Luxemburgs 5.348 erschwingliche Wohnungen „im Bau“ können fertige einschließen, und keine landesweite Zählung sagt, wie viele

Zählt das Ministerium fertige erschwingliche Wohnungen?

„Das Wohnungsbauministerium verfügt über keine Statistik über alle fertiggestellten erschwinglichen Wohnungen.“ So antwortete Wohnungsbauminister Claude Meisch am 17. Juli 2026 schriftlich auf die parlamentarische Anfrage Nr. 4398 (unsere Übersetzung aus dem Luxemburgischen von „huet keng Statistiken iwwert all färdeggestalltee abordabele Wunnengen“). Der Abgeordnete Ben Streff hatte gefragt, wie viele erschwingliche Wohnungen über fünf Jahre in jeder Gemeinde geschaffen worden seien und wie viele die Gemeinden selbst gebaut hätten. Der Minister fügte hinzu, dass das Ministerium auch keine Gesamtzahl der erschwinglichen Wohnungen habe. Für Fertigstellungen nannte er nur die Zahlen der beiden öffentlichen Bauträger, die nach seinen Worten die meisten erschwinglichen Wohnungen im Land bauen. Für Wohnungen, die die Gemeinden selbst gebaut haben, nannte er keine Zahl.

Paperjam berichtete am 6. Juli 2026 über diese Lücke, auf Grundlage einer früheren Regierungsantwort an die LSAP-Abgeordneten Mars Di Bartolomeo und Yves Cruchten, und seine Analyse vom 2. Juli 2026 legte die Rekordausgaben und die langen Wartezeiten dar, bis Wohnungen bereitstehen. Diese Seite gleicht die offiziellen Zahlen untereinander, mit dem Bericht des Vorjahres und mit dem Fördergesetz ab.

Die Spur des Geldes, Stufe für Stufe

Die Zeilen lassen sich weder addieren noch zu einer „Fertigstellungsquote“ teilen: Jede hat ihre eigene Grundgesamtheit und ihr eigenes Datum.

Wofür wurden die 474 Millionen Euro gezahlt?

Laut der Mitteilung des Ministeriums vom 2. Juli 2026 flossen 2025 474 Millionen Euro in erschwinglichen Wohnraum, gegenüber 224 Millionen Euro im Jahr 2024. Tabelle 6.3 des Berichts 2025 des Fonds spécial schlüsselt die gezahlten 473,5 Millionen Euro auf: 375,2 Millionen Euro an Aides à la pierre (der Anteil des Staates an Projekten sozialer Bauträger, plus 6 Millionen Euro an private Unternehmen), 71,9 Millionen Euro für Wohnungen, die der Staat auf Plan kauft (VEFA), und 26,4 Millionen Euro im Rahmen des Pacte Logement, des Wohnungsbauvertrags des Staates mit den Gemeinden. Die Summe der Aides à la pierre enthält auch die 73 Millionen Euro, die der Staat selbst für den Kauf von Grundstücken ausgab.

Dieselbe Tabelle weist für 2025 740,9 Millionen Euro an neuen Verpflichtungen aus und 1.087,4 Millionen Euro, die zum 31. Dezember 2025 aus unterzeichneten Vereinbarungen noch zu zahlen waren. Der Bericht prognostiziert für 2026 bis 2029 Ausgaben von 476 Millionen Euro bis 542 Millionen Euro pro Jahr, mit dem Höchststand 2027. Weil eine Zahlung in Grundstücke, Planung, Infrastruktur oder Bau fließen kann, lassen sich die Zahlungen eines Jahres nicht den fertigen Wohnungen eines Jahres zuordnen.

Warum sind 5.348 konventionierte Wohnungen nicht 5.348 fertige Wohnungen?

Eine Wohnung gilt als „konventioniert“, wenn der Staat eine Vereinbarung über Aides à la pierre unterzeichnet, um sie zu bauen oder zu renovieren (ein Projekt kann außerdem gesonderte Vereinbarungen für Grundstücke oder Straßen erhalten). Laut Minister geschieht dies, sobald das Projekt mindestens die Stufe der detaillierten Planung (avant-projet détaillé) erreicht hat, also eine Baugenehmigung beantragt oder erteilt wurde, und solche Projekte sind „entweder im Bau oder kurz vor Baubeginn“; 98 % davon sind Neubauten.

