« Booster fir de Wunnengsbau » : die 7 Maßnahmen vom Juli 2026 und wie weit die Schwellen den Markt erreichen

Direkte Antwort : Was angekündigt ist, was auf die Abstimmung über das Gesetz wartet (Stand: 24. August 2026)

Die Regierung hat am 16. Juli 2026 das Paket « Booster fir de Wunnengsbau » vorgestellt (Kommuniqué der Ministerien für Finanzen und Wohnungsbau, vollständig gelesen ; Spiegel auf logement.public.lu am 20. August 2026 überprüft). Sieben Maßnahmen, mit zwei verschiedenen angekündigten Anwendungsdaten — und keine ist in Kraft : Das Gesetz ist Stand: 24. August 2026 immer noch nicht verabschiedet :

Wo steht das Gesetz, Stand: 24. August 2026 : Der Regierungsrat hat am 24. Juli 2026 die beiden Gesetzesentwürfe angenommen, die das Paket tragen — den « Gesetzesentwurf zur Änderung des geänderten Gesetzes vom 30. Juli 2002 zur Festlegung verschiedener steuerlicher Maßnahmen zur Förderung der Vermarktung und des Erwerbs von Baugrundstücken und Wohngebäuden » und den « Gesetzesentwurf zur Umsetzung einer vorübergehenden Befreiung von den Eintragungs- und Übertragungsgebühren für bestehende Bauten im Rahmen von Verkäufen im Zustand der künftigen Fertigstellung ». Keine dieser Maßnahmen ist also heute in Kraft : Sie müssen noch ihren Weg durch die Abgeordnetenkammer gehen. Konkret : Wenn Sie jetzt unterzeichnen, wendet der Notar das geltende Recht an (Bëllegen Akt bei 40.000 €), und die Erhöhung wird anschließend bei der AED beantragt, sobald das Gesetz verabschiedet ist.

Die Berechnung der Obergrenze : Die ordentlichen Gebühren betragen 6 % Eintragung + 1 % Übertragung, also 7 % des Preises. 45.000 € / 7 % ≈ 642.857 €, vom Kommuniqué auf « etwa 640.000 € » und von der Presse auf « etwa 643.000 € » gerundet. Für ein Paar : 90.000 € / 7 % ≈ 1.285.714 €, also fast 1,3 Millionen €. In jedem Fall bleiben mindestens 100 € Gebühren zu zahlen.

Bëllegen Akt 45.000 € : Was die neue Obergrenze wirklich ändert

Das Steuerguthaben auf notarielle Akte (« Bëllegen Akt ») wird von 40.000 € auf 45.000 € pro natürlicher Person für Erwerbe zu eigenen Wohnzwecken angehoben, anwendbar ab dem 16. Juli 2026 (Kommuniqué ; Stand: 20. August 2026). Käufer, deren Akt zwischen der Ankündigung und dem Inkrafttreten des Gesetzes geschlossen wird, können die Erhöhung bei der Verwaltung für Eintragung, Domänen und MwSt. (AED) beantragen.

Wichtige Präzisierung : Stand: 20. August 2026 zeigt die Guichet-Seite weiterhin eine Obergrenze von 40.000 € an (Seite am 7. Juli 2025 geändert), und das Gesetz ist noch nicht veröffentlicht. Das Kommuniqué kündigt eine Anwendbarkeit ab dem 16. Juli an, die Presse spricht von rückwirkender Anwendung « sobald das Gesetz genehmigt ist ». Lassen Sie sich zum Zeitpunkt Ihres Akts die Obergrenze vom Notar oder der AED bestätigen. Unsere Seite zum Bëllegen Akt erklärt die Funktionsweise des Guthabens und die Wohnbedingungen ; überprüfen Sie beim Notar oder der AED die am Tag des Akts geltende Obergrenze.

Vor der Annahme des vollen Betrags zu prüfen : Das Guthaben ist pro Person gedeckelt und wird mit den Erwerben verbraucht. Wenn Ihre Gebühren bei einem Kauf den Gesamtbetrag des Guthabens nicht erreichen, bleibt der Rest für andere Erwerbe nutzbar, bis es aufgebraucht ist — aber ein bereits bei einem früheren Kauf angebrochenes Guthaben reduziert entsprechend, was Ihnen bleibt. Der verbleibende Saldo ist auf MyGuichet.lu einsehbar, und der Notar beantragt das Guthaben bei der Beurkundung (Guichet.lu, abgerufen am 24. August 2026).

Was das für den Markt bedeutet, Stand: 20. August 2026 : Die Obergrenze ohne Gebühren deckt nun eine Immobilie von etwa 640.000 € für einen alleinigen Käufer ab — siehe den Datenabschnitt für den Anteil des tatsächlichen Bestands.

