Les 5 348 logements abordables « en construction » du Luxembourg peuvent inclure des logements achevés, et aucun chiffre national ne dit combien

Le ministère compte-t-il les logements abordables achevés ?

« Le ministère du Logement ne dispose pas de statistiques couvrant l'ensemble des logements abordables achevés. » Telle a été la réponse écrite du ministre du Logement Claude Meisch à la question parlementaire n° 4398, le 17 juillet 2026 (notre traduction du luxembourgeois « huet keng Statistiken iwwert all färdeggestalltee abordabele Wunnengen »). Le député Ben Streff avait demandé combien de logements abordables avaient été créés dans chaque commune sur cinq ans, et combien les communes avaient construits elles-mêmes. Le ministre a ajouté que le ministère n'a pas non plus de nombre total de logements abordables. Pour les achèvements, il n'a donné que les chiffres des deux promoteurs publics qui, selon ses mots, construisent le plus de logements abordables du pays. Il n'a donné aucun chiffre pour les logements construits par les communes elles-mêmes.

Paperjam a signalé cette lacune le 6 juillet 2026, à partir d'une réponse antérieure du gouvernement aux députés LSAP Mars Di Bartolomeo et Yves Cruchten, et son analyse du 2 juillet 2026 a exposé les dépenses record et les longs délais avant l'arrivée des logements. Cette page confronte les chiffres officiels entre eux, au rapport de l'année précédente et à la loi sur les subventions.

Le parcours de l'argent, étape par étape

Ces lignes ne peuvent être ni additionnées ni divisées entre elles pour obtenir un « taux de livraison » : chacune a sa propre population et sa propre date.

Qu'ont financé les 474 millions d'euros ?

Le communiqué du 2 juillet 2026 du ministère indique que 474 millions d'euros sont allés au logement abordable en 2025, contre 224 millions d'euros en 2024. Le tableau 6.3 du rapport 2025 du Fonds spécial ventile les 473,5 millions d'euros versés : 375,2 millions d'euros d'Aides à la pierre (la part de l'État dans les projets de promoteurs sociaux, plus 6 millions d'euros versés à des sociétés privées), 71,9 millions d'euros pour les logements que l'État achète sur plan (VEFA) et 26,4 millions d'euros au titre du Pacte Logement, le contrat logement entre l'État et les communes. Le total des Aides à la pierre comprend aussi les 73 millions d'euros dépensés par l'État pour acheter lui-même des terrains.

Le même tableau indique 740,9 millions d'euros de nouveaux engagements en 2025 et 1 087,4 millions d'euros restant à verser au titre de conventions signées au 31 décembre 2025. Le rapport prévoit des dépenses de 476 millions d'euros à 542 millions d'euros par an de 2026 à 2029, avec un pic en 2027. Comme un paiement peut servir au terrain, à la planification, aux infrastructures ou à la construction, les paiements d'une année ne peuvent pas être mis en regard des logements achevés la même année.

Pourquoi 5 348 logements conventionnés ne sont-ils pas 5 348 logements achevés ?

Un logement est « conventionné » lorsque l'État signe une convention d'Aides à la pierre pour le construire ou le rénover (un projet peut aussi faire l'objet de conventions distinctes pour le terrain ou les voiries). Selon le ministre, cela se fait une fois que le projet a atteint au moins le stade de l'avant-projet détaillé, donc qu'une autorisation de bâtir a été demandée ou accordée, et ces projets sont « soit en cours de construction, soit peu avant le début de la construction » ; 98 % sont des constructions neuves.

La page des chiffres clés du rapport décrit les 5 348 logements comme « en construction ou en rénovation ». Sa propre définition précise pourtant que l'inventaire comprend aussi les « logements achevés, occupés ou non » pour lesquels le décompte final reste à établir. Un projet ne quitte l'inventaire qu'une fois clôturé financièrement, après la remise du décompte final par son promoteur ; en 2025, 30 projets totalisant 235 logements l'ont été. Par conséquent, les 5 348 peuvent mélanger des logements dont le chantier va démarrer, des logements en construction et des logements achevés, et le rapport ne donne jamais la répartition. Les 235 logements clôturés sont le seul chiffre couvrant tous les promoteurs qui intervient normalement après l'achèvement, et même lui relève d'une étape comptable : il arrive en retard, et des codes de projet clôturés peuvent être réactivés.