Die Kennzahlenseite des Berichts beschreibt die 5.348 Wohnungen als „en construction ou en rénovation“ (im Bau oder in Renovierung). Seine eigene Definition besagt jedoch, dass der Bestand auch „fertige Wohnungen, bewohnt oder nicht“ enthält, deren Schlussabrechnung noch nicht erfolgt ist. Ein Projekt verlässt den Bestand erst, wenn es finanziell abgeschlossen ist, nachdem sein Bauträger die Schlussabrechnung eingereicht hat; 2025 traf das auf 30 Projekte mit 235 Wohnungen zu. Infolgedessen können sich in den 5.348 Wohnungen solche kurz vor Baubeginn, solche im Bau und fertige mischen, und der Bericht nennt nie die Aufteilung. Die 235 abgeschlossenen Wohnungen sind die einzige Zahl für alle Bauträger, die normalerweise erst nach der Fertigstellung kommt, und selbst sie ist ein buchhalterischer Schritt: Sie hinkt hinterher, und abgeschlossene Projektcodes können wieder aktiviert werden.

Die Gesamtzahl des Projektbestands hat sich selbst zwischen den Ausgaben verändert. Der Bericht 2024 bezifferte sie zum 31. Dezember 2024 auf 4.226 Wohnungen in 292 Projekten; der Bericht 2025 weist sie neu mit 4.290 aus, vor allem weil abgeschlossene Projektcodes wieder aktiviert wurden (die Fußnote, die diesen Grund nennt, gibt 3.935 an; siehe Methodik). Der Minister sagte der Abgeordnetenkammer, die konventionierten Wohnungen seien um 26,6 % gestiegen, nahe an den 26,55 % (26,5 % auf eine Nachkommastelle), die sich aus 5.348 gegenüber den zuerst veröffentlichten 4.226 ergeben; die eigenen Zu- und Abgänge des Berichts ab der neu ausgewiesenen Summe ergeben 24,7 %. Eine Wachstumszahl für diesen Projektbestand sagt daher wenig, solange sie nicht nennt, von welcher Ausgabe sie ausgeht.

Wie viele erschwingliche Wohnungen wurden 2025 fertiggestellt?

Die Zahlen des Ministers stammen aus den Jahresberichten des Fonds du Logement (des öffentlichen Bauträgers und Vermieters) und der SNHBM (Société nationale des habitations à bon marché, des vom Staat getragenen Bauträgers für erschwinglichen Wohnraum). 2025 stellten die beiden 404 Wohnungen fertig (Fonds du Logement 116, SNHBM 288), gegenüber 245 im Jahr 2023, und hatten 2.562 Wohnungen „in Realisierung“, so der Begriff des Ministers (Fonds du Logement 1.227, SNHBM 1.335), gegenüber 1.412 im Jahr 2023; die Grafik zeigt jedes Jahr.

Laut Bericht bauen diese beiden zwei von drei konventionierten Wohnungen, ihre Zahlen beziehen sich also auf den größten Teil des Projektbestands, auch wenn ihre eigenen Jahresberichte Wohnungen möglicherweise nicht genau so zählen wie der Bestand. Eine Lücke lassen sie trotzdem: Von den 1.293 im Jahr 2025 konventionierten Wohnungen entfielen 710 auf die SNHBM und 269 auf den Fonds du Logement, während 208 bei gemeinnützigen Bauträgern und 106 bei Gemeinden lagen. Diese 314 Wohnungen, etwa ein Viertel der Zugänge des Jahres, liegen außerhalb der einzigen Fertigstellungszahl, die der Minister nannte. Im gesamten Bestand halten Gemeinden (876 Wohnungen in 127 Projekten) und gemeinnützige Bauträger (821 in 79) 1.697 der 5.348 Wohnungen, etwa 32 %, aber 206 der 351 Projekte. Laut Bericht tragen etwa fünfzig Bauträger diese Projekte, die meisten davon Gemeinden, und sein eigener Anhang 9.1 nennt mehr; die Fertigstellungszahlen erfassen zwei.

Anhang 9.3 ergänzt eine Bestandszahl: 4.489 öffentliche Mietwohnungen zum 1. Januar 2025 (1.468 im Besitz von Gemeinden, 2.439 des Fonds du Logement und 582 der SNHBM; 0,65 je 100 Einwohner). Die Zahl der Gemeindewohnungen folgt der Definition, die zur Verteilung der Gemeindefinanzierung dient, und die Gesamtzahl ist in den vier gezeigten Jahren sowohl gesunken als auch gestiegen (3.873, 4.117, 3.817, dann 4.489), daher lassen sich ihre Veränderungen nicht als Neubau lesen; zudem lässt sie Mietwohnungen gemeinnütziger Vermieter und zu erschwinglichen Preisen verkaufte Wohnungen außen vor.

