Leer stehende Wohnungen in Luxemburg: Die einzige vollständige Zählung stammt aus dem Jahr 2021 (15.337 Wohnungen), und sie zählt fehlende Anmeldungen

Wie viele Wohnungen in Luxemburg stehen leer?

Wir haben keine amtliche Zählung gefunden, die das beantwortet, denn die im Umlauf befindlichen Zahlen sind zwei Datensätze, zwei Aussagen des Staates und eine Aussage des Bürgermeisters zu einer Stadt, und jede zählt etwas anderes.

Nur die ersten beiden Zeilen stammen aus Daten, die zu Wohnungen erhoben wurden, und sie können nicht gemittelt, addiert oder als Trend gelesen werden, weil ihre Grundgesamtheiten verschieden sind. Die Zeile zur Volkszählung umfasst alle konventionellen Wohnungen und ist ein Registerabgleich. Die Umfrage erfasst nur die Wohnungen, die von den Antwortenden angegeben wurden, und von den 27.889 kontaktierten Eigentümern antworteten nur 20,8 %. Die 6 % sind ein Satz, der auf eine Bestandszahl angewandt wird, keine Zählung: 6 % von rund 244.200 sind 14.652, was L'essentiel als 14.600 angibt, und das Wohnungsbauministerium beschrieb rund 6 % als den Anteil, der wegen der Marktbewegungen immer leer stehe, also rund 15.000 Wohnungen (Paperjam, 1. April 2021). Dass sie nahe an den 5,8 % der Volkszählung liegt, ist daher keine Gegenprobe, und wir halten sie aus jedem Trend heraus. Das zweite Diagramm auf dieser Seite zeigt die drei Anteile (5,8 %, 2,3 % und 6,0 %) nebeneinander, jeweils auf ihrer eigenen Grundgesamtheit; seine Beschriftungen sind auf Englisch. Der Wohnungsbauminister Claude Meisch antwortete mit „Rund 10.000“, als Paperjam ihn fragte (Interview veröffentlicht am 3. Oktober 2025), wie viele leer stehende Wohnungen er schätzt; eine Methode oder Grundgesamtheit wurde nicht genannt, daher verwenden wir auch diese Angabe nicht als Daten. Am 28. Juli 2026 sagte der Bürgermeister von Esch-sur-Alzette, Christian Weis, bei RTL, dass rund 8 % der Wohnungen der Stadt leer stehen und dass er ab Herbst 2026 eine Leerstandssteuer einführen möchte, von bis zu 10.000 Euro pro nicht bewohnter Wohnung, je nach Größe und Dauer (L'essentiel, 29. Juli 2026). Eine Methode wurde nicht genannt, daher verwenden wir die 8 % auch nicht als Daten, und sie lassen sich nicht mit den 6,9 % aus dem Registerabgleich für Esch vergleichen (Definition und Stichtag der 8 % sind nicht angegeben). Bis zum 9. Oktober 2026 haben wir keine Meldung über eine Abstimmung im Gemeinderat zu dieser Steuer gefunden. Die Tabelle von 2021 ist die einzige dieser Zahlen, die alle konventionellen Wohnungen umfasst und nach Gemeinden aufgeschlüsselt ist.

L'essentiel berichtete die 6 % des Staates am 14. Oktober 2021, 25 Tage vor dem Zähltag, und zitierte das Wohnungsbauministerium: „Wir haben heute keine verlässlichen Daten“. Die Zeitung berichtete außerdem unter Berufung auf den Observatoire de l'Habitat von einem Leerstand von 7,7 % in der Stadt Luxemburg im Jahr 2010 und 7,1 % in Esch-sur-Alzette im Jahr 2012. Sie gab nicht an, wie das gemessen wurde, daher verwenden wir diese Werte nicht als Trendlinie.

Welche Gemeinden haben die meisten Wohnungen ohne gemeldeten Bewohner?

Die Volkszählungstabelle schlüsselt die 15.337 nach Gemeinden auf. Die Stadt Luxemburg hat davon 6.189, 40 % der landesweiten Zahl, bei 23 % der Wohnungen des Landes (61.920 von 263.671).

STATEC-Volkszählungstabelle 2021, Gemeinden mit mindestens 5.000 Wohnungen; Berechnung der Anteile durch chathome.lu. Das erste Diagramm auf dieser Seite wiederholt diese Anteile; seine Beschriftungen sind auf Englisch.