Le total de l'inventaire a lui-même changé d'une édition à l'autre. Le rapport 2024 le chiffrait à 4 226 logements dans 292 projets au 31 décembre 2024 ; le rapport 2025 le révise à 4 290, principalement parce que des codes de projet clôturés ont été réactivés (la note de bas de page qui donne ce motif imprime 3 935 ; voir la méthodologie). Le ministre a déclaré à la Chambre des députés que les logements conventionnés avaient augmenté de 26,6 %, un chiffre proche des 26,55 % (26,5 % à une décimale) que donnent 5 348 rapportés aux 4 226 publiés initialement ; les propres flux du rapport à partir du total révisé donnent 24,7 %. Un taux de croissance de cet inventaire ne veut donc pas dire grand-chose s'il ne précise pas l'édition dont il part.

Combien de logements abordables ont été achevés en 2025 ?

Les chiffres du ministre proviennent des rapports annuels du Fonds du Logement (le promoteur et bailleur public de logements) et de la SNHBM (la Société nationale des habitations à bon marché, le constructeur de logements abordables soutenu par l'État). En 2025, les deux ont achevé 404 logements (Fonds du Logement 116, SNHBM 288), contre 245 en 2023, et avaient 2 562 logements « en réalisation », selon le terme du ministre (Fonds du Logement 1 227, SNHBM 1 335), contre 1 412 en 2023 ; le graphique montre chaque année.

Selon le rapport, ces deux promoteurs construisent deux logements conventionnés sur trois, si bien que leurs chiffres portent sur l'essentiel de l'inventaire, même si leurs propres rapports annuels ne comptent peut-être pas les logements exactement comme l'inventaire. Ils laissent malgré tout un manque : sur les 1 293 logements conventionnés en 2025, 710 relevaient de la SNHBM et 269 du Fonds du Logement, tandis que 208 relevaient de promoteurs sans but lucratif et 106 de communes. Ces 314 logements, environ un quart des ajouts de l'année, échappent au seul chiffre d'achèvements fourni par le ministre. Sur l'ensemble de l'inventaire, les communes (876 logements dans 127 projets) et les promoteurs sans but lucratif (821 dans 79) détiennent 1 697 des 5 348 logements, soit environ 32 %, mais 206 des 351 projets. Selon le rapport, ces projets sont réalisés par « près d'une cinquantaine de promoteurs différents », des communes pour la plupart, et sa propre annexe 9.1 en nomme davantage ; les chiffres d'achèvement en couvrent deux.

L'annexe 9.3 ajoute un comptage du parc : 4 489 logements locatifs publics au 1er janvier 2025 (1 468 appartenant aux communes, 2 439 au Fonds du Logement et 582 à la SNHBM ; 0,65 pour 100 habitants). Son chiffre pour les communes suit la définition utilisée pour répartir le financement communal, et le total a baissé comme augmenté sur les quatre années présentées (3 873, 4 117, 3 817, puis 4 489), si bien que ses variations ne peuvent pas être lues comme de la construction neuve ; il exclut aussi les logements locatifs des bailleurs sans but lucratif et les logements vendus à prix abordable.

Qu'exige déjà la loi ?

Toute demande d'Aides à la pierre doit comporter « un calendrier de réalisation indiquant les dates de début et de fin de réalisation » (article 19 de la loi de 2023, maintenu par la réforme). La loi de 2023 fixe cette exigence ; de nombreux logements parmi les 5 348 ont été conventionnés avant elle (l'annexe 9.1 liste des conventions portant sur des logements jusqu'en 2009) ; cette page n'a pas vérifié si les règles antérieures exigeaient une telle date. Les bailleurs sociaux doivent signaler au registre les logements qu'ils attribuent selon sa procédure générale, ainsi que tout refus des candidats (article 53). Interrogé directement, dans la question n° 4649, sur le nombre de logements attribués à des candidats inscrits au registre depuis sa mise en service, le ministre n'a donné aucun nombre (réponse du 22 septembre 2026). Le gouvernement a indiqué le 15 avril 2026 que le RENLA permet d'avoir une vue d'ensemble du parc abordable, y compris son type, sa localisation et son taux d'occupation. Le même communiqué comptait environ 3 500 logements dans le registre et indiquait que la saisie de l'ensemble, environ 4 300, serait terminée « dans les prochaines semaines ». Trois mois plus tard, le ministre écrivait que le ministère n'a pas de nombre total de logements abordables, en citant à la place les 4 489 logements locatifs publics de l'annexe 9.3 et en ajoutant que le RENLA serait alimenté progressivement avec les logements abordables conventionnés ; le 22 septembre, il écrivait que le registre ne couvrait pas encore l'ensemble du parc abordable et que des logements y étaient encore ajoutés progressivement. Aucun des deux documents ne précise si « l'ensemble des logements » d'avril (environ 4 300 logements) et « l'ensemble du parc de logements abordables » de septembre désignent les mêmes logements.