Was verlangt das Gesetz bereits?

Jeder Antrag auf Aides à la pierre muss einen Zeitplan mit dem geplanten Beginn und Ende der Arbeiten enthalten (Artikel 19 des Gesetzes von 2023, von der Reform beibehalten). Das Gesetz von 2023 legt diese Vorgabe fest; viele der 5.348 Wohnungen wurden vor diesem Gesetz konventioniert (Anhang 9.1 führt Konventionen mit Wohnungen bis zurück ins Jahr 2009 auf); ob die früheren Regeln ein solches Datum verlangten, hat diese Seite nicht geprüft. Soziale Vermieter müssen dem Register die Wohnungen melden, die sie nach dessen allgemeinem Verfahren vergeben, sowie jede Ablehnung durch Antragsteller (Artikel 53). Direkt in der Anfrage Nr. 4649 gefragt, wie viele Wohnungen seit dem Start des Registers an dort eingetragene Antragsteller vergeben worden seien, nannte der Minister keine Zahl (Antwort vom 22. September 2026). Die Regierung erklärte am 15. April 2026, RENLA ermögliche einen Überblick über den erschwinglichen Bestand, einschließlich Art, Lage und Belegungsquote. Dieselbe Mitteilung zählte etwa 3.500 Wohnungen im Register und gab an, die Erfassung aller Wohnungen, etwa 4.300, werde „in den kommenden Wochen“ abgeschlossen sein. Drei Monate später schrieb der Minister, das Ministerium habe keine Gesamtzahl der erschwinglichen Wohnungen; stattdessen verwies er auf die 4.489 öffentlichen Mietwohnungen in Anhang 9.3 und fügte hinzu, RENLA werde schrittweise mit den konventionierten erschwinglichen Wohnungen gefüllt. Am 22. September schrieb er, dass das Register noch nicht den gesamten erschwinglichen Bestand abdecke und dass weiterhin schrittweise Wohnungen hinzugefügt würden. Keines der beiden Dokumente sagt, ob mit „allen“ Wohnungen im April (etwa 4.300) und dem „gesamten erschwinglichen Bestand“ im September dieselben Wohnungen gemeint sind.

Weder der Bericht noch die Antworten des Ministers veröffentlichen geplante Enddaten für die einzelnen Konventionen: Anhang 9.1 nennt für jede Konvention Datum, Wohnungen und offenen Betrag, aber kein geplantes oder tatsächliches Enddatum. Nur Kapitel 7 nennt Daten, für seine größten Projekte: Startjahre und geplante Dauern (zum Beispiel Neischmelz: Beginn im Frühjahr 2024, geplante Dauer 15 bis 20 Jahre) und, für acht Projekte mit eigenem Finanzierungsgesetz, einen geplanten Bauzeitraum mit Endjahr.

Wenn der Staat Wohnungen selbst kauft, veröffentlicht er durchaus Termine: Seine Mitteilung vom 18. Dezember 2025 nannte einen datierten Fertigstellungszeitplan für die 358 auf Plan (VEFA) erworbenen Wohnungen, von 68 bereits fertigen bis zu 100, die im dritten Quartal 2028 fällig sind. Der Bericht und die Antworten des Ministers nennen keinen vergleichbaren Fertigstellungszeitplan für die 5.348 konventionierten Wohnungen.

Wie viele Wohnungen hat der Staat auf Plan gekauft (VEFA)?

Der Staat kauft auch Wohnungen auf Plan (VEFA). Der Bericht 2025 zählt zum 31. Dezember 2025 in seiner Tabelle 460 Wohnungen und in seiner eigenen Anhangsbeschreibung derselben Tabelle 565, und seine Kennzahlen bezeichnen sie als erworben (laut Abschnitt 6.2 hat sich der Staat zu ihnen verpflichtet), während die Mitteilung des Ministeriums vom 18. Dezember 2025 358 erworbene zählte; keines der hier zitierten Dokumente bringt sie in Einklang. Spätere Zahlen schließen Reservierungen ein (siehe Methodik). Für die 358 Wohnungen nannte der Zeitplan des Ministeriums vom Dezember 2025, der im März 2026 wiederholt wurde, 68 als fertig und erwartete den Rest zwischen Anfang 2026 und dem dritten Quartal 2028. Nach der Fertigstellung sollen die Wohnungen von der SNHBM und dem Fonds du Logement verwaltet werden; addieren Sie VEFA-Zahlen daher nicht zu den Zahlen der Bauträger. Die Änderungen vom Juli 2026 stehen in unserem Erklärstück zur Aufstockung des staatlichen Programms für Käufe auf Plan um 300 Millionen Euro.