Die Befreiung von den Gebühren beim VEFA-Kauf : Ein Drei-Jahres-Fenster

Eine vorübergehende Befreiung von den Eintragungs- und Übertragungsgebühren wird für natürliche Personen eingeführt, die im VEFA-Verfahren eine Wohnung zu Hauptwohnzwecken erwerben, deren Bau zum Zeitpunkt des Erwerbs zu höchstens 80 % fertiggestellt ist : Die Gebühren werden nur auf den Grundstückswert fällig. Die Maßnahme gilt für Akte ab dem 16. Juli 2026 und für drei Jahre — ein Fenster, das also bis Mitte 2029 läuft.

Als indikatives Beispiel : Bei einer Neubauwohnung von 800.000 € mit 200.000 € Grundstücksanteil (Aufteilung des offiziellen Beispiels zur 3×6-AfA) würden die Gebühren von etwa 56.000 € (7 % von 800.000 €) auf etwa 14.000 € (7 % von 200.000 €) vor jedem Guthaben sinken — der Grundstücksanteil am Gesamtwert hängt vom Projekt ab. Der Leitfaden zum Kauf im VEFA-Verfahren erläutert den Kaufprozess auf Plan.

Investoren : Die 3×6-AfA und die 8 % MwSt.

Das neue Regime der beschleunigten Abschreibung « dreimal 6 » ermöglicht 6 % Abschreibung pro Jahr über 6 Jahre, wenn die Abschreibungsbasis 600.000 € pro Gebäude nicht übersteigt ; oberhalb dieser Schwelle gilt ein Satz von 2 % auf die gesamte Basis, ohne zeitliche Begrenzung. Erwerbe im Jahr 2026 können zwischen dem alten und dem neuen Regime wählen ; ab dem 1. Januar 2027 ist das neue Regime für neue Erwerbe allein anwendbar, während frühere Regime bis zu ihrem Ende anwendbar bleiben.

Offizielles Beispiel (Luxembourg Times, 16. Juli 2026) : Eine Wohnung von 800.000 €, also 200.000 € Grundstück und 600.000 € Bau, ermöglicht einen Abzug von 36.000 € pro Jahr über 6 Jahre (6 % von 600.000 €). Der Finanzminister hat präzisiert, dass die Maßnahme auf bezahlbare Mietinvestitionen abzielt : Oberhalb der Schwelle profitiert der Investor nur von der normalen Abschreibung von 2 %. Um eine Nettorendite zu schätzen, integrieren Sie dieses Regime in die anderen Kosten, die in unserem Leitfaden zur Mietrendite vorgestellt werden. Diese Zahlenbeispiele sind allgemeine Informationen, keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung : Die tatsächliche Wirkung auf Ihre Situation hängt von Ihrer Besteuerung und dem Projekt ab und ist mit Ihrem Steuerberater, Ihrem Notar oder der Verwaltung der direkten Steuern zu überprüfen.

Die auf 8 % reduzierte MwSt. für die Schaffung von Mietwohnungen mit sozialer Zweckbestimmung gilt ab dem Inkrafttreten des Gesetzes (Stand: 20. August 2026 noch nicht verabschiedet), ohne rückwirkende Wirkung. Bedingungen (Kommuniqué) : maximale Fläche von 120 m² ; Verkaufspreis pro m² kleiner oder gleich dem vom Observatoire de l'habitat veröffentlichten Medianpreis je nach Region und Größe ; Mietrendite auf 4 % des investierten Nettokapitals begrenzt ; Vermietung für mindestens zehn Jahre ; Vermietung an einen vom Ministerium für Wohnungsbau zertifizierten förderfähigen Mieter.

Käufer : Der Zinszuschuss von 300.000 € und die Eigentumsförderungsprämie

Der Zinszuschuss wird verstärkt : Der maximale Betrag des berücksichtigten Darlehens steigt von 200.000 € auf 300.000 €, wenn mindestens einer der Darlehensnehmer 35 Jahre oder jünger ist (+100.000 €). Für alle Haushalte steigt die allgemeine Obergrenze von 200.000 € auf 250.000 €, der Zuschlag pro unterhaltsberechtigtem Kind von 20.000 € auf 30.000 €, für eine maximale Obergrenze von 370.000 €. Die Verbesserungen kommen sowohl neuen Antragstellern als auch Begünstigten zugute, deren Akte bereits in Auszahlung ist.

Beispiel aus dem Kommuniqué (Stand: 20. August 2026) : Ein Haushalt mit einem unterhaltsberechtigten Kind und einem Nettoeinkommen von 79.000 €, der einen Zuschuss von 1,5 % erhält, kann dank der neuen Obergrenze für « junge Käufer » von 330.000 € nun bis zu 400,31 € pro Monat erhalten (+133,43 €). Hinweis : Die maximale Obergrenze von 370.000 € gilt für das allgemeine Regime ; die Beispiele des Kommuniqués für junge Käufer mit Kindern reichen bis zu einer Obergrenze von 420.000 € (4 Kinder).