Ni le rapport ni les réponses du ministre ne publient de dates de fin prévues pour chaque convention : l'annexe 9.1 donne pour chaque convention sa date, ses logements et son solde restant à verser, mais aucune date de fin prévue ou effective. Seul le chapitre 7 donne des dates, pour ses plus grands projets : des années de démarrage et des durées prévues (par exemple Neischmelz : démarré au printemps 2024, durée prévue de 15 à 20 ans) et, pour huit projets dotés de leur propre loi de financement, une période de travaux prévue avec une année de fin.

Lorsque l'État achète lui-même des logements, il publie bien des dates : son communiqué du 18 décembre 2025 donnait un calendrier d'achèvement daté pour les 358 logements achetés sur plan (VEFA) qu'il avait acquis, des 68 déjà achevés aux 100 attendus au troisième trimestre 2028. Le rapport et les réponses du ministre ne donnent aucun calendrier d'achèvement comparable pour les 5 348 logements conventionnés.

Combien de logements l'État a-t-il achetés sur plan (VEFA) ?

L'État achète aussi des logements sur plan (VEFA). Le rapport 2025 compte 460 logements au 31 décembre 2025 dans son tableau et 565 dans la description que sa propre annexe donne de ce même tableau, et ses chiffres clés les disent acquis (la section 6.2 indique que l'État s'y est engagé), tandis que le communiqué du ministère du 18 décembre 2025 en comptait 358 acquis ; aucun des documents cités ici ne les réconcilie. Les chiffres ultérieurs incluent des réservations (voir la méthodologie). Pour ces 358 logements, le calendrier de décembre 2025 du ministère, repris en mars 2026, en donnait 68 comme achevés et prévoyait les autres entre début 2026 et le troisième trimestre 2028. Une fois achevés, ces logements doivent être gérés par la SNHBM et le Fonds du Logement : n'ajoutez donc pas les chiffres VEFA à ceux des promoteurs. Les changements de juillet 2026 sont présentés dans notre explication sur l'extension de 300 millions d'euros du programme d'achats sur plan de l'État.

Attendre un logement abordable à louer : quand les logements neufs arriveront-ils ?

Sur les 5 348 logements conventionnés au 31 décembre 2025, 3 430 (64 %) sont prévus comme logements abordables à louer ouverts à tous, 19 comme logements locatifs destinés à des publics spécifiques, par exemple les jeunes adultes, et 1 899 (36 %) pour la vente abordable, généralement sous bail emphytéotique. C'est un stock de projets de tous âges, pas des logements pour lesquels vous pouvez postuler aujourd'hui.

Pour les projets les plus récents, c'est le propre calendrier du rapport qui donne le rythme. Une convention pour construire des logements n'est signée qu'une fois que le promoteur dispose d'un avant-projet détaillé, et la construction peut ensuite durer 2 à 4 ans, selon l'annexe explicative du rapport. Par conséquent, à notre lecture de ces durées de phase générales, la plupart des 1 293 logements conventionnés en 2025, plus du double des 504 de 2024, ont peu de chances d'être prêts avant 2027, même si certains projets sont déjà en chantier lorsqu'ils sont conventionnés et pourraient arriver plus tôt. Pour les conventions plus anciennes non plus, le rapport ne donne aucune date d'achèvement par convention.

Côté demande, la réponse du ministre à la question n° 4649 du 22 septembre 2026 comptait 12 401 dossiers de candidats dans le RENLA au 31 août 2026. Selon lui, il est encore trop tôt pour juger si le RENLA accélère la mise en relation des logements et des candidats, car le registre ne couvre pas encore tous les logements abordables, et les bailleurs sociaux attribuent encore selon leurs procédures antérieures les logements qui ne figurent pas encore dans le RENLA.

En pratique :

• Si vous figuriez déjà sur la liste d'un bailleur social, la page RENLA du ministère indique que votre dossier a été repris automatiquement ; sinon, faites votre demande sur MyGuichet.lu ou auprès d'un bailleur social (voir qui peut s'inscrire au RENLA et quel loyer vous paieriez).
• Demandez aux bailleurs sociaux proches de chez vous comment ils attribuent les logements qui ne figurent pas encore dans le registre.
• Continuez en parallèle à chercher sur le marché privé (voir les délais ci-dessus).
• Connaissez les nouvelles règles : la loi du 7 septembre 2026 demande aux locataires d'un logement abordable une garantie locative de 3 000 euros, payable en plusieurs fois dans les deux ans suivant l'emménagement (autres changements dans la méthodologie). Rien de tout cela ne change les chiffres de 2025 ci-dessus.