Warten auf eine erschwingliche Mietwohnung: Wann kommen neue Wohnungen?

Von den 5.348 konventionierten Wohnungen zum 31. Dezember 2025 sind 3.430 (64 %) als erschwingliche Mietwohnungen für alle geplant, 19 als Mietwohnungen für bestimmte Gruppen wie junge Erwachsene, und 1.899 (36 %) sind für den erschwinglichen Verkauf bestimmt, in der Regel in Erbpacht (Emphyteose). Das ist ein Bestand an Projekten jeden Alters, keine Wohnungen, für die man sich heute bewerben kann.

Für die neuesten Projekte gibt der eigene Zeitplan des Berichts das Tempo vor. Eine Konvention für den Bau von Wohnungen wird erst unterzeichnet, wenn der Bauträger eine detaillierte Planung hat, und der Bau kann danach laut dem erläuternden Anhang des Berichts 2 bis 4 Jahre dauern. Deshalb dürften nach unserer Lesart dieser allgemeinen Phasendauern die meisten der 1.293 im Jahr 2025 konventionierten Wohnungen, mehr als doppelt so viele wie die 504 von 2024, kaum vor 2027 fertig sein, auch wenn manche Projekte bei der Konventionierung bereits gebaut werden und früher kommen können. Auch für ältere Konventionen nennt der Bericht kein Fertigstellungsdatum je Konvention.

Auf der Nachfrageseite zählte die Antwort des Ministers auf die Anfrage Nr. 4649 vom 22. September 2026 zum 31. August 2026 12.401 Antragsdossiers in RENLA. Er sagte, es sei noch zu früh, um zu beurteilen, ob RENLA die Zuordnung von Wohnungen und Antragstellern beschleunigt, weil das Register noch nicht alle erschwinglichen Wohnungen erfasst, und dass soziale Vermieter Wohnungen, die noch nicht in RENLA sind, weiterhin nach ihren bisherigen Verfahren vergeben.

Konkret heißt das:

• Wenn Sie bereits auf der Liste eines sozialen Vermieters standen, wurde Ihr Dossier laut der RENLA-Seite des Ministeriums automatisch übernommen; wenn nicht, stellen Sie Ihren Antrag über MyGuichet.lu oder bei einem sozialen Vermieter (siehe wer sich bei RENLA eintragen kann und welche Miete Sie zahlen würden).
• Fragen Sie die sozialen Vermieter in Ihrer Nähe, wie sie Wohnungen vergeben, die noch nicht im Register sind.
• Suchen Sie parallel weiter auf dem privaten Markt (siehe die Zeitangaben oben).
• Kennen Sie die neuen Regeln: Das Gesetz vom 7. September 2026 verlangt von Mietern erschwinglicher Wohnungen eine Mietkaution von 3.000 Euro, zahlbar in Raten innerhalb von zwei Jahren nach dem Einzug (weitere Änderungen in der Methodik). Nichts davon ändert die obigen Zahlen für 2025.

Durchgerechnetes Beispiel: ein Projekt in Anhang 9.1 lesen

Anhang 9.1 des Berichts listet die Konventionen des Bestands Projekt für Projekt auf (ein Projekt kann mehrere haben), mit Bauträger, Ortschaft, Konventionsdatum, Zahl der Wohnungen und dem zum 31. Dezember 2025 noch zu zahlenden Betrag. Nehmen wir eine Zeile: die résidence Rucio der SNHBM in Diekirch, 20 neue Mietwohnungen, konventioniert am 27. Januar 2016, fast zehn Jahre vor dem Stichtag des Berichts, mit 979.180 Euro, die zum 31. Dezember 2025 noch zu zahlen waren.

Die Zeile sagt nicht, ob die 20 Wohnungen fertig, vermietet oder noch im Bau sind. Eine alte Konvention mit noch offenem Betrag beweist nicht, dass ein Projekt stillsteht, denn vielleicht steht nur die Schlussabrechnung noch aus. Für Gemeinderatsmitglieder oder Einwohner ist die nützliche Frage daher: Welche dieser Wohnungen sind fertig, und welche sind vermietet?

