com inquilinos ou consumidores.

Isto é informação, não aconselhamento jurídico ou fiscal: confirme o seu caso com um notário ou um consultor fiscal antes de assinar.

O dilema que isto deixa em aberto: numa quebra da construção, devem os projetos de lei sobre a amortização e a taxa de IVA de 8% esperar por uma audição registada com associações de inquilinos e de consumidores, mesmo que isso atrase medidas que o setor da construção pediu para relançar a construção?