Exemple chiffré : lire un projet de l'annexe 9.1

L'annexe 9.1 du rapport liste les conventions de l'inventaire, projet par projet (un projet peut en avoir plusieurs), avec le promoteur, la localité, la date de convention, le nombre de logements et l'argent restant à verser au 31 décembre 2025. Prenons une ligne : la résidence Rucio de la SNHBM à Diekirch, 20 logements locatifs neufs conventionnés le 27 janvier 2016, près de dix ans avant la date d'arrêté du rapport, avec 979 180 euros restant à verser au 31 décembre 2025.

La ligne ne dit pas si les 20 logements sont achevés, loués ou encore en construction. Une convention ancienne avec de l'argent restant à verser ne prouve pas qu'un projet est à l'arrêt, car le décompte final peut simplement être encore attendu. Pour un conseiller communal ou un habitant, la question utile est donc de savoir lesquels de ces logements sont achevés, et lesquels sont loués.

Quels sont les meilleurs arguments en faveur du ministère ?

Les projets abordables prennent des années : le rapport compte 2 à 4 ans rien que pour la construction des logements, après des phases de terrain, de planification et d'infrastructures qui peuvent durer bien plus longtemps. Les deux promoteurs comptés construisent deux logements conventionnés sur trois, et leurs logements « en réalisation » ont fortement augmenté de 2023 à 2025. Dater 358 logements que l'État achète lui-même est plus facile que dater 5 348 logements construits par des dizaines de promoteurs, et le rapport donne bien des années de démarrage et des durées prévues pour ses plus grands projets, ainsi que des années de fin pour huit d'entre eux. Le ministre fait aussi valoir qu'un registre national a besoin de temps pour contenir des données complètes, fiables et à jour (réponse à la question n° 4649). Et il a lui-même révélé la lacune, par écrit, en réponse à une question qui demandait un chiffre commune par commune.

Ces arguments sont justes, et rien sur cette page ne montre de gaspillage, de retard ou de mauvais usage dans un quelconque projet. Mais ils ne comblent pas la lacune. Environ un quart des logements ajoutés en 2025 échappent aux chiffres d'achèvement, ni le rapport ni les réponses du ministre ne donnent de chiffre national des logements neufs loués ou vendus, et le total de l'inventaire a changé entre deux rapports. Le rapport de juillet 2026 prévoyant des dépenses de 476 millions d'euros à 542 millions d'euros par an jusqu'en 2029, c'est là le fait qui manque.

Qu'est-ce qui changerait cette conclusion ?

Deux résultats changeraient cette page. Un chiffre publié des logements achevés et loués pour la première fois, par année et par promoteur, communes et promoteurs sans but lucratif compris, comblerait la lacune centrale. Et si les dates de fin prévues dans les demandes de 2025 montrent que la plupart de ces 1 293 logements sont attendus en 2026, le conseil donné aux locataires en attente est faux. Deux choses à surveiller : les chiffres d'attribution du RENLA, et le prochain rapport du Fonds spécial, s'il suit le calendrier de juillet de cette année.

Que pouvez-vous en faire ?

• Si vous lisez une annonce sur le logement, placez chaque chiffre dans le tableau des étapes avant de le comparer ou de le partager : terrain, paiement, convention, construction, achèvement, location.
• Si vous siégez dans un conseil communal ou en suivez un, retrouvez les projets de votre commune dans l'annexe 9.1 (pages 67 à 89 du rapport, classés par type de promoteur) et demandez, comme dans l'exemple chiffré, lesquels sont achevés et loués. Comparez ensuite le nombre de logements locatifs abordables pour 100 habitants de votre commune dans l'annexe 9.3 (pages 95 à 97 ; chiffre national 0,65).
• Si vous voulez acheter un logement abordable, le RENLA ne vous aidera pas : il s'adresse aux locataires. Adressez-vous à la SNHBM, au Fonds du Logement ou à votre commune ; si vous envisagez d'acheter sur plan sur le marché privé, voir notre guide d'achat en VEFA.

Le ministère devrait-il publier dès maintenant les dates de fin prévues que la loi de 2023 impose à chaque demande, et un chiffre incomplet mais daté des logements achevés et loués, par promoteur, comme il le fait déjà avec un calendrier pour les logements qu'il achète sur plan ? Ou devrait-il attendre que le RENLA couvre tout le parc, afin que des chiffres partiels ne soient pas cités comme des totaux nationaux ? Dites-nous quelle option vous choisiriez, et pourquoi, dans les commentaires en bas de cette page.

Cette page explique des documents publics. Elle ne constitue pas un conseil juridique ou financier.