Was spricht am stärksten für das Ministerium?

Erschwingliche Projekte dauern Jahre: Der Bericht veranschlagt allein für den Bau der Wohnungen 2 bis 4 Jahre, nach Grundstücks-, Planungs- und Infrastrukturphasen, die viel länger dauern können. Die beiden gezählten Bauträger bauen zwei von drei konventionierten Wohnungen, und ihre Wohnungen „in Realisierung“ sind von 2023 bis 2025 stark gestiegen. 358 Wohnungen zu datieren, die der Staat selbst kauft, ist einfacher, als 5.348 Wohnungen von Dutzenden Bauträgern zu datieren, und für seine größten Projekte nennt der Bericht durchaus Startjahre und geplante Dauern, für acht davon auch Endjahre. Der Minister argumentiert zudem, dass ein nationales Register Zeit braucht, um vollständige, verlässliche und laufend aktualisierte Daten zu enthalten (Antwort auf die Anfrage Nr. 4649). Und er hat die Lücke selbst offengelegt, schriftlich, als Antwort auf eine Frage, die eine Zählung Gemeinde für Gemeinde verlangte.

Dieses Argument ist fair, und nichts auf dieser Seite belegt Verschwendung, Verzögerung oder Missbrauch in irgendeinem Projekt. Aber es schließt die Lücke nicht. Etwa ein Viertel der 2025 hinzugekommenen Wohnungen liegt außerhalb der Fertigstellungszahlen, weder der Bericht noch die Antworten des Ministers nennen eine landesweite Zahl vermieteter oder verkaufter neuer Wohnungen, und die Gesamtzahl des Projektbestands hat sich zwischen zwei Berichten geändert. Da der Bericht vom Juli 2026 bis 2029 Ausgaben von 476 Millionen Euro bis 542 Millionen Euro pro Jahr prognostiziert, ist das die fehlende Angabe.

Was würde diese Schlussfolgerung ändern?

Zwei Ergebnisse würden diese Seite ändern. Eine veröffentlichte Zählung der fertiggestellten und erstmals vermieteten Wohnungen nach Jahr und Bauträger, einschließlich Gemeinden und gemeinnütziger Bauträger, würde die zentrale Lücke schließen. Und falls die geplanten Enddaten in den Anträgen von 2025 zeigen, dass die meisten dieser 1.293 Wohnungen 2026 fertig werden sollen, ist der Rat an wartende Mieter falsch. Zwei Dinge sollte man im Blick behalten: Zuteilungszahlen von RENLA und den nächsten Bericht des Fonds spécial, falls er wie in diesem Jahr im Juli erscheint.

Was können Sie damit tun?

• Wenn Sie eine Ankündigung zum Wohnungsbau lesen, ordnen Sie jede Zahl in die Stufentabelle ein, bevor Sie sie vergleichen oder teilen: Grundstück, Zahlung, Konvention, Bau, fertig, vermietet.
• Wenn Sie in einem Gemeinderat sitzen oder einen verfolgen, suchen Sie die Projekte Ihrer Gemeinde in Anhang 9.1 heraus (Seiten 67 bis 89 des Berichts, nach Art des Bauträgers geordnet) und fragen Sie, wie im durchgerechneten Beispiel, welche fertig und vermietet sind. Vergleichen Sie dann die erschwinglichen Mietwohnungen Ihrer Gemeinde je 100 Einwohner in Anhang 9.3 (Seiten 95 bis 97; landesweiter Wert 0,65).
• Wenn Sie eine erschwingliche Wohnung kaufen möchten, hilft Ihnen RENLA nicht: Es ist für Mieter. Wenden Sie sich an die SNHBM, den Fonds du Logement oder Ihre Gemeinde; wenn Sie erwägen, auf dem privaten Markt auf Plan zu kaufen, lesen Sie unseren VEFA-Kaufratgeber.

Sollte das Ministerium schon jetzt die geplanten Enddaten, die das Gesetz von 2023 in jedem Antrag verlangt, und eine unvollständige, aber datierte Zählung fertiger und vermieteter Wohnungen nach Bauträger veröffentlichen, so wie es das mit einem Zeitplan für die auf Plan gekauften Wohnungen schon tut? Oder sollte es warten, bis RENLA den gesamten Bestand abdeckt, damit unvollständige Zählungen nicht als landesweite Gesamtzahlen zitiert werden? Sagen Sie uns, wofür Sie sind und warum, in den Kommentaren am Ende dieser Seite.

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