Nur 10 der 102 Gemeinden liegen über den landesweiten 5,8 %. Die höchsten Anteile finden sich in kleinen Orten: Weiswampach (158 von 1.133, 13,9 %) und Echternach (292 von 2.524, 11,6 %). Am anderen Ende hat Waldbredimus 0 von 444. Bei einer Gemeinde mit 444 Wohnungen verschiebt jede zehn Wohnungen den Anteil um mehr als zwei Prozentpunkte, daher ist die Rangliste kleiner Gemeinden zu instabil, um sie zu vergleichen. Für Preise und aktuelle Inserate in der Hauptstadt siehe die Gemeindeseite Luxemburg und ihre Preisseite.

Rechenbeispiel: Esch-sur-Alzette. Die Tabelle führt 15.906 Wohnungen, davon hatten 1.102 keinen gemeldeten Bewohner: 1.102 ÷ 15.906 = 6,9 %, gegenüber landesweit 5,8 %. Da es sich um eine Zählung der Anmeldungen an einem Tag im Jahr 2021 handelt, sagt sie nicht, dass 1.102 Wohnungen ein Jahr lang leer standen, dass ein Eigentümer eine davon leer lassen wollte oder dass die Zahl heute noch dieselbe ist. Im Juli 2026 bezifferte der Bürgermeister der Stadt den Anteil leerer Wohnungen auf rund 8 %, eine Aussage ohne Methode oder Definition; die Lücke zu 6,9 % lesen wir nicht als Veränderung.

Wie hoch ist der Anteil meiner Gemeinde? Alle 102 Gemeinden im Jahr 2021

Suchen Sie unten Ihre Gemeinde. Jeder Anteil ist die STATEC-Zahl der Wohnungen ohne gemeldeten Bewohner, geteilt durch alle Wohnungen der Gemeinde, sortiert vom höchsten Anteil an; die Zeilen ergeben zusammen die landesweiten 15.337 von 263.671 (5,8 %). Es sind die 102 Gemeinden der Volkszählung 2021; L'essentiel führt für 2026 insgesamt 100 Gemeinden auf. Die zehn Gemeinden über 5,8 % sind Weiswampach, Echternach, Stadt Luxemburg, Hesperange, Boulaide, Esch-sur-Alzette, Diekirch, Esch-sur-Sûre, Mamer und Strassen. Da sich die Anteile kleiner Gemeinden bei wenigen Wohnungen stark verschieben, lesen Sie sie als Anmeldezahlen, nicht als Rangliste.

STATEC-Volkszählungstabelle DF_B1707, 2021; Berechnung der Anteile durch chathome.lu, auf eine Nachkommastelle gerundet.

Bedeutet „ohne gemeldeten Bewohner“ „leer stehend“?

Nein, und die Methode, wie Paperjam sie beschreibt, zeigt warum. Paperjam (26. August 2026) berichtet, dass die Zahl von 2021 weder eine Schätzung noch eine Frage an die Bewohner war: Der Volkszählungsfragebogen enthielt keine Rubrik zu nicht bewohnten Wohnungen. STATEC glich sein Gebäude- und Wohnungsregister mit dem nationalen Register der natürlichen Personen ab, und eine Wohnung ohne gemeldeten Bewohner galt als nicht bewohnt. Die europäische Definition, der STATEC folgt, ordnet außerdem Zweit- und Saisonwohnungen sowie Wohnungen in Renovierung oder Neubauten, in denen niemand gemeldet ist, in dieselbe Gruppe ein. Umgekehrt gilt eine Wohnung in schlechtem Zustand oder mit Arbeiten weiterhin als bewohnt, wenn jemand dort seinen offiziellen Wohnsitz behält.

Die Tabelle selbst zeigt das Muster zum Stichtag (8. November 2021). Von den 15.337 Wohnungen liegen 13.186 (86 %) in Gebäuden mit drei oder mehr Wohnungen, in denen die Hälfte aller Wohnungen liegt (131.944 von 263.671); dort hatten 10,0 % keinen gemeldeten Bewohner. In Zweiwohnungsgebäuden liegt der Anteil bei 14,9 % (1.915 von 12.880); in Einfamilienhäusern bei 0,2 % (236 von 118.847). Nach Bauperiode reichen die Anteile für vor 2011 errichtete Wohnungen von 4,1 % (1981 bis 2000, 2.183 von 53.011) bis 6,4 % (1919 bis 1945, 1.747 von 27.329); 2011 bis 2015 liegt bei 6,7 % (1.315 von 19.714), und 2016 oder später bei 10,4 % (2.755 von 26.540). Weitere 5.329 Wohnungen haben keine erfasste Periode, davon 780 nicht bewohnt. Wohnungen, die 2016 oder später gebaut wurden, machen 10,1 % des Bestands aus (26.540 von 263.671), aber 18 % der Zählung (2.755 von 15.337). Die Tabelle sagt nicht, warum, und wir haben keine Erklärung getestet. Zwei Quellen beschreiben die Registrierungspraxis. Paperjam berichtet, dass das geplante Wohnungsregister es den Gemeinden ermöglichen würde, Bewohner einer bestimmten Wohnung zu registrieren, statt an einer Adresse, die mehrere Haushalte teilen. Der Präsident des Gemeindeverbands Syvicol sagte L'essentiel 2021, die Gemeinden wüssten aus ihrem Bevölkerungsregister, wie viele Menschen untergebracht sind, meist aber nicht, auf wie viele Wohnungen sie verteilt sind. Das passt zu einer Konzentration in Gebäuden mit drei oder mehr Wohnungen, doch die Tabelle kann nicht zeigen, wie viel der 13.186 sie erklärt, und wir nennen es nicht eine Ursache. Die nationale Zahl stützt sich auf größere und neuere Gebäude.

Auch die Gebäudestruktur erklärt einen Teil des Gefälles zwischen den Gemeinden. Die Stadt Luxemburg hat 81 % ihrer Wohnungen in Gebäuden mit drei oder mehr Wohnungen (49.902 von 61.920), Pétange 48 % (3.649 von 7.639). Nur innerhalb dieser größeren Gebäude liegen die großen Gemeinden enger beieinander: 11,3 % in der Stadt Luxemburg (5.637 von 49.902), 9,0 % in Esch-sur-Alzette (1.008 von 11.154), 9,1 % in Sanem (251 von 2.761), 8,3 % in Differdange (549 von 6.611), 8,1 % in Pétange (295 von 3.649) und 7,9 % in Dudelange (323 von 4.086), mit Hesperange am höchsten bei 12,5 % (458 von 3.651).

Was fügt die Umfrage von 2025 hinzu, und wer fehlt darin?

In einer vom LISER im Auftrag des Wohnungsbauministeriums durchgeführten Umfrage gingen die Briefe am 22. Oktober 2025 hinaus, mit einer Erinnerung am 11. November 2025; kontaktiert wurden 27.889 Personen, die laut den Liegenschaftsregistern mehrere Immobilien besitzen. 5.799 antworteten (20,8 %) und gaben 16.593 Wohnungen an: 9.401 vermietet, 5.510 Hauptwohnsitze, 566 unentgeltlich bewohnt, 384 Zweitwohnsitze, 353 „Sonstige“ und 379 nicht bewohnt. Das sind 2,3 % der angegebenen Wohnungen (der Bericht rundet auf 2 %). Zwei Merkmale schränken sie ein:

• Angegebene und katastrale Zahlen weichen voneinander ab. Die Befragten gaben 4.048 Wohnungen mehr an (32,3 %) als die 12.545, die der Kataster ihnen zuordnet. Der Bericht sagt, dies bestätige eine Lücke zwischen der katastralen Kategorie einer Immobilie und ihrer tatsächlichen Nutzung.
• Juristische Personen wurden nicht befragt. Rund 5.500 juristische Personen, öffentliche und private, halten etwa 9.300 Wohnungen und 8.800 Häuser, also rund 18.100 Wohnungen, und erhielten keinen Fragebogen. Eine erste Einordnung ordnet rund 30 % dieses Bestands in öffentliche Hand ein (Fonds, Gemeinden, Staat). Da sie nicht befragt wurden, enthält der Bericht keine Zahl dazu, wie viele dieser Wohnungen nicht bewohnt sind.

Die beiden Zählungen sind außerdem unterschiedlich definiert: Die Volkszählung schließt Zweitwohnungen ein, während die Umfrage 384 Zweitwohnsitze getrennt von ihren 379 nicht bewohnten Wohnungen ausweist. Die Rücklaufquote sank von 21,2 % bei Eigentümern mit zwei oder weniger Wohnungen auf 14,4 % bei Eigentümern mit sechs oder mehr.

Paperjam merkt an, dass die Umfrage etwas hinzufügt, was der Volkszählung fehlte, nämlich eine eigene Angabe zu Zweitwohnsitzen und nicht bewohnten Wohnungen, dass sich die 2,3 % aber nicht auf den gesamten Wohnungsbestand übertragen lassen. Wir stimmen zu: Es ist, was einzelne Mehrfacheigentümer über ihre eigenen Wohnungen sagen.

Warum gibt es keine neuere Zählung?

STATEC berechnet nicht bewohnte Wohnungen laut Paperjam (26. August 2026) nur bei einer Volkszählung, und das Institut wird vor der Volkszählung 2031 vermutlich nicht erneut messen. Das Institut teilte der Zeitung mit, es habe das Ergebnis von 2021 nie kommentiert oder analysiert. Zwei Gesetzentwürfe, die dies ändern würden, waren in der Kommission, als wir am 9. Oktober 2026 die Dossierseiten der Abgeordnetenkammer prüften:

• Gesetzentwurf 8086, eingereicht am 19. Oktober 2022, würde ein nationales Register der Gebäude und Wohnungen schaffen, in dem jede Einheit eine eigene Kennung erhält. Das Dossier der Abgeordnetenkammer zeigt „En commission“ und keinen veröffentlichten Schritt seit dem 24. November 2023, als es an die Commission du Logement et de l'Aménagement du territoire überwiesen wurde; eine Änderung ist nicht aufgeführt. Paperjam berichtet von der eigenen Schätzung der Regierung, dass der Aufbau des Registers bis zu drei Jahre dauert, sobald das Gesetz gilt, und sagt, ohne den Gesetzentwurf könne dieser Zeitplan nicht beginnen. In einer gemeinsamen schriftlichen Antwort vom 30. September 2025 auf die parlamentarische Anfrage der LSAP n°2806 sagten Innenminister Léon Gloden und Wohnungsbauminister Claude Meisch, dass der Gesetzentwurf 8086 überarbeitet werde, wobei vor der Einbringung der Änderungen Gespräche mit Syvicol und der Stadt Luxemburg geplant seien, dass das Register eine Voraussetzung für die Einführung einer Steuer auf nicht bewohnte Wohnungen sei und dass ein verlässlicher Überblick über bewohnte und leerstehende Wohnungen bislang fehle; das Dossier zeigt seit dem 24. November 2023 keinen Schritt, Stand 9. Oktober 2026.
• Gesetzentwurf 8082B, im Juli 2025 von der Reform der Grundsteuer abgetrennt, würde Wohnungen ohne gewöhnlichen Bewohner sechs aufeinanderfolgende Monate lang besteuern, vorbehaltlich von Ausnahmen (Paperjam). Das Dossier der Abgeordnetenkammer zeigt ihn in der Kommission, zuletzt aktualisiert am 3. Juli 2025, mit einem parlamentarischen Änderungsantrag von diesem Datum. Paperjam berichtet, die Regierung habe für die Steuer mindestens 12 weitere Monate nach dem Register erwartet.

Manche Gemeinden besteuern nicht bewohnte Gebäude bereits: L'essentiel berichtete am 14. Oktober 2021, dass fünf der 102 Gemeinden die Steuer eingeführt hatten. Am 29. Juli 2026 berichtete L'essentiel, dass acht Gemeinden eine solche Steuer haben (Esch-sur-Alzette, Beckerich, Diekirch, Echternach, Esch-sur-Sûre, Redange-sur-Attert, Roeser und Winseler) und dass die Steuer von Esch-sur-Alzette, seit 2012 in Kraft, nie erhoben wurde. Die beiden Zählungen stammen aus zwei Berichten (fünf von 102 Gemeinden im Jahr 2021, acht von 100 im Jahr 2026) und sollten nicht als Trend gelesen werden. Der Zielkonflikt ist aktuell: Der Bürgermeister von Esch-sur-Alzette will ab Herbst 2026 eine Steuer, während der Gesetzentwurf 8086 seit dem 24. November 2023 keinen veröffentlichten Schritt hat. Die Seite von guichet.public.lu (zuletzt aktualisiert am 2. November 2015) besagt, dass ein Gebäude als nicht bewohnt gilt, wenn in den Bevölkerungsregistern 18 aufeinanderfolgende Monate lang niemand als dort wohnend eingetragen ist und auch niemand es als Zweitwohnsitz nutzt, und dass Gemeinden die Steuer ganz oder teilweise erlassen können. Das ist ein rechtlicher Test für eine kommunale Steuer, kein Maß für den Wohnungsmangel, denn er fragt nur nach der Anmeldung. Am 10. Juli 2026 fragten außerdem zwei LSAP-Abgeordnete die Minister für Finanzen und für Wohnungsbau in der question 4434, wie viele staatseigene Wohnungen leer stehen, aufgeschlüsselt nach Gemeinde und nach Dauer des Leerstands.

Was spricht am stärksten für die Zahl von 2021, und was würde unsere Lesart ändern?

Das Argument dafür ist fair. Sie ist die einzige Zählung, die jede konventionelle Wohnung im Land erfasst, überall dieselbe Definition verwendet und aus Verwaltungsregistern stammt statt aus Antworten, die Menschen freiwillig gegeben haben. Für den Vergleich großer Gemeinden untereinander auf dieser einen Definition ist sie brauchbar, und eine Hauptstadt mit 10,0 % gegenüber 4,2 % bis 7,8 % in den anderen großen Gemeinden ist ein echter Unterschied in den Anmeldungen. „Leer stehend“ bedeutet außerdem nicht „ungenutzt“: Die Gruppe kann Zweitwohnungen, Renovierungen und Neubauten umfassen, die auf ihren ersten Bewohner warten.

Unsere Position ist enger gefasst. Keine im Umlauf befindliche Zahl sagt, wie viele Wohnungen leer stehen, wie lange, oder ob sie vermietet werden könnten, und ein Leser oder eine Gemeinde sollte sich weder in der Politik noch in einer Geschichte auf eine solche Zahl stützen, bevor Stichtag, Definition und Grundgesamtheit geprüft sind. Diese Lesart wäre falsch, wenn STATEC oder das Ministerium eine neuere Zählung mit dokumentierter Methode veröffentlicht oder wenn für die 6 % des Staates oder die „rund 10.000“ des Ministers eine dokumentierte, nachvollziehbare Methode gezeigt wird. Sie wäre auch falsch, wenn sich zeigen ließe, dass die Aufschlüsselung von 2021 nach Gebäudetyp echte leer stehende Gebäude von Anmeldelücken trennt.

Der Zielkonflikt für eine Gemeinde. Auf das Register zu warten heißt, auf einen Gesetzentwurf zu warten, den die Minister im September 2025 als in Überarbeitung bezeichneten, der aber seit dem 24. November 2023 keinen veröffentlichten Schritt hat, wobei STATEC vor der Volkszählung 2031 vermutlich nicht erneut misst. Jetzt zu handeln heißt, einen anmeldungsbasierten Test anzuwenden, den Gemeinden seit Oktober 2008 anwenden dürfen und den laut einer Zählung von L'essentiel (29. Juli 2026) bisher nur acht Gemeinden übernommen haben. Unsere Lesart: Eine Gemeinde, die jetzt besteuert, sollte sagen, welchen Test sie anwendet und was sie befreit, und den Anteil von 2021 nicht als Größe des Problems anführen; eine Gemeinde, die wartet, sollte das Warten nicht als Messung beschreiben.

Was kann ein Leser mit einer Angabe zu „leer stehenden“ Wohnungen anfangen?

Stellen Sie vor der Verwendung jeder Angabe drei Fragen: welcher Stichtag, was als „leer stehend“ gilt und welche Wohnungen in der Grundgesamtheit enthalten sind. Vergleichen Sie dann den Anteil Ihrer Gemeinde von 2021 mit den landesweiten 5,8 % und mit dem aktuellen Markt auf der Kaufseite, und lesen Sie, wie unsere eigenen Angebotspreise aufgebaut sind, in der Preismethodik. Um Ihre eigene Gemeinde zu prüfen, finden Sie sie in der Tabelle aller 102 Gemeinden oben; Quelle ist die Lustat-Tabelle.