Parallel dazu kündigt das Kommuniqué die Öffnung der Eigentumsförderungsprämie — und der Sparprämie — für junge Käufer von bezahlbarem oder kostengünstigem Wohnraum an, wenn mindestens einer der künftigen Eigentümer zum Zeitpunkt des Akts 35 Jahre oder jünger ist. Diese Öffnung setzt das Inkrafttreten des Gesetzes voraus, das Stand: 24. August 2026 nicht verabschiedet ist ; bisher waren diese Beihilfen Käufern auf dem privaten Markt vorbehalten. Die CSSF hat außerdem bestätigt, dass die mit den Wohnbeihilfen verbundene Staatsgarantie von den Banken bei der Gewährung des Hypothekendarlehens als Eigenkapital betrachtet werden kann (Luxembourg Times, 16. Juli 2026).

Um Ihre Situation zu prüfen, konsultieren Sie den Simulator für Wohnbeihilfen und das Tool Mietbeihilfe, und bestätigen Sie dann die geltenden Obergrenzen beim Ministerium.

Bürgeranleihe von 250 Millionen € und VEFA-Programm des Staates

Nach dem Erfolg der Defence Bond wird eine Bürgerobligation von 250 Millionen € zur Finanzierung von bezahlbarem Wohnraum aufgelegt, mit Zinsen, die von der 20 %igen Quellensteuer befreit sind — der Start ist für Anfang 2027 geplant. Die endgültigen Bedingungen (Laufzeit, Kupon) sind noch nicht bekannt gegeben.

Auf der Seite des öffentlichen Baus wird das VEFA-Erwerbsprogramm des Staates verlängert : Nach einer ersten Tranche von 480 Millionen €, mit der 830 bezahlbare Wohnungen erworben oder reserviert werden konnten, wird eine zusätzliche Tranche von 300 Millionen € mobilisiert. Die Regelung entwickelt sich in Richtung Teilkauf von Projekten (z. B. drei von zehn Wohnungen), um die Finanzierung der Bauträger zu ermöglichen, und die Erwerbsobergrenzen sind nun in sechs Gemeindekategorien regionalisiert (Stand: 20. August 2026). Zur Einordnung : Die im Dreiparteien-Gespräch diskutierte Erhöhung des Steuerguthabens um 3 % (von 50.000 € auf 100.000 €) wird nicht stattfinden : Die europäischen Behörden haben negativ geantwortet (Luxembourg Times).

Warum nur 26,2 % des Neubaus unter der Obergrenze ? (Daten von chathome.lu)

Eine praktische Frage bleibt dann : Wie viele tatsächlich zum Verkauf stehende Immobilien liegen unter den neuen Obergrenzen ? Wir haben es am 20. August 2026 auf unserem Korpus gemessen (Firestore-Produktion, listing_search_versions/gr-policy-2026.3, aktive Wohnungen zum Verkauf in Luxemburg, bekannte Preise) :

Nur 26,2 % der Neubauwohnungen liegen unter der Obergrenze von etwa 640.000 € — also 515 von 1.962 Neubauten. Das ist weniger als beim gesamten Markt (39,0 %, also 2.404 von 6.161 Wohnungen) : Neubauten sind teurer, nicht billiger. Der Median des geforderten Preises liegt bei etwa 789.000 € für einen Neubau, gegenüber 669.000 € für den Rest des Bestands ; in €/m² liegt der Neubaumedian bei 9.000 €/m² gegenüber 8.000 €/m², also einem Aufschlag von +12,5 % (gleiche Methode auf beiden Seiten, n=1.747 Neubauten / n=3.672 andere).

Dieses Ergebnis erklärt sich zunächst dadurch, dass der Neubaumedian (789.000 €) die Obergrenze von 640.000 € übersteigt : So positioniert sich mehr als die Hälfte der Neubauprojekte über der Schwelle des Steuerguthabens. Auch die Geografie spielt eine Rolle : Die teuren Gemeinden im Zentrum (Luxemburg, Strassen, Bartringen, Hesperingen) konzentrieren die Neubauprojekte über der Obergrenze, was die sehr niedrigen Anteile von Bartringen (9 %), Hesperingen (3 %) und Strassen (7 %) erklärt. Umgekehrt erreichen die Gemeinden im Süden und Westen dank moderaterer Preise deutlich höhere Anteile — 75 % in Düdelingen, 40 % in Diekirch, 34 % in Esch an der Alzette. Folglich deckt die Obergrenze ohne Gebühren vor allem die niedrigsten Budgets im Neubausegment ab, und der Süden des Landes konzentriert den Großteil des Neubestands unter 640.000 €.

Unter der « Paar »-Obergrenze von etwa 1,286 Millionen € fällt fast der gesamte Neubau : 90,1 % der 1.962 Neubauwohnungen. Mit anderen Worten : Die Obergrenze von 640.000 € nützt vor allem alleinstehenden Käufern (oder Paaren mit kleinem Budget) ; für Paare verschiebt sich die Einschränkung auf den Markt der Immobilien über 640.000 €, aber unter 1,3 Millionen €.

Für junge Budgets ist die Realität härter : Nur 1,1 % aller verfolgten Wohnungen kosten 300.000 € oder weniger (68 Objekte), und 0,5 % der Neubauten (9 Objekte) ; unter 400.000 € sind es 5,2 % aller Wohnungen und 2,0 % der Neubauten. Die neue förderfähige Darlehensobergrenze von 300.000 € für unter 35-Jährige entspricht also einem sehr schmalen Segment des aktuellen Bestands.

Was das für Ihre Entscheidung in diesem Monat ändert

Drei konkrete Situationen, mit den obigen Daten :

1. Junges Paar unter 35 Jahren auf der Suche nach einer ersten Wohnung. Die berücksichtigte Darlehensobergrenze steigt auf 300.000 € (+30.000 € pro Kind) und der Bëllegen Akt von 45.000 € pro Person deckt eine Immobilie bis etwa 640.000 € ohne Gebühren. Aber beim aktuellen Bestand kosten nur 1,1 % der Wohnungen 300.000 € oder weniger — das förderfähige Neubaubudget von 300.000 € deckt 9 Neubauten. Das Paar muss entweder auf Bestand zielen (der Rest des Bestands liegt etwa 1,7-mal häufiger unter 640.000 € : 45,0 % gegenüber 26,2 %) oder das Budget erweitern und das Steuerguthaben auf den Teil des Preises darüber verwenden.

2. Käufer einer Neubauwohnung zum Median (~789.000 €). Bei diesem Preis zahlt der alleinige Käufer 7 % Gebühren vor Guthaben, also etwa 55.230 €, abzüglich des Guthabens von 45.000 € ≈ 10.230 € Rest ; ein Paar, das noch über sein gesamtes Guthaben verfügt, also 90.000 € zu zweit, deckt fast die gesamten Gebühren (mindestens 100 €) — vorausgesetzt, keiner hat sein Guthaben bereits bei einem früheren Kauf angebrochen, der verbleibende Saldo ist auf MyGuichet.lu einsehbar. Bei einem VEFA-Kauf mit weniger als 80 % Fertigstellung bei der Unterzeichnung fallen die Gebühren nur auf das Grundstück an (etwa 14.000 € im Beispiel von 800.000 €) — das Drei-Jahres-Fenster (16. Juli 2026 → Mitte 2029) macht den Kauf auf Plan deutlich günstiger bei den Erwerbsnebenkosten.

3. Mietinvestor. Das 3×6-Regime (6 % pro Jahr über 6 Jahre auf einer Basis ≤ 600.000 €) verbessert die Nettorendite von Objekten unter der Schwelle ; darüber hinaus gilt nur die normale Abschreibung von 2 % auf die gesamte Basis. Für soziale Projekte reduziert die 8 % MwSt. die Baukosten — aber nur bei Inkrafttreten des Gesetzes (Stand: 20. August 2026 noch nicht verabschiedet) und unter den strengen Bedingungen (max. 120 m², Medianpreis, Rendite ≤ 4 %, Vermietung ≥ 10 Jahre, zertifizierter Mieter).

Um Budgets zu vergleichen, nutzen Sie die Seiten Preise in Luxemburg und Preise in Esch an der Alzette, das Tool Kauf vs. Miete, das Kreditbudget und den Klimabonus. Vergleichen Sie auch die Kaufpreise für eine erste Wohnung und die Kreditkosten, ohne die Förderfähigkeit für die neuen Maßnahmen vor offizieller Bestätigung vorauszusetzen.

Was als Nächstes zu beobachten ist

Das Gesetz ist Stand: 24. August 2026 noch nicht verabschiedet, die beiden Gesetzesentwürfe wurden am 24. Juli 2026 im Regierungsrat angenommen : Sein Inkrafttreten wird die 8 % MwSt. und die Eigentumsförderungsprämie auslösen und die Daten der Maßnahmen 1, 2 und 6 bestätigen. Am 1. Januar 2027 wird die 3×6-AfA zum einzigen Regime für neue Erwerbe. Die Bürgeranleihe von 250 Millionen € ist für Anfang 2027 angekündigt. Der Bericht des Observatoire de l'habitat zum 2. Quartal 2026 wird Ende September erwartet (der Bericht zum 1. Quartal erschien am 29. Juni 2026) — er wird den Trend der Transaktionen präzisieren. Dieser Artikel wird zu diesen Schlüsseldaten aktualisiert.