Lëtzebuergeschen Immobiliemaart mat zwou Vitessen: Nei Locataire bezuelen ongeféier 75% méi wéi al Locataire

De Loyer-Kadaster: wat Lëtzebuerger Locataire tatsächlech bezuelen

Bis 2026 hat Lëtzebuerg kee zouverléissegt Bild dovun, wat Locataire tatsächlech bezuelen. D'Loyer-Indiceën hunn annoncéiert Loyerën gemooss – de Präis, deen de Proprietär freet, wann eng Wunneng erëm um Maart kënnt. Dat ass eng Prouf vun neie Locatiounen, net de ganze Loyer-Bestand. De cadastre des loyers (Observatoire de l'Habitat, Rapport d'analyse n°24, 5. Juni 2026) schléisst dës Lück: en huet 27.889 Multi-Besëtzer-Landhären am Oktober–November 2025 befrot, an 5.799 hunn geäntwert (eng Äntwertquote vun 20,8%).

Haaptresultater, all fir 2025, ouni Chargen:

• Nationale Median fir Appartementsloyerën: 20,54 €/m² pro Mount.
• Stad Lëtzebuerg: 25,56 €/m² – ongeféier 25% iwwer dem nationale Median.
• Südzon (Kanton Esch-Uelzecht): 19,12 €/m² · Osten: 16,11 · Norden: 15,56 · Lëtzebuerg-Campagne: 22,22.
• Kleng Appartementer ënner 50 m²: 30,0 €/m² national, ongeféier 35 €/m² an der Haaptstad.
• Energieklass A: 25,86 €/m² vs. Klassen F–H: ongeféier 18,6–18,7 €/m² (eng Lück vun 35–40%).

Dat wichtegst Resultat ass iwwer Zäit, net iwwer Plaz. Locataire, déi virun 2010 agelunn sinn, bezuelen e Median vun 14,01 €/m². Locataire, déi 2020–2023 ënnerschriwwe hunn, bezuelen 21,23 €/m². Locataire, déi 2024 oder 2025 ënnerschriwwe hunn, bezuelen 24,44 €/m² – ongeféier +75% méi wéi d'Kohort virun 2010. Dat ass dem Kadaster seng eegen Haaptzuel, an et ass de kloerste Beweis, datt Lëtzebuergesche Loyer-Maart zwéi Mäert ass.

Firwat Lëtzebuergesche Loyer-Maart wierklech zwéi Mäert ass

De Mechanismus ass einfach: Lëtzebuerger Loyerën si reguléiert, an dofir beweege sech Loyerën am Kontrakt lues – d'Reguléierung hält d'Loyerën meeschtens erof fir Leit, déi schonn iergendwou wunnen, net fir Leit, déi ukommen.

• Loyerën am Kontrakt klammen lues: si sinn un d'Indexéierung vun de Liewenskäschte gebonnen, an d'Gesetz limitéiert de Loyer selwer op 5% vum revaluéierte Kapital vum Proprietär (kuckt eis Erklärung zum Loyer-Cap). Tëscht Q1 2025 an Q1 2026 sinn d'Loyerën am Kontrakt just +1,4% geklomm (STATEC Loyer-Index, am Rapport n°25 vum Observatoire publizéiert) während annoncéiert Loyerën +4,4% geklomm sinn (dem Observatoire säin eegenen Index fir annoncéiert Loyerën, am selwechte Rapport).
• Wann e Kontrakt ophält an d'Wunneng erëm verlount gëtt, setzt de Proprietär de Loyer op den aktuellen Maartniveau zréck. Dofir erschéngt d'Lück genau am Moment vun der Neiverlounung. De Kadaster weist et direkt: seng eegen Verglach vun annoncéierten Loyerën mat Loyerën am Kontrakt fënnt eng national Moyenne-Lück vun ongeféier 84% (39,66 €/m² annoncéiert vs. 21,59 €/m² am Kontrakt am Joer 2025; 45,42 vs. 26,47 an der Stad Lëtzebuerg).
• Proprietären hunn och Grënn, fir d'Loyerën op bestoend Locataire net ze erhéijen, wéinst Ëmsatzkäschten (Renovatioun, Eidelrisiko, ongewëss Solvabilitéit) an dem Wonsch, gutt Locataire stabil ze halen.

Als Resultat stratifizéiert de Maart: e Bestand vun alen, bëllegen Loyerën läit niewent engem Flux vun neien, deieren. Op wéi enger Säit vun dëser Trennung Dir landt, gëtt um Dag decidéiert, wou Dir ënnerschreift.

Eis Ufropräisser vs. dem Kadaster seng bezuelt Loyerën

chathome.lu verfollegt Ufropräisser op Live-Annoncen. Mir hunn eis Median-Ufropräisser (aktiv Appartementslocatiounen, berechent den 12. August 2026) mat de bezuelte Loyerën vum Kadaster verglach. De Verglach ass eng Schicht méi déif – Ufropräisser sinn net wat jidderee bezilt – awer et weist, wat en neien Locataire haut soll erwaarden, datt him gefrot gëtt:

D'Kadaster-Mediane fir bezuelt Loyerën sinn op Kanton- oder Zonenniveau, wou kee Gemengenniveau existéiert, also ass den Oplag indikativ, net exakt. D'Richtung ass iwwerall konsequent: Ufropräisser leien wäit iwwer deem, wat bestoend Locataire bezuelen. Am Verglach mam Observatoire sengem eegenen Index fir annoncéiert Loyerën pro Gemeng fir déi 12 Méint bis Q1 2026 (eng Moyenne, net e Median), verfollegen eis Mediane en enk an de gréissere Gemengen – Stad Lëtzebuerg 35 vs. 35,3, Esch-Uelzecht 25 vs. 24,3, Hesper 31 vs. 31,2, Stroossen 35 vs. 33 – awer leien wäit doriwwer an den zwou südleche Gemengen, wou eis Prouf am dënnsten ass: Déifferdeng 30 vs. 22,7 (n=27) an Suessem 31 vs. 24,7 (n=15). Behandelt déi zwou Zeile just als indikativ. Béid Serien leien iwwer dem bezuelt-Loyer-Kadaster.

Loyerën klammen weider, während Kafpräisser stoe bleiwen

D'Geschicht vun zwou Vitessen ass kee Schnappschoss; d'Lück gëtt méi grouss.

• Loyerën: annoncéiert Appartementsloyerën +4,4% Joer-op-Joer am Q1 2026 (Observatoire, Rapport n°25, 29. Juni 2026). atHome seng Q2-Zuelen (via RTL Today, 24. Juli 2026) weisen +6,6% fir Haiser an +4,2% fir Appartementer Joer-op-Joer, an d'Hausloyerën sinn +13,4% Quartal-op-Quartal geklomm (Appartementer +3,3%).
• Inflatioun: +1,6% am selwechten Zäitraum – Loyerën wuessen ongeféier 2,75-mol méi séier wéi Präisser allgemeng.
• Kafpräisser: dem STATEC säin aggregéierten Hauspräis-Index – nei an existent Haiser zesummen, am Rapport n°25 vum Observatoire publizéiert – ass just +1,7% Joer-op-Joer am Q1 2026 geklomm; atHome Q2 weist existent Appartementer -1,4% an existent Haiser +2,7%.

Kafpräisser si flaach zënter der Korrektur vun 2023, also hält dat aalt Muster – „Loyerën a Präisser beweege sech zesummen“ – net méi. All Spannung ass op der Loyer-Säit, an de Kadaster weist, datt se schonn am existente Bestand agebaut war.

Wat dat fir Iech ännert

Zum Beispill, huelt e 55 m² Appartement an der Stad Lëtzebuerg. Beim aktuellen Median-Ufropräis vun 35 €/m², budgetéiert ongeféier €1.925/Mount (ouni Chargen). Dem Kadaster säi Median fir bezuelt Loyerën an der Haaptstad (25,56 €/m²) implizéiert ongeféier €1.406/Mount – eng Lück vun ongeféier €520/Mount, oder ongeféier €6.200/Joer, tëscht deem, wat en neien Locataire gefrot gëtt, an deem, wat e bestoende Locataire bezilt.

Dräi praktesch Konsequenzen:

1. Budgetéiert net vun alen Moyennen, well Moyennen, déi Kontrakter virun 2010 abezéien, ënnerschätzen, wat Dir tatsächlech gefrot kritt. Benotzt den Ufropräisniveau fir Är Gemeng.
2. D'Lück ass Äre Verhandlungskontext. Proprietären setzen den Ufropräis op Basis vun aktuellen Maartniveauen; de Kadaster gëtt Iech d'Referenz fir bezuelt Loyerën, fir ze vergläichen.
3. D'Wiel vun der Plaz zielt méi wéi fréier, well den Oplag am steilsten ass, wou eis Prouf am dënnsten ass (Stroossen, Suessem, Déifferdeng) – kuckt d'Zuelen pro Gemeng, ier Dir Iech engagéiert.

Wat Dir iwwerpréiwe sollt, ier Dir ënnerschreift

• Den Ufropräisniveau vun Ärer Gemeng: kuckt Präisser pro Gemeng an de Loyer-Check-Tool.
• Ob Kafe d'Rechnung ännert: eise Kaf-vs-Loyer-Verglach an den monatleche Präis-Index.
• Wat d'Gesetz erlaabt: Loyererhéijungen an de 5%-Kapital-Cap – kuckt d'Erklärung zum Loyer-Cap.

Methodik a Quellen

Kadaster-Zuelen: Observatoire de l'Habitat, Rapport d'analyse n°24, „Le cadastre des loyers – Premiers résultats“ (Ministère du Logement), publizéiert de 5. Juni 2026, PDF zougegraff den 13. August 2026. Ëmfro vun 27.889 Multi-Besëtzer-Landhären, Oktober–November 2025; Mediane schléissen Chargen aus; miwweléiert, kuerzzäiteg a Coliving-Eenheete sinn ausgeschloss.

Q1 2026 Zuelen: Observatoire de l'Habitat, Rapport d'analyse n°25 (29. Juni 2026), PDF zougegraff den 13. August 2026.

atHome Q2 Zuelen: wéi vum RTL Today gemellt, 24. Juli 2026, zougegraff den 13. August 2026 (atHome seng eegen Plattformanalyse).

ChatHome Zuelen: Median-Ufropräisser vun aktiven, am Katalog siichtbaren Appartementsannoncen pro Gemeng, berechent den 12. August 2026 aus chathome.lu sengem eegene Korpus (Präis pro m² = monatlechen Ufropräis / Fläch; Mediane publizéiert nëmmen bei n ≥ 5). Ufropräisser sinn keng Transaktiounspräisser. Methoddetailer: chathome.lu Präismethodik.

Verglach-Caveat: de Kadaster moosst bezuelt Loyerën op alle Kontrakter (inklusiv al Kontrakter); eis Mediane moossen Ufropräisser op haut aktiven Annoncen. Dem Kadaster säin eegene Verglach vun annoncéierten Loyerën benotzt Moyennen vun Immotop.lu, also sinn seng annoncéiert Zuelen méi héich wéi e Median-Ufropräis-Liesung; mir berichten béid a markéieren jiddwereen.

Limiten: de Kadaster schléisst Firmen-Landhären, Coliving a miwweléiert kuerzzäiteg Locatiounen aus, an hänkt vun enger Äntwertquote vun 20,8% of mat e puer Selektiounsbias (eeler Landhären ouni Migratiounshannergrond sinn iwwerrepresentéiert). Eis Gemengestëchprowe si kleng an e puer Gemengen (Suessem n=15, Déifferdeng n=27); per-Gemeng Kadaster-Mediane ginn et nëmme fir d'Stad Lëtzebuerg, also benotzen aner Zeilen Kanton-/Zonemediane. Zuelen altern: iwwerpréift se géint de nächsten Observatoire-Quartalsrapport, ier Dir